西安房地产市场报告5月

《西安房地产市场报告5月》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西安房地产市场报告5月（60页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、,西安房地产市场报告,2010年05月,报告结构,第一部分 宏观经济与城市规划,第三部分 2009年西安商品房市场分析,第五部分 总结,第二部分 2009年西安土地市场概况,第四部分 2010土地出让、成交及商品房住宅成交情况,第一部分 宏观经济与城市规划,宏观经济 城市规划,4,1.1 西安GDP走势图,2009年西安市经济继续保持稳步回升的运行态势，工业生产加快回升，固定资产投资场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，货币信贷趋于稳健，物价运行基本平稳，经济形势总体回升向好，但经济回升的基础还有待更加稳固。,5,1.2 GDP、人均GDP增幅对比,单位：元,单位：亿元,6,1.3 主要城市

2、GDP、人均GDP增幅及城市对比,排名26位,单位：亿元,09年西安市GDP2719.10亿元比上年增长24.16%，全国排名26位。,人均GDP达到了32351元，全国排名36位，较2008年增加10619元，折合成美元，人均GDP为4737美元，接近5000美元大关。,按照世界银行的标准，人均GDP达到5000美元就意味着打到了中等收入国家平均水平。如果按照联合国的标准，如果人均GDP达到3000美元到10000美元之间，就意味着国民经济达到相当实力，现代化建设进入到关键时期。,以上表明：西安城市经济实力稳步增长，城市潜力日益彰显。,1.4 西安各区县GDP占全市比重,西安共9区4县，09

3、年GDP比例占10%以上的有5个区。按排名，雁塔区504亿元，总量排名首位，占19.2%。莲湖区、未央区、碑林区、新城区分别占12.8%、12.7%、11.5%、10.7等。 全年财政总收入397.63亿元；2009年西安城镇居民人均可支配收入18963元（与武汉、沈阳、成都基本持平），同比增长24.7%，全年居民消费价格(CPI)比上年下降0.3%。,8,1.5 各区县固定资产占全市比重,雁塔区：总量首位，投资百亿打造鱼化工业园，打造10个商圈，计划到2011年，完成固定资产投资100亿元以上，引进企业100家以上，实现总产值60亿元以上，形成未来西安南城又一产业高地。,未央区：总量第二，将

4、重点建设张家堡商圈，大力培育三桥、北客站、六村堡、大明宫、徐家湾、龙首村等区域商业中心 。,莲湖区：总量第三，主要 打造3个超广域商圈；4个广域商圈：及5个区域商圈。,长安区：总量第四，近几年以西高新二次创业为依托，区域开发实现全面升级，并形成了以西北大学、陕西师范大学、西安邮电学院、西安外国语大学等全国高校为龙头的科教产业群；以陕西日报、华商报、陕西师大出版社、陕西省档案馆、国土资源西北勘察设计院等单位为龙头的文化科研产业集群；第四军医大学西京医院、吉源医院、陕师大附中、附小及幼儿园等服务产业，布局和配套功能齐全。,1.6 西安基本情况,行政格局 1、西安市辖9个市辖区：新城区、碑林区、莲湖

5、区、雁塔区、灞桥区、长安区、阎良区、临潼区 。4个县：蓝田县 、周至县 、户县 、高陵县 。市人民政府新址定于未央区 。 2、辖区总面积9983平方公里，其中市区面积为3582平方公里，建城区面积369平方公里。 3、常住人口843.46万（截止2009年末），其中城镇人口565万，市区户籍人口549万，市区常住人口646.23万(截止2008年底) 。 西安另有7个统筹城乡资源改革示范开发区和基地，统称“四区一港两基地”， 分别是： 1、国家级西安高新产业开发区 （简称：西安高新区）1991年成立的首批国家级高新区 2、国家级西安曲江新区 （西安曲江国家级文化产业示范区） 3、西安沣渭新区

