论不动产物权变动的区分原则资料

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1、卜展骨 ? 论不动产物权变动的区分原则 本 期策划 ? 物 权 法理解与适用 文 杨永清 物权法第十五条规定 !“ 当事人之间订立有关 设立 、 变更 、 转让和消灭不动产物权的合同 , 除法律 另有规定或者合同另有约定外 , 自合同成立 时 生 效 未办理物权登记的 , 不 影响合同效力 。”这就 是 不动产物权变动的区分原则 。 笔者拟对以下问题进 行初步探讨 。 一 、 规定 不动产物权变 动的区分原则 的理 由 第 一 , 规定区分原则 , 是由债权与物权的性质 决定的 。 商品房买卖是现代社会典型的不动产交易 行为 , 也是典型的不动产物权变动 。 我们以此 为例 来说明物权法规定区

2、分原则的理由 。 出卖人订立商 品房买卖合同的目的是取得价款 , 买受人支付价款 的目的在于取得商品房的所有权 。 这样 , 在商品房 买卖这种典型的不动产交易 中 , 物权变动当然就有 了其原因 , 即商品房买卖合同 。 相对应的是 , 商品房 所有权的移转就成为这一原因的结果 。 在商品房买 卖合同中 , 两种不 同的权利变动是在两种不同的法 律基础上进行的 。 依据商品房买卖合同所产生的法 律关系是债权债务关系 , 其建立的基础是双方当事 人的意思表示 。 在双方当事人就订立商品房买卖合 同的意思表示达成一致时 , 合同即产生约束力 , 即 债权法上 的约束力 。 但是 , 由于债权法上

3、的权利只 是 一种相对权 、对 人权 , 不具有排他的效力 , 故而物 权的变动必须依赖物权变动中的公示行为 , 即标的 物的交付#动产或者登记#不动产 。 物权变动只能在 交付或者登记后才能生效 。 因为物权的本质 与债权 完全不同 。 债权属 于请求权 、对 人权 、相对权, 因此 债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果 。 而物权的本质是 支配权 、绝 对权 、对世权, 物权的变 动必须在公示之后 , 才能发生对世的效果 , 目的是 使世人了解到物权的变动 , 知道物权的变动对世人 的排他性作用 , 以保障交易的安全 。 可见 , 商品房买 卖合同所涉及的债权变动及物权变动是建立在

4、完 全不同的法律基础之 上的 , 是两个不 同 的法律事 实 , 其生效要件完全不 同 。 从对商品房买卖合同中 两种权利变动的分析可以看出 , 在物权移转的行为 中 , 原因与结果的区分是十分清楚的 。 其他以债权关系变动作为原因的不动产物权 变动 , 如土地使用权转让 , 设立抵押权 , 同样也存在 原因与结果之间的区分 。 例如 , 转让方要转让出让 土地的使用权 , 就必须与受让方签订土地使用权转 让合同 。 订立该合同的目的 , 就转让方而言 , 主要是 为了获得相应的价款 。 就受让方而言 , 主要是为 了 获得土地的使用权 。 签订土地使用权转让合同是转 让土地使用权的原因 。

5、土地使用权过户到受让方名 下是签订土地使用权转让合同的结果 。 该合同即原 因行为是 否生效 , 不取决于土地使用权是否登记过 户到受让方名下这一结果 , 也不取决于准备转让的 土地是否达到法律规定的转让条件 , 而取决于双方 当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效 。 因 此 , 如果没 有办理土地使用权过户登记 , 或者准备 转让的土地没有达到法律规定的转让条件 , 并不影 响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力 。 又如 , 当事人为 了设立抵押权 , 就必须订立抵押合 同 。 订立抵押合同的目的就是为 了设立抵押权 , 订 立抵押合同就成了设立抵押权的原因 。 进行抵押物 登记贝

