房地产市场调查与预测_调查剖析

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1、房地产市场调查与预测 过程1 市场调研方案的撰写,【学习目标】,知识的掌握 1. 了解房地产市场调研方案的撰写的原则； 2. 熟悉房地产市场调研方案的撰写的内容； 3. 掌握房地产市场调查的具体方法。 技能的掌握 具备根据调查目的和调查内容，撰写市场调研方案的能力。,过程1 市场调研方案的撰写,1.1概述 1.1.1什么是市场调研方案？ 市场调研方案是依据市场调查策划形成的书面文件。它详细地描述了获得信息和分析信息所必须遵循的程序，包括调查目的、对象、内容、方法、步骤、时间安排等，这一程序是顺利和高效地完成营销调查课题的前提和保证。,回顾5W2H法,（1） WHY （2） WHAT （3） W

2、HERE （4） WHEN （5） WHO （6） HOW （7） HOW MUCH,过程1 市场调研方案的撰写,1.1.2市场调研方案设计的原则 1、科学性 2、可操作性； 3、经济性； 4、可控性； 5、灵活性。,过程1 市场调研方案的撰写,1.1.3市场调研方案的内容？ 1、背景介绍； 2、调查目的和意义； 3、调查内容和范围； 4、调查方式与方法； 5、资料整理和分析方法； 6、调查进度和经费预算； 7、附录。,1.1.4市场调查的时间安排 研究阶段 所占时间比重（%） 研究目标的确定 5 研究方案设计 15 调查问卷的制作 10 试调查 5 数据收集整理 40 数据分析 10 市场调

3、查报告的写作 10 市场调查反馈 5 合计 100,过程1 市场调研方案的撰写,1.1.5市场调查的经费预算？ 1、总体方案策划费或设计费； 2、调查问卷设计费（包括测试费）； 3、调查问卷印刷费； 4、调查实施费； 5、数据录入费；,过程1 市场调研方案的撰写,1.1.5市场调查的经费预算 6、数据统计分析费； 7、调查报告撰写费； 8、资料费、复印费、通讯联系等办公费用； 9、公关、协作人员劳务费；,过程1 市场调研方案的撰写,1.1.6调研方案的可行性分析方法 1、直观判断法； 2、逻辑分析法； 3、试点调查法。,过程1 市场调研方案的撰写,1.1.7调研方案设计的总体评价 1.方案设计

4、是否体现调查目的和要求； 2.调研方案是否具有可操作性； 3.方案设计能否使调查质量有所提高。,3月“税”慌：二手房市场火爆乱象,二手房交易到底如何征税？,经过多次磋商，财政部、住建部、国税总局已经基本取得共识，即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为唯一住房的转让所得免征个税”优惠政策之外，还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，方式有可能是通过住房面积、售价等因素综合划线，有针对性地区别实施征收政策，具体办法由地方政府制定。 截至本报记者发稿时，有关方案已经上报。但其最终公布的方式，尚存在变数。这一解释性方案有可能以三部门通知的方式联合下发，也有可能通过有关部门负责人发表谈话，或接

5、受新华社记者采访的方式播发。,1.2 市场调查方法,知识的掌握 1. 掌握文案调查法、观察调查法、询问调查法、和实验调查法等基本调查方法； 2. 了解抽样调查的含义、特点及程序； 3、掌握市场调查中样本的组织形式-随机抽样和非随机抽样方式； 4、了解抽样误差的分析及其计算、抽样估计和样本容量的计算。 技能的掌握 具备选择合适的调查方法，并运用调查方法进行有效市场调查的能力,课堂讨论,假如你准备买一款新手机，请讲讲你的选择过程。在此选择过程中，你应用了哪些调查方法？,1.2 市场调查方法,1.2.1 房地产市场调查资料的来源 初级资料 次级资料,1.2 市场调查方法,1.2.2 房地产市场调查方