6、4、西安浐灞生态区 5、西安国际港务区 6、西安阎良国家航空高技术产业基地 7、西安国家民用航天产业基地,行政区划图,1.7 西安城市总体规划概述,2008-2020总体规划 2008年5月6日，国务院正式批复西安城市总体规划（2008年2020年）。这是西安城市总体规划的第四轮修编到2020年。 1、到2020年，西安市域总人口规模为1070.78万人，西安主城区城市人口规模将达到528.4万人，城镇体系将形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。 2、全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内，主城区的城市建设用地总规 模控制在490平方千米以内，人均城市建设用地为92.73平方米左右。

7、 3、廉租房和经适房纳入近期建设规划 4、以历史文化名城为核心，形成“一环、三片、三街”等保护体系。 优化主城区布局，凸显“九宫格局、棋盘路网 构建“一城、一轴、一环、多中心”的布局特色 。,发展目标 1对外交通 建成面向国际的中国西部航空枢纽，国内重要的公路、铁路交通枢纽，西部最大的物流中心。构筑以航空、铁路、高速公路为骨架的综合交通运输网络，确立辐 射全国的快速、便捷的客货运交通枢纽地位。 2城市交通 建立以轨道交通、普通公共交通为主，多种交通方式相结合的城市综合交通系统。完善主城区道路系统，形成“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横、八射线 加旅游环线”的道路网格局。,西安城市总体规划主城

8、区,西安城市总体规划综合交通,1号线计划2013年开通，2号线双向短轨通，2010年5月31日全线轨通。3号线2011年开工，2015年通车。,1.8 西安城市2009年市政主要动态,1.9 西安城市2010年1-5月份主要事件,第二部分 西安土地市场分析,2009年土地市场概况 2010年土地市场趋势,2.1 西安土地市场概况,05年以前西安土地总成交单价总体上相对理性，成交单价在500-700元/浮动，06-07年商住用地成交单价呈上升趋势，楼面价升至1000元/以上，同比上升50%。 09年西安土地交易面积达10979亩，较上年同比增长47%。其中住宅为6603亩，同比增幅近60%。招拍

9、挂住宅用地楼面价已超过1000元，从09年下半年拍卖的部分普通住宅用地来看，楼面地价基本上集中在1600-2000元/不等。,2.2 2009年西安土地市场成交情况,2.3 2009年西安各区土地市场成交分析,2009年各区域成交土地面积与楼面地价的分析,1、城南区成交面积跃居全市第一，成交土地面积为145.6万，规划建筑面积429.9万，其中曲江板块依然是城南的重点区域，成交25宗，成交面积占城南总成交的84%。城南区楼面地价为1288元/，仅次于城内； 2、城东区由于浐灞板块土地集中成交，成交面积位居第二位，成交面积为120.3万，规划面积为304.7万，楼面地价为765元/； 3、城北区

10、土地成交量较去年有较大提升，但城北区土地涉及过多的拆迁，外来企业考虑到运作难度，不得不放弃城北。2009年全年城北区招拍挂市场土地成交面积为50.77万，规划面积为190.9位居全市第三； 4、高新区土地成交主要集中在高新区，由于可供开发土地有限，高新西扩成为必然。,2.4 2009年西安重点地区土地成交情况,2009年住宅用地成交面积区域月度对比,在区域住宅的交易月度分布中，可以看出曲江、浐灞和城北地区住宅土地市场表现活跃。,2.5 2009年西安各区土地成交地价分析,2009年各区域成交地价分析,尽管没出现地王，西安的地价却保持稳定上涨的趋势，但各个区域之间的低价差距不断拉大。2009年除

11、了长安区外，西安其他所有区域的平均地价都超过100万元/亩，其中城南区和城内区平均地价更是接近250万元/亩，特别是城南区地价已经超过土地季度稀缺的城内区，成为西安市场平均地价最高的区域。这种地价相对稳定上涨的态势也在很大程度上决定了西安房价上涨的幅度。 预计今年城东区和高新区地价将保持稳定，而城南区随着曲江外扩，作为中高端项目集中区域势必会抬高地价；城北区在大明宫效应的持续热炒下，整体地价也将快速上升。,2.6 2009年西安土地市场容积率分析,2009年挂牌地块容积率分析,从09年通过成交土地容积率来看，2.4-3.5之间的地块面积占到了土地放量的50%，所以09年入市项目将以高层、小高层

