标杆研究_绿城集团发展模式报告20100701

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1、绿城发展模式研究报告,新联康研展部/201007,专题分享,目 录,.走进绿城 .资本结构分析 .发展历程 .绿城在青岛,. 走进绿城,绿城，中国控股有限公司是中国名列前茅的住业开发商之一，以优秀的房产品品质保持行业领先地位。2005年至2010年，公司连续六年被评定为中国房地产企业综合实力TOP10。,绿城房地产集团有限公司,中国房地产企业的领跑者,规模及分布: 涉足40个城市，拥有员工3100余人,高利润率、高速增长: 2009年绿城实现年度合同销售额达513亿元，比去年增加241% ；35毛利率,市场领跑者: 排名浙江第一、连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10,高品质的产品

2、:针对中高收入阶层客户,品牌价值: 连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10,全国战略分布,2009年绿城实现年度合同销售额达513亿元，环比增加241%，位列全国第二,企业基本资料,上市企业，主要通过资本市场募集资金,绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。,2,1,2,3,1,1,4,1,2,1,土地储备分布,省份 浙江 江蘇 上海（直轄市） 山東 北京（直轄市） 安徽 湖南 河南 新疆 海南 遼寧 合計,佔總土地儲備比例 (%) 63.2% 5.9% 1.8% 14.9% 2.6% 1.0% 1.1%

3、0.3% 2.2% 6.6% 0.4%,進入城市 杭州 舟山 寧波 紹興 淳安 德清 桐廬 海寧 温州 湖州 台州 長興 臨安 新昌 象山 諸暨 慈溪 南通 南京 無錫 上海 青島 濟南 北京 合肥 長沙 鄭州 烏魯木齊 陵水 大連,項目數目 21 4 2 3 2 2 2 1 1 1 3 1 2 1 1 1 2 2 1 2 3 2 1 4 2 1 1 2 1 1 73,土地面積 （平方米） 2,640,763 4,294,806 211,675 417,686 287,116 114,508 124,959 410,272 130,899 289,359 467,010 112,889 1,2

4、08,772 251,071 89,514 369,543 184,564 176,837 239,441 403,448 702,782 1,055,483 860,593 446,690 80,248 1,104,416 35,431 427,167 1,991,706 10,800 19,690,448,總建築面積 （平方米） 5,005,640 4,111,875 682,170 907,238 516,092 210,158 149,076 710,485 656,318 353,432 944,702 343,717 468,208 157,212 198,237 937,270

5、411,947 354,767 86,003 1,116,429 481,777 3,426,748 1,804,969 677,169 261,944 297,349 84,779 575,280 1,744,910 111,710 27,787,611,截至2009年底之土地儲備,綠城中國控股有限公司 二零零九,绿城的存货在这一年中大幅的增长，因为除了大批待售物业，绿城的土地储备也在膨胀 绿城2009年报告发现，截至2009年年底，绿城拥有1969万平方米地上可售面积及持有物业面积的优质土地储备,2009年中期报表分析,截至2009年年底，绿城拥有超过1900万平方米的土地储备,企业架构（

6、Greentown）,2005年转制为外商独资企业，步入现代化企业行列，以市场化标准运营企业,董事及高级管理层,核心管理层平均年龄50岁,. 资本结构分析,融资途径,主要通过IPO融资,主要通过负债资本筹集,2008 至今,主要通过信托融资,IPO：首次公开发行股票,权益资本的筹集： 公开发行H股（IPO） 配股 战略投资者入股,筹资方式,负债资本的筹集： 可换股债券 银行贷款 定向发行高息债,信托融资,融资途径,筹资方式：信托,信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 信托的基本特征： 委

7、托人对受托人的信任。这是信托关系成立的前提。一是对受托人诚信的信任，二是对信托人承托能力的信任。 信托财产及财产权的转移是成立信托的基础。 信托关系中的三个当事人，以及受托人以自己名义，为受益人的利益管理处分信托财产是信托的两个重要特征。 信托是一种由他人进行财产管理、运用、处分的财产管理制度。,信托融资主流运作模式,1、债权投资，即信托贷款 。 信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。其运作流程一般是：信托公司向投资者发行资金信托募集资金，将信托资金以信托公司的名义贷给房地产企业，用于房地产项目的开发与经营；信托期满收回信托本金和信托收益，信托收益为贷款利息，同时采取相应的抵押和担保风险控制

8、措施。 2、阶段性股权投资 。 这是信托资金阶段性持有股份后被溢价回购的一种股权投资模式。 3、受益权转让投资 这是一种以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的。信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。 除了以上三种主要的运作模式，还有债权与股权的组合融资、针对准购房者设计的消费信托等等多种形式 。,资本结构分析,资产负债率（横向）,绿城的负债率比万科集团相应要高一些，2009年已超过行业负债率平均水平，资产负债率偏高,2009年财务报表分析/资产负债分析,资产负债率（纵向）,资产负债率=（负债总

9、额/资产总额）*100 资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度,2009年财务报表分析/流动比分析,流动比（横向）,流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。,流动比（纵向）,由图可知绿城从06年到09年的流动比率不断下降，可见流动资产与流动负债比例不断缩小，绿城的负债比率见涨，这与前面的资产负债比率走势相同,06年到09年的流动比率不断下降，可见流动资产与流动负债比例不断缩小，导致绿城的负债比率见涨,速动比 （纵向）,速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债总额