6、法的分类 1、定性研究 一般集中于以下几方面： 周边居民对项目开发的态度、接纳程度； 消费者对项目某些涉及品位、文化氛围、建筑布局、服务质量等的主观感受和态度； 消费者对产品新理念、形式的接受程度、基本感觉； 对住宅小区配套设施的倾向性、态度和感觉 写字楼租户对物业管理企业提供的相关服务的感觉、态度。,专题研讨会； 深度访谈； 问卷调查； 观察法。,1.2 市场调查方法,1.2.2 房地产市场调查方法的分类 2、定量研究 利用问卷将可能的答案以不同选项的形式体现，其研究对象具有一定代表性，在数量上有一定规模。 主要方法有： 入户访问； 定点拦截访问； 互联网调查； 邮寄调查：,房地产市场调查方

7、法,1.2.3 文案调查法,1.2.3.1 什么是文案调查法？ 文案调查法是调查人员从各种文献、档案材料中收集有关市场信息资料的方法。,1.2.3.2文案调查的资料来源,资料来源主要分为两大类： 1.内部资料来源 2.外部资料来源,企业职能部门,经营机构提供,其他种类记录,政府机构及经济管理部门,行业协会,信息咨询机构,各大众传媒,图书馆及阅览室,文案调查法的优缺点,1.文案调查法的优点 1）节省时间、人力，费用低 2）可以突破时空条件的限制 3）适合做纵贯分析 4）影响因素较少,2.文案调查法的缺点 1)加工、审核工作量大。 2)滞后性和残缺性 3)对调查者要求较高,1.2.4观察调查法,观

8、察调查法是调查者一般不与被调查者直接接触，而是在旁边通过自己的感官或借助仪器来观察、记录被调查对象的行为、活动、反应、感受或现场事物，以获取资料的一种方法。 观察法的特点是： （1）自然。 （2）客观、直接。 （3）全面。,1.2.4.1观察法的类型,观察法的观察方式一般有两种： 直接观察法 间接观察法,1.直接观察法,直接观察法是指调查者置身于被调查者中间，亲临其间，开展调查，记录市场中发生有关的事情真相及前景，取得更全面的市场资料和信息。具体包括： 直接观察法,完全参与观察,不完全参与调查,非参与调查,2.间接观察法（1）,实际测量法就是通过对现场遗留下来的实物或痕迹进行观察以了解或推断过

9、去的市场行为。 例：有名的“垃圾学”,2.间接观察法（2）,行为记录法是指调查人员借助各种记录仪器，如录音摄像器材、记数仪器、记数表格等对调查对象进行观察，从而得到调查的结果。仪器观察法可减轻调查人员记数的负担，提高资料的可信度。 例：尼尔逊电视指数系统,1.2.4.2 观察法的优缺点,1、观察法的优点 (1)直观，可靠 (2)干扰少 (3)简单、易行,2、观察法的主要缺点是： (1)观察深度不够 (2)时间和空间限制性比较大 (3)受调查人员自身条件的制约较大,1.2.4.3 应用观察法应注意的问题,（1）应选择那些具有代表性的典型对象，在最适当的时间内进行观察。 （2）在使用观察法时，最好

10、不要被调查者察觉，以保证被调查事物处于自然的状态，从而保证观察结果的真实性。 （3）必须实事求是、客观公正、不得带有主观偏见，更不能歪曲事实真相。 （4）调查人员的记录用纸和观察项目最好有一定的格式，以便尽可能详细快速地记录调查内容的相关事项。,/*现场踩盘*/,调查人员以消费者身份进入销售现场，通过索取楼盘资料、听销售代表介绍，实地调查观察，从而获得资料。 操作要点 1、要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象迷惑； 2、尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面了解，从其内部人员和一些已购房客户作深入交谈，增大调查结果的可靠性； 3、到售楼处有几个时间段要避开： 一

11、是上午9：30以前不要去； 二是中午午休和就餐的时间不要去； 三是下午5：00以后不要去。,4、为了获得足够份量的信息，市调人员还应该进行全方位的武装： 配备微型录音笔； 配备带有大容量摄像功能的手机； 手提袋或夹包； 5、如果要调研高档楼盘则尽量不要坐公交车去，也不要穿着廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。,1.2.5询问法,询问法是通过询问的方式向被调查者了解市场情况的方法。向人们提出问题，这是调研的基本手段，在市场调查中最为常用。 采用此法的一般原则：所提问题确属必要、被询问者有能力回答、询问时间不宜太长以及注意询问时的语气、措辞、态度、气氛等方面的问题。,常用的询问调查方法,

