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1、房 地 产 估 价 理 论 与 方 法,第一节 对房地产估价的基本认识,一、房地产估价的含义（熟悉） （一）专业房地产估价与非专业房地产估价的区别 由专业人员完成取得相关执业资格 是一种专业意见方法科学；分析测算严谨 具有社会公信力结果较为科学、准确、客观 实行有偿服务向委托人收取一定的服务费用 承担法律责任对估价的过程和结果负责,（二）专业房地产估价的概念 房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 分析是“测算”的基础 “测算”是“判断”的基础,价值或价格,分析
2、：影响估价对象价值的各种因素：估价对象本身；人口、制度政策、经济、社会、国际等因素；房地产市场状况及总体趋势 测算：利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算 判断：根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定,（三）估价与评估的异同 估价是指价值评估，评估不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等。,房地产估价师只能从事价值评估？,房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。 如：房地产价格和价值分配
3、业务； 房地产价值提升评估业务； 房地产价值减损评估业务； 相关经济损失评估业务； 房地产咨询业务等。,（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义 美国：Real Estate Appraisal； 英国：Property Valuation； 日本：不动产鉴定； 台湾地区：不动产估价（或鉴定、鉴价） 香港地区：物业估价 中国内地：房地产评估、房地产价值评估、 房地产估价,二、房地产估价的特点（掌握） 1.本质上是评估房地产的价值而不是价格 价值是物的真实所值，价格实价值的外在表现 2.应是模拟市场定价而不是替代市场定价 模拟大多数市场参与者的思维和行为，充分认识房地产市场形成房地产价格的机
4、制，科学的分析、测算和判断，揭示客观存在的房地产价值,3.是提供价值意见而不是作价格保证 “房地产价格专家”发表对估价对象价值的专业意见 。 根据专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价鉴证性估价和咨询性估价，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任,4.估价有误差，但误差应在合理范围之内 信息不完全和不确定性。 评估价值真实价值误差 不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度 判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中不一般是将它与合格的估
5、价师的重新估价结果进行比较 即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或准确性，但在实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小，而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏，估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等，间接地对估价结果予以肯定或否定。,5.既是一门科学又是一门艺术 房地产估价师对行业规律的把握，对估价理论的掌握以及其实务操作能力的综合体现 。,三、房地产估价的必要性 （熟悉） （一）专业估价存在的前提：独一无二、价值量大 （二）房地产需要专业估价 房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人
6、容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序。,（三）房地产估价在估价中占主体地位 1.房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少 2.房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少 3.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。,第二节 对房地产估价的各种需要,一、房地产抵押的需要 （掌握） 原则：抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额小于抵押房地产的价值。 （1）初次抵押估价 将没有抵押的房地产抵押的 （2）再次抵押估价 将以抵押的房地产再次抵押 该财产的价值大于所担
7、保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分,（3）续贷抵押估价 抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。 （4）抵押期间估价 根据检测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行重新评估。 （5）抵押房地产处置估价 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。,二、房地产征收征用补偿的需要 （掌握） -征收是强制
8、收买，所有权变更，不返还。 -征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。 虽然征收、征用为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但不是无偿的，必须依法给予补偿。 产权调换价=被征用房屋价值-用于产权调换房屋价值 三、房地产税收的需要 （掌握）,带租约的房地产,买卖或抵押价值 就应考虑租约租金与市场租金差异的影响。 采用实际收益估测收益价格,国有土地上房屋征收补偿价值估价 不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。 采用客观收益估测收益价格,四、房地产司法拍卖的需要 （掌握） 人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的市场价值，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据 五、