10、100%,速动比率偏低，绿城的短期偿债能力达不到行业的平均水平,速动比 （横向）,速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。,2009年财务报表分析/速动比分析,从该图可看出绿城集团的速动比率始终不及行业平均水平的高，即侧面说明绿城的短期偿债能力没有达不到行业的平均水平,存在问题,速动比偏低 流动比下降 资产负债率偏高 信托融资多,启示及建议,一、信用能力良好，继续加强品牌建设 长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了绿城良好的信用能 力。信用能力可转化为企业的筹资能力。

11、二、投资需求下的融资支持 顺应行业形势和国家宏观经济政策，结合证券市场行情开发不同种类的 融资品种，更好地拓宽融资渠道。 三、调整负债结构 负债结构中流动负债比例相对过高。需增加非流动负债占总负债的比例 ，以缓解还款压力。 四、寻求最佳资产负债率 全方位考虑负债对公司价值的影响。不仅要考虑其节税效应，也要考虑 因负债比率 。,. 发展历程,绿城 专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成： 以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列； 以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列； 以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列； 以北京御园、

12、杭州留庄为代表的平层官邸系列； 以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列； 以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列； 同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。,产品系研究绿城,绿城产品品牌分类,绿城产品线主要有桂花、春江花月、深蓝、别墅四个系列组成,绿城基于核心竞争力的标准化产品模式输出,范例：绿城桂花园系列,绿城桂花园系列产品模式的制定和输出，使绿城由浙江领袖地产企业，成为全国知名品牌房地产开发商,1995年，绿城杭州丹桂花园为绿城的开山之作，开创了杭州“低楼层、低密度公寓“之先河； 随后，金桂花园、银桂花园、月桂花园、云桂花园、兰桂花园陆续开工。,第

13、一阶段,19951997,1998年，杭州桂花城开盘，其优美的环境和典雅的建筑轰动了业界，并荣获“2002年浙江人居经典”、“2002年中国精品楼盘”（杭州代表楼盘），基本确立了“桂花城开发模式”； 2001年，绿城舟山丹桂园诞生，绿城桂花城系列公寓作品首度出现在杭州以外的城市。,第二阶段,19982001,2002年，绿城桂花城系列作品全面进军全国市场； 2002年，绿城合肥桂花园进入安徽市场，并荣获“2003 全国人居经典竞赛综合大奖”; 2003年，绿城北京百合公寓，进入北京市场； 2004年，绿城长沙桂花城首度进入湖南市场； 2005年，绿城宁波桂花园； ,第三阶段,2002至今,绿城

14、桂花园系列具备明确的规划要素，并在此基础上不断创新,杭州桂花城：建筑以45层低层公寓为主要组团，间以典雅庄重的别墅和挺拔秀丽的电梯公寓；园区中心是面积达3万平方米的大规模中心花园，在中心花园两侧和建筑物低层及建筑物之间。中心花园及组团绿化、宅间绿化构成了桂花城庞大的绿地系统，并融入江南特有的园林艺术，近千方的桂湖、舒缓流动的水系给住户带来水的灵动，让居住者与自然处于和谐境界,合肥桂花城：围而不合的整体布局，外借湖光山色入园，内依各组团高低错落，形成灵活有序的空间形态； 大规模的中心花园和组团、宅间绿地及蜿蜒曲折的水系，形成了层次丰富的生态视域。,长沙桂花城：沿承绿城“桂花”系列公寓产品的特点，

15、以低密度、低容积率、高绿化率为主要特色； 采用江南围合式的布局方式，通过大规模的中心花园和组团规模绿地、宅间绿地和蜿蜒曲折的水系，营造具有两级布置规划体系的江南小镇意象；,低密度.高绿化的.高尚社区,通过精致的南方园林景观设计手法，营造出人居与自然的和谐居住氛围为绿城系列产品市场领先性的突出表现,项目景观设计的经典之笔为大规模中央花园 以江南青山绿水的独特景观为依据，追求园区居住环境的高品位 景观设计富于空间层次感，根据建筑形态不同设置各种花草树木、景观小品； 蜿蜒曲折的水系，水系与各组团的结合部位，营造水景、雕塑、小型喷泉、观景平台等精制的景观，让人在中心区域活动的同时，从每个角落都能看到不

16、同的景致,绿城桂花园产品系列启示,绿城通过桂花园系列进军全国市场，形成了自己的核心竞争力、并有了自己基于核心竞争力的标准化产品模式 确立自己的标准化产品模式和标准作业流程，能使自己在新进入一个城市的时候迅速确立优势,绿城春江花月系列,范例：杭州春江花月,地理位置：杭州城南复兴地区的沿江地带 占地面积：288 亩 建筑面积：48 万平方米 总 户 数：2189 户 开工时间：2001 年9 月 开发期数：三期 建筑形态：小高层、高层 园区配套：会所、餐厅、室内室外泳池、健身中心、棋牌房、篮球场等,杭州春江花月,绿城深蓝系列,范例：杭州深蓝广场,地理位置：杭州市中心武林广场东北 占地面积：27 亩 建筑面积：13 万余平方米 总 户 数：公寓楼 425 套、写字楼168 套 开工时间：2002 年12 月 交付时间：2006 年10 月 开发期数：一期 建筑形态：高层，室内精装修 园区配套：红酒吧、雪茄吧、书吧、健身房、游泳池、健康会