12、1.面谈访问法 2.电话访问 3.邮寄调查 4.网络调查法,1.面谈访问法,（1）入户访问 （2）定点拦截访问 （3）经理访谈法（深度访谈） （4）小组讨论法,小组讨论,小组讨论的概念（P72） 小组讨论的特点 一般由不超过10人的被访者组成，被访者在不受压抑的环境下，由主持人引导对预先设定的某一主题展开充分和详尽的讨论。时间长度一般为13小时。,小组讨论的适用范围 多用在房企确定住宅小区规划设计、户型设计、相关配套设施布置、相关服务质量研究中。 小组讨论的作用 尽可能深入地了解被访者对调研主题的看法及原因，了解所调研项目与其生活的契合度，寻找设计中的缺陷，吸收好建议。,小组讨论法的操作程序,

13、（1）布置讨论环境 注意舒适、安静，可让被访者放松，不宜过于严肃；注意便于纪录，必要时安排录音或录像，录音或录像设备放置在不引人注目的地方。 （2）遴选被访者 一方面考虑市场调研问题的特殊性，另一方面注意被访者可代表待研究群体的总体特征；人数一般不宜超过10人，多了被访者配合意愿将下降，少了会使访谈缺乏代表性，不易得到全面意见。,（3） 选择主持人 座谈会主持人的基本素质要求 主持人必须鼓励和促进成员的热情参与； 主持人通过摆出自己对问题的不完全理解，来鼓励参加者更具体地阐述其看法； 在小组座谈过程出现混乱时，主持人必须能够随机应变并及时改动计划的座谈提纲； 主持人应是足够敏感的，以便能够在既

14、有感情又有理智的水平上去引导小组的讨论。,（4）准备访谈指南 围绕讨论主题，按一定逻辑次序将各类问题组织起来，引导访谈，使之不至于偏离主题；同时可减少不必要的时间消费，集中被访者注意力。访谈指南主要由三部分组成：解释小组访谈法及其基本规则；按一定逻辑顺序组织提问及操作步骤；总结及总体讨论部分。 （5）讨论开始及总结,2.电话访问,电话访问：由调查人员根据事先确定的抽样原则抽取样本，通过电话向被调查者提出问题以收集信息资料。 电话访问的优点： （1）速度快 （2）搜集的资料费用低 （3）搜集的资料覆盖面广 （4）应答率高 （5）真实性强 （6）可控制性强,电话调查的缺点 （1）总体欠完整 （2）

15、问题不能深入 （3）缺乏直观性 （4）电话号码容易失效 （5）对挂断电话拒绝回答者很难做工作 适用范围：电话调查法要求调查的问题不能太多，在调查时间紧迫、被调查者分布范围比较广的情况下应用比较好。,3.邮寄调查,邮寄调查的优点 （1）范围广阔；（2）被调查者时间充分； （3）调查费用较低，可采用随机抽样，误差较低； （4）应答者的反映理性，无访问人员的偏差； 邮寄调查的缺点 （1）回收率低（2）调查周期较长，时效性不强；（3）容易产生错误的信息；（4）缺乏对调查对象的控制 邮寄调查法的应用范围 主要是对调查结果要求时间性不强， 被调查者的地理分布范围比较广泛， 调查人员有限的情况。,1.2.5

16、 实验法,实验法是指通过实验对比，收集市场信息资料的方法。实验调查法属于因果关系研究，在市场调查中，调查者经常通过改变某些因素，来测试对其他因素的影响。,1.2.5.1实验调查的主要方法,1.实验单位前后对比实验 2.实验单位与非实验单位对比实验 3.实验单位与非实验单位前后对比实验,1、 实验单位前后对比实验,例如：某面粉厂为了扩大销售，准备改进其方便面的外包装的图案，但对新设计的外形效果没有十分把握。因此，决定运用实验前后对比实验的方法进行调查。,具体的操作过程如下： （1）选定实验单位A、B、C。 （2）对实验单位在实验前(即在未改变方便面外包装图案前)一段时期内(如一个月，一个季度等)方便面的销售量作事先统计。 （3）在实验单位改售新的改变了外包装图案的方便面。 （4）统计相同时期内的方便面的销售量 （5）测定实验前后不同时期销售量的增减量及其变动幅度。 （6）测定实验处理变量的效果