9、房地产分割的需要（熟悉） 房屋一般采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对取得的价款予以分割； 土地采取实物分割时，需要根据差价进行多退少补,六、房地产损害赔偿的需要（掌握） 例如：李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准，李某由于治理空气污染延迟入住3个月。 （1）使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值减损的； （2）因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的； （3）因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、视野等，造成相邻房地产价值减损的； （4）因施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值减损的；,（5）因工程质量缺陷造成房地产价值损失的； （6）未能履约
10、使他人工程停缓建，给他人造成损失的； （7）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失的； （8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的 （9）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的； （10）其他房地产损害赔偿；,七、房地产保险的需要 （掌握） 投保时，确定保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。 保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。,八、房地产转让和租赁的需要（熟悉） 房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让。 房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租,九、国有建设
11、用地使用权出让的需要 （掌握） （1）招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价； （2）拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最高出价； （3）挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最高报价； （4）协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价。,十、企业有关经济行为的需要 （熟悉） 企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合并、分立、清算等经济行为 十一、房地产行政管理的需要（了解） 十二、其他方面的需要（了解）,第三节 房地产估价的要素,一、估价当事人（熟悉） （一）房地产估价机构 （二）房地产估价师 （三）估价委托人,（一）房地产估价机构 依法设立并取得房地产估价机构资质，从
12、事房地产股价活动的专业机构； 法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师 资质等级：暂定期内的三级资质、三级资质、 二级资质、一级资质 承揽业务不受地域限制,（一）房地产估价师 考试取得房地产估价师执业资格证书 注册取得房地产估价注册证书 知识经验职业道德好的房地产估价师 注意：只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。,（三）估价委托人 估价服务的需求者，估价服务的对象 ； （1）估价对象权利人：估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人 （2）估价对象利害关系人
13、：估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人 （3）估价报告的使用者：估价对象的权利人，投资者，政府，社会公众等,二、估价目的（掌握） 是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。 按房地产估价的需要及相应的估价目的可以划分为： 房地产抵押、征收征用、税收、司法拍卖、分割、损害赔偿、保险、转让、租赁、国有建设用地使用权出让 企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算 一个估价项目通常只有1个估价目的,不同的估价目的将影响估价结果,估价目的不同 估价对象的范围可能不同 估价时点可能不同 评估的价值类型、估价方法也可能不同。 估价依据、估价应考虑
14、的因素可能不同,三、估价对象（掌握） 由委托人和估价目的双重决定 （1）在建工程 （2）期房（未来状况下的房地产 ） （3）已灭失的房地产（如已损毁的房屋） （4）某幢房屋的某个楼层 （5）某幢住宅的某套住房等 即包括：房屋、构筑物、土地、在建房地产、未建房地产、已灭失房地产、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。,四、价值时点（熟悉） 是指估价项目中由估价目的决定的需要评估的对象价值或价格对应的时间。 估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在先，评估价值确定在后。,五、价值类型（掌握） （1）市场价值 （2）投资价值 （3）谨慎价值 （4）快速变现价值 （5）现状价值 （6）残余价值
15、 注意：一个估价项目中的价值类型，本质上是由估价目的决定的,六、估价原则（熟悉） （1）独立、客观、公正 （2）合法原则 （3）价值时点原则 （4）替代原则 （5）最高最佳利用原则,七、估价程序（熟悉） 1.受理估价委托 2.确定估价基本事项 3.制定估价作业方案 4.搜集估价所需资料 5.实地查勘估价对象 6.选用估价方法进行测算 7.确定估价结果 8.撰写估价报告 9.审核估价报告 10.交付估价报告 11.估价资料归档,八、估价依据（熟悉） 估价依据是指作为估价的前提或基础的必要资料。 1.有关法律、法规、政策和标准 2.估价委托书和委托人提供的估价所需的资料 3.房地产估价机构、注册房
16、地产估价师掌握和搜集的估价所需资料 注意：国家标准是估价的底线，是最基本和最低的要求，实际估价中要严于估价标准要求。,九、估价假设（熟悉） 是估价项目中估价师对那些估价所必要，但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与现状不同之处的说明。 注意：估价假设的作用：规避估价风险，保护估价机构和估价师；告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。,十、估价方法（熟悉）,十一、估价结果（熟悉） 估价师不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见 不能再完成估价之前与他们讨论估价结果 更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求,第四节 房地产估价的职业道德 （掌握）,是房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的道德规范和行业行为规范。包括 （1）回避利益冲突 （2）不承揽超越自己专业胜任能力的估价业务 （3）诚实正直 （4）勤勉尽责 （5）具备专业胜任能力 （6）保守秘密 （7）公平竞争 （8）承担社会
