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1、陕西美伦物业管理有限公司陕西美伦物业管理有限公司 西安交通大学城市学院物业管理方案西安交通大学城市学院物业管理方案 公司简介公司简介-5 、前言篇前言篇-14 、 专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势-14 、 学校物业与商住物业的不同之处学校物业与商住物业的不同之处-14 对象不同对象不同 管理的模式不尽相同管理的模式不尽相同 管理侧重点不同管理侧重点不同 管理服务的目标不同管理服务的目标不同 管理服务资金的来源和使用存在明显的差异管理服务资金的来源和使用存在明显的差异 、 学校物业管理模式特点学校物业管理模式特点-15
2、 顾客的需求为导向，提供个性化的服务顾客的需求为导向，提供个性化的服务 学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本 重视学校主管部门的领导风格、管理思路重视学校主管部门的领导风格、管理思路 在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度 学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评 估估 注重服务的专业化注重服务的专业化 提供技术含量，注重设备管理及
3、相关人员的配备提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备 顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制 、管理规划设想管理规划设想-17 、 总体设想总体设想-17 一、管理总目标一、管理总目标-17 二、管理内容与标准二、管理内容与标准-18 三、管理特色三、管理特色-20 结合校区的特色、优势，结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性增强服务意识，创造性运用万科物业管理模式运用万科物业管理模式 向学校领导和广大师生推行向学校领导和广大师生推行“阳光计划阳光计划”服务公示制度服务公示制度 资源有效整合、利用，降低管
4、理成本资源有效整合、利用，降低管理成本 有效培训，不断创新，监督考核有效培训，不断创新，监督考核 营造开放、健康、多元化的校区文化营造开放、健康、多元化的校区文化 创立共管、复合模式，与校方共同创建文明、健康、舒适、和谐的大学校园创立共管、复合模式，与校方共同创建文明、健康、舒适、和谐的大学校园 手拉手服务，心与心交流手拉手服务，心与心交流 严格严格 ISO9001、ISO14001 质量体系管理，提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉质量体系管理，提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉 、 管理方式管理方式-23 一、管理流程系统（三大模式系统）一、管理流程系统（三大模式系统）-23 二、物业管
5、理部信息流程二、物业管理部信息流程-25 第三节第三节 管理措施管理措施- -26 、 管理措施管理措施-26 、 管理概要管理概要-27 、 服务质量效果服务质量效果-41 第四节第四节 校区档案资料管理校区档案资料管理- 42 第五节第五节 投诉处理规程投诉处理规程-43 第四章第四章 人员配置人员配置-46 、配备原则配备原则-46 、岗位职责岗位职责-46 、员工行为规范员工行为规范-48 第四节第四节 培训管理机制培训管理机制-51 第五章第五章 管理制度管理制度-56 投标承诺书投标承诺书 西安交通大学城市学院校园物业管理招标工作小组：西安交通大学城市学院校园物业管理招标工作小组：
6、 据西安交通大学城市学院校园环境物业管理招标文件提供的条件信息 和规定要求，遵照*市物价局、房管局相关文件规定，我司结合自身条件认 真研究测算后决定： 愿以人民币*元元/ /年年的投标价承担西安交通大学城市学院校园环境的物 业管理任务。一旦我司中标，我公司将在接到“中标通知书”后约定期限内与 贵校签订校园物业委托管理合同，并按国家、省、市、区有关规定和物业委托 管理合同对西安交通大学城市学院实施规范管理、优质服务，本着安全、人文、 高效、舒适的原则，全面总结往年管理经验教训，实现学校后勤管理改革重大 胜利。 贵校的招标文件、中标通知书和本投标书，构成约束我们双方的合同。 投标单位（盖章）： 法
7、定代表人（签章）： 2012 年 08 月 18 日 西安交通大学城市学院物业托管服务投标单位报价汇总表西安交通大学城市学院物业托管服务投标单位报价汇总表 序 号 分类 人 数 基本工资保险福利小计税金 合计（年） 1教学楼管理员3 550 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 1825 元 109 元 /月 23208 2以智楼管理员1 550 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 608 元36 元/ 月 7728 3惜抱搂管理员1.5 550 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 912 元54 元/ 月 11592 4鯤池楼管理员2
8、 550 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 1216 元 72 元/ 月 15456 5 三向学馆管理 员、保洁员 2 550 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 1216 元 72 元/ 月 15456 6弘毅楼管理员2 600 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 1316 元 79 元/ 月 16740 7树惠楼管理员2.5 600 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 1645 元 98 元/ 月 20916 8居仁楼管理员2 600 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 1316 元 79
9、 元/ 月 16740 9致和楼管理员3 600 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 1974 元 118 元 /月 25104 10公寓楼管理员2 600 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 1316 元 79 元/ 月 16740 11 运动场、体育 活动场 2 550 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 1216 元 72 元/ 月 15456 121 号楼管理员1 550 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 608 元36 元/ 月 7728 13 萃艺楼、2#楼 管理员 1 550 元/人/ 月 100
10、元/ 人/年 50 元/人 /月 608 元36 元/ 月 7728 14 校园环境卫生 区保洁员 4 600 元/人/ 月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 2632 元 158 元 /月 33480 15 校园物业管理 员 1 1000 元/ 人/月 100 元/ 人/年 50 元/人 /月 1058 元 63 元/ 月 13452 合计30 247524 说 明 利润 4%（9900 元/年）办公用品（1464 元/年） 总计（大写）贰拾伍万捌仟捌佰捌拾捌元整（258888 元/年） 第一章第一章 公司简介公司简介 一、公司概况一、公司概况 *物业管理公司于 2008 年在*市组建成立，公司注册资本 300 万人民币，具有独 立法人资格的国家二级物业管理企业，公司目前管辖面积近 140 万平方米，专业人员岗位持 证上岗率 100。 *物业成立之初注重自身建设，秉承“发展精品战略，创建知名企业”的企业理念， 逐步建立健全了各项规章制度与组织机构，做到了人人有章可循、事事有据可依，较好的保 障了公司物业管理的正常运作及员工队伍的相对稳定。*物业作为社会型企业，
