《苏州联众201203泗阳县文城路地块项目定位及营销策划报告 191p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州联众201203泗阳县文城路地块项目定位及营销策划报告 191p（191页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、【序 言】,联众公司有幸为大同集团“泗阳县文诚路项目”提供一次深入市场调研服务，并且在市场调研的基础上，结合我司立足泗阳成功运营的项目和对泗阳市场多年来积累的丰富经验，对该项目的市场分析、总体定位、产品规划建议、产品布局、经济分析、营销企划及全程推广策略提出针对性见解，并形成文字报告。希望能够为贵公司在项目开发和运作方面提供绵薄之力。我们希望能够继续提供深度服务。 我们愿意与大同集团进行捆绑式深度合作：第一，建立一支专门项目小组，为甲方提供全方位营销服务，包括：持续市场调研、营销策划、产品研讨修改、包装设计、品牌推广、销售实施及招商等系列服务；第二，我们在项目案场内设立专门项目部驻场，提供深度
2、服务。 我们有一支实战经验非常丰富的专业队伍，我们有信心，也有能力打造一个光辉耀眼的“大同集团”品牌！,项目定位,第一章 宏观环境分析,宏观环境,泗阳概况,城市发展规划,宏观环境分析,泗阳县概况,地理位置,泗阳县地处中国华东，位于江苏省中北部，东临淮安市，西接宿迁，北靠沭阳县，南濒洪泽湖，京杭运河穿境而过；县境东西距50公里，南北距70公里，全县面积1418平方公里。,泗阳交通十分便捷，京杭大运河、盐淮高速公路横穿东西，泗沭公路贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较方便。,交通环境,宏观环境分析,泗阳县概况,行政区划,截至2007年，江
3、苏省委、省政府决定调整泗阳县城区行政区划，撤销城厢镇、来安乡，与临河大兴一同划归众兴镇，辖11个镇、5个乡众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；2个场：泗阳农场、棉花原种场；共有252个村（居）委会。县人民政府驻众兴镇。,人口情况,根据2010年全国第六次人口普查泗阳人口情况结果如下表：,城市化水平不断提高 常住人口85.54万人，城市化水平由2000年的20.9%提升至2010年的43.36%,进入成熟化快速增长阶段. 户籍人口呈高自然增长,负机械增长 2004-2010年自然增长年均增长1.18万
4、人,机械增长为负增长. 外来人口持续增加,外出人口增长呈下降趋势 2010年外来人口3.67万人,近5年年均增长16.7%.外出人口由2006年24.05万下降到2010年的19.85万.,宏观环境分析,泗阳县概况,经济情况,右图为泗阳县2006-2011年地区生产总值及增长比例情况，从2006-2011年区域内生产总值均保持较快的增长态势，2011年突破250亿元；其中房地产业的大量开发对趋于GDP的增长起到的至关重要的作用。,右图为泗阳县2006-2010年人均GDP及增长比例情况，区域内2006-2010年人均GDP都保持稳定较快的增长比例态势，2010年人均GDP达到22523元；区域
5、内人均GDP的稳定增长对趋区域房地产的快速发展奠定了坚实的基础。,宏观环境分析,泗阳县概况,三产投资,上图为泗阳县2006-2011年三产业投资的投资情况： 可以看出泗阳产业结构以第二和第三产业为主，其中房地产业健康稳步的发展也为区域内经济平稳较快的发展起到了重要作用； 近年来国家加强了对房地产市场的调控，出台了一系列的调控政策，房地产市场销售出现了下滑情况，这也势必影响未来的房地产投资增长趋势，增加了该区域未来产业投资增长的不确定性。,宏观环境分析,泗阳县概况,房地产环境,右图为泗阳县2006-2011年房地产投资总额及增长比例情况，可以看出近两年来国内房地产市场出台的调控政策并未影响区域内