12、为主；容积率在4.0以上的地块占到了15%，高容积率的土地呈现增长趋势；容积率1.6以下的低容积率地块出让面积占21%，但大多数为工业性质用地，其中住宅用地仅有两宗，都处于区间区域，未来低密度产品竞争较小。,成交地块容积率,2.7 2009年西安土地市场十宗“最”,2010年西安土地供应区域分布,2010年西安土地供应主要在这几个热点区域，以及城中村改造带来的土地，集中在三环沿线区域。,2.8 2010年西安市土地市场供应分析,一、2010年商品房新增市场供应表（万）,2010年西安市各类住房建设量预计约为1198万，同比09年持续增长，商品住房依然占据绝对比例，保障房计划开工面积有不同程度的

13、下降。,二、区域市场-西安商品房市场2009年各区域供求比,2.9 2010年西安市土地市场需求分析,09年各个区域供不应求的局面将在2010年得到改善，各个区域之间的供应量和成交量之间的差距将不断缩小，西安市场也将迎来区域均衡化发展的新阶段。,2.10 2009年西安市土地市场小结,1、从2009年1月份开始西安市土地市场的成交土地均价一直维持在缓慢上涨。 2、关于市场的热点区域和热点交易类型。从2009年12个月的成交数据分析可以看出，2009年西安市土地市场成交最热点区域是曲江、浐灞和城北三个地区，这源于经济回暖的影响，对于土地类型而言，浐灞地区在2009年商业用地的交易量比较集中。,第

14、三部分 2009年西安市商品房市场分析,3.1 2002年以来西安市住宅成交分析,历年住宅成交量价走势图,从2002年-2009年，除了2006年住宅均价成交均价出现了小幅下滑以外，整体成交均价稳步上涨，从2002年的不足2000元/上涨至2009年近5000元/；成交量从05年开始呈现阶梯状上涨，08年由于金融危机影响出现较大幅度下滑，09年全市住宅成交量达到1319万，超过08年的两倍。,3.2 2009年西安市商品房成交量分析,07年之前西安楼市成交面积一直徘徊在较低水平，但到09年6月，商品房销售量达到110万平米，为2007年11月以来首次突破百万平米。09年西安商品房销售面积已逾千

15、万。而在今年2月，主要受春节长假及政策环境影响，2月西安市商品房成交面积56.08万，环比下滑44.39%，同比下滑9.41%。,3.3 2009年西安市住宅成交价格走势图,西安普通住宅价格在经过07年大幅攀升后，08年在各种因素的影响下，出现了“短暂的停歇”，但09年尤其是春节过后，西安楼市全面复苏，成交量持续攀升，房价也一路看涨。到7月西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”，8月份首次突破5000元，达5009元，9月成交均价甚至攀上6000元/的最高峰，且在四季度旺季大量推出品质较高、景观上佳的新房源，再次将房价有所推高，整体市场价格走势明显趋高，同时市场热点区域如浐灞、城北等区域部分楼盘

16、价格涨幅相对更为突出。2009年西安普通住宅成交价格为4701元/。,3.4 2005年以来西安市房价收入比走势,西安市历年房价收入比走势图,从2005年至今，西安住宅成交的总价水平稳步上升，同时西安居民的可支配收入水平也保持了较快的增速，并且高于平均总价的增长水平，从趋势来看，西安房价收入比逐年降低，主要是由于收入水平增长较快。综合作用下，西安的房价收入比逐年下降，从2000年的18.18，降到2009年的11.91。,3.5 2009年西安市住宅月度供求分析,2009年住宅月度供求走势势图,2009年全年供应量为11049万，成交量为13319万，整体表现为供不应求，一定程度上消化了部分市场存量。造成供不应求的局面主要有两个原因，一是由于08年经济危机的影响，许多开发商谨慎拿地，市场供应量放量趋缓；二是由于利好政策不断，各类需求旺盛，成交量猛增。,3.6