6、的房地产投资，区域内房地产投资逐年保持较稳定的增长趋势，其中主要原因为区域内的一些储备土地陆续进入开发程序，推动了大量房地产项目的开工建设。,右图为泗阳县2006-2011年商品房销售额级增长比例情况，根据图标显示，区域内2008年和2011年商品房销售额分别有一定的下滑，2008年下滑原因主要是全球金融危机，对房地产销售有一定的冲击；2011年销售额的下滑主要是由于国家出台了一系列针对房地产业的调控措施导致了销售额的明显下滑。,宏观环境分析,泗阳县概况,区域概况总结,地理 位置,泗阳县位于江苏省宿迁市，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，城市区位优良，具有良好的发展前景。,交
7、通 环境,区域内水路、道路交通动线发达，内外部交通规划优良，区域内外人员流动均较方便，对于房地产的发展有很大的利好。,经济 情况,区域GDP和人均GDP逐年保持稳定较快的增长态势，经济结构中，第二和第三产业发展较为明显，整体城市化发展趋势愈发明显，泗阳县任是经济欠发达地区。,房地产环境,房地产投资逐年保持稳定增长态势，商品房年销售额在2008年和2011年受国际金融危机和国内政策调控影响有所下滑。,机遇一：国家战略,宏观环境分析,城市发展规划,版权所有，资料由： 整理编辑，转载请注明,机遇二：淮安增长极的带动,宏观环境分析,城市发展规划,机遇三：振兴苏北和扶持宿迁,宏观环境分析,城市发展规划,
8、泗阳城市发展方向何去何从？,泗阳县城总体规划（2006-2020）,现行规划,泗阳县城总体规划（2006-2020年） 城市性质 两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、精深木业和电光源为支撑的新兴中等工贸城市 城市规模 人口规模：42万人 建设用地规模：50平方公里 城市发展方向 沿京杭大运河向东、向北发展，西部整合 布局结构 团块组团式，东工中居西储,宏观环境分析,城市发展规划,泗阳县城市总体规划（2011-2030）,未论证规划,泗阳县城市总体规划（2011-2030） 对泗阳的定位： 苏北腹地的县域中心城市 县城人口规模：20-50万人 建设用地规模：57平方公里 发展方向： 东拓：新兴
9、产业城 西优：宜居生活城 南跨：生态文化城 发展模式分析： 滨河单边发展模式 跨河协同发展模式 城市跨河发展的空间格局： 一河：生态主轴（运河） 两岸：水岸画廊（城、水、绿相融） 三城：生活城、产业城、生态城,总体目标：宜居城、兴业城、生态城、文化城 宜居建成以人为本，建设生活便利的城市 产业兴城以产业为动力，促进持续繁荣 生态立城以水绿为脉络，提升城市魅力 文化名城以文化为灵魂，提高城市品味,宜居生活城,新兴产业城,生态文化城,宏观环境分析,城市发展规划,新规划,泗阳县城市总体规划（2011-2030）,未论证规划（新规划）,泗阳县城总体规划（2006-2020）,现行规划,宏观环境分析,城
10、市发展规划,现行规划与新规划对比,城市规划对项目的影响： 利好： 现行规划城市向东和向北发展对我们项目有一定的促进作用； 新规划确定城市规模在扩大，县城人口在不断的增加，确立了我们项目的中心位置； 利空： 现行规划的实施，导致项目周边项目聚集，竞争压力增大； 新规划的发展方向使得城市发展重心有所改变，主要向东、西、南发展，对我们项目有所不利；,宏观环境分析,城市发展规划,房产市场,供应量分析,第二章 房地产市场分析,周边竞争地块,市场销量分析,泗阳房产市场,一级市场分析,土地总供应量,数据来源：泗阳县国土资源局,注：土地供应量和商品房房供应量为成交土地，扣除保障性住房和安置房,通过我司的数据整
11、理我们可以清晰的看出近几年的土地供应量情况： 从2009年至2010年土地供应量增长迅速，2010年达到了145.63万平方米，达到了一个峰值； 2011年受大环境政策的影响，土地供应量有所萎缩，但是对于一个县级城市来说供应量也比较大；,一级市场分析,各类型土地供应量,数据来源：泗阳县国土资源局,注：此土地供应量为成交土地,右侧是近几年各类型土地供应情况 从图表我们可以看出： 纯居住类型土地供应量不多； 居住和商业类型的土地供应量最多； 商业类型的土地供应量最少；,居住类型土地供应量大，商业类型地块供应量少，导致和我们项目同类产品增多，竞争项目增多。,备注：以上土地类型划分主要是根据土地挂牌时
12、所规定的性质类型，其中商住类型土地主要是以住宅为主，我们地块类型也属于居住和商业用地,一级市场分析,项目周边竞争地块,本案,逸景 嘉园,德华 逸墅,朗润 国际 花园,136,一级市场分析,项目周边竞争地块,我们项目周边已经推出10宗地块： 总建筑面积：达到54.4万平方米 土地性质：多为居住和配套商业用地,目前只有朗润国际花园、逸景嘉园、德华逸墅三个项目开始销售，其他项目都未开始动工，水晶国际已经进入前期准备阶段,现象：产品同质化严重，区域竞争激烈，地块价格较高 对策：产品需要创新，品质需要提高。,一级市场分析,各类型产品供应量,数据来源：泗阳县国土资源局,注：此土地供应量为成交土地,左侧为各
13、类型产品供应量情况表 从图表中我们可以看出： 纯居住性质产品供应量较少； 居住和商业混合产品供应量最大； 纯商业类型产品供应最少。,备注：以上各类型产品供应量主要是依据各类型的土地供应量情况和各地块的容积率来进行推算，因为各地块的容积率范围较大，我们根据常规的容积率进行的推算，数据可能有一定的出入，只供参考；,住宅类产品是近几年泗阳市场的主导产品，产品同质化较为严重，竞争激烈，我们必须在产品上有一定的优越性，才能吸引市场的关注、客户的认可。,一级市场分析,市场销售量分析,2009年商品房销售面积116.07万 2010年商品房销售面积129.3万 2011年商品房销售面积72.65万 三年总销
14、售面积：318.02万平方米,数据来源：泗阳县统计局,2009年商品房供应面积171.09万 2010年商品房供应面积325.45万 2011年商品房供应面积202.6万 三年总供应面积：699.14万平方米,供应面积销售面积 =381.12万平方米,市场存量约为：381.12万,一级市场分析,市场销售量分析,市场存量约为：381.12万,按照2010年的商品房销售量129.3万平方米,去化完需要2.95年,市场存量约为：381.12万,按照2011年的商品房销售量72.65万平方米,去化完需要5.25年,市场最好,市场较差,按照目前市场存量，不含2012年推出的新地块，根据市场最好年和市场较
15、差年，去化周期需要3-5年的时间。,一级市场分析,市场供应量特点,土地供应量较大， 2010年和2011年推出的土地大多处于储备状态，土地积压现象严重； 住宅类产品土地供应量大，市场同质化严重，未来市场竞争激烈； 本案周边推出土地集中，未来两年的开发重点区域，市场压力较大； 市场去化速度较为缓慢，呈现供大于求的状态； 以上是数据所反映的一些问题； 市场状况： 近几年市场推出的土地基本都是城区，拆迁量较大，并且城区拆迁有一定难度，导致实际进入市场的量不多，出现断销的现象，随着拆迁的不断的完成，市场供应量将不断的增加，集合近期推出的地块，基本无拆迁，未来1-2年市场供应量将会出现井喷的现象。,二级
16、市场分析,泗阳房地产市场格局,泗阳房地产市场格局：以老城区为核心，向四周扩散,老城区伴随拆迁进度的加快仍然是未来两年房产竞争的主战场 城东工贸城主要以专业市场为主，在售商品房较少 在售楼盘都集中在城北和城西板块，未来区域内也有较大供应量 政府加速中心城区城市化进程的工作重心预示着未来商品房供应将迅速加大,前景看好,但未来市场竞争激烈化,城东工 贸新城,老城区,城北板块,城西 板块,城西板块楼盘分布,城西板块楼盘以新开发楼盘为主，未来上市房源量较大，市场竞争激烈,二级市场分析,重 点 个 案,二级市场分析,重 点 个 案,二级市场分析,重 点 个 案,二级市场分析,老城区板块楼盘分布,老城区在售房源量较少，大部分楼盘都处于拆迁状态,半岛 豪庭,别墅6000元/、高层4200元/，高层去化70%左右，别墅去化60%左右，项目目前还剩一栋高层房源未推出销售,二级市场分析,重 点 个 案,二级市场分析,重 点 个 案,二级市场分析,城北板块楼盘分