6、% &是订立抵押合同的结果 。 抵押合同这一原因 行为是否生效 , 并不取决于抵押物是否登记这一结 果 , 而是取决于双方当事人签订的合同这一原因行 为本身是 否有效 。 由于债权的相对性 , 合同的生效 并不 当然发生抵押权设立的效果 , 因此如不 登记 , 则抵押权并未设立 。 只有进行抵押物登记后 , 抵押 权才设立 。 但抵押物是 否登记 , 并不 影响设立抵押 权的合同的效力 。 第二 , 规定区分原则 , 是由我国现行法律关于 物权变动的模式决定的 。 按照通说 , 我国现行法律 关于物权变动采取债权形式主义模式 。 峋于 谓债权 形式主 义 , 又称意思主义与登记或交付之结合 ,

7、 即 ?王 利 明 ?“ 关 于债 权合同与物权及合同无效与撤销权的 关系 ”, 载判解研究 ! # 年 第 期 , 人民法院出版社 # # 年版 。 # % & 。 & 上半月 物权因法律行为发生变动时 , 当事人之间除有债权合同 外 , 尚需履行登记或者交付的法定方式 。 这就是说 , 一方 面 , 基干法律行为移转物权 , 事先需要达成合意 , 此种合 意并不是所谓物权 合同 , 而仍然是 一 种债权合同 , 因为 即使当事人具 有移转物权的意图和目的 , 但如果没有完 成公示方法 , 也根本不 可能移转物权 。 另一方面 , 必须要 通 过一定的公示方法来完成物权的设定或者移转 。 ?

8、民 法通则第七十 二条规定 , 按照合同或者其他合法方 式取 得财产的 , 财产所 有权从财产交付时起转移 , 法律另有 规定或者当事人另有约定的除外 。 这一规定就是典型的 债权形式主义 。 物权法第九条和 第二 十三条再次以基本 法的形式对此予以明确 。 城市房地产管理法 、 城市私有 房屋管理条例 等都对土地使用权的变更 、房 屋所 有权 的变更明确要求登记 。 没有登记 , 不发生物权变动 。 由于 我国法律采取债权形式主义模式 , 因此 , 债权合同的效 力是独立存在的 , 只要符合民法通 则第五十五条规定的 条件 , 债权合同就生效 。 换言之 , 不动产物权变动合同的 生效只需要

9、具备以下三个条件 ? 一? 行为人具有相应的 行为能力 ! 二?意思表示真实 ! 三?不违反法律或者社会 公共 利益 。 它不受物权能否变动 , 物权是否变动的影响 。 即使物权不能变动 , 债权合同仍然有效 。 第三 , 将不动产物权变动的原因与结果进行区分 , 完全符合合同效力的理论 。 合同是否有效 , 从签订之日 就已经确定 , 而不能通过合同是否履行反过来决定合同 的效力 。 通过合同的履行来决定合同的效力的观点 , 不 符合人们的认识规律 。 合同的效力不能通过合同的履行 来决定 , 合同的效力是独立存在的 。 合同是否履行 , 涉及 的 是当事人是 否违约的 问题 。 一般而言

10、, 除即时清结的 合同以外 , 从合同的签订至合同的履行 , 期间都有一段 时间 。 办理不动产物权变动登记 属于合同的履行 。 合同 的效力不能通过这一段时 间是否履行来决定 , 而是一 经 签订其效力就已经确定 。 因此 , 合同的效力不能根据是 否办理物权登记来认定 。 也就是说 , 不能说办理了物权 登记 的 , 合同就有效 , 没有办理物权登记的 , 合同就无 效 。 如果是这样的话 , 合同的效力就掌握在合同的一方 当事人即转让方手里 。 例如 , 如果房地产升值了 , 如我国 最近几年房地产价格猛涨的情况 , 转让方为 了获取不正 当的利益 , 为 了不履行合同 , 就不去办理房

11、地产过户登 记 , 结果就使合同无效了 。 相反 , 如果房地产贬值了 , 如 我 国上世纪 #年代初海南房地产价格大幅下跌的情 况 , 转让方为了履行合同 , 就去办理房地产过户登记 , 结 果就使合同有效了 。 可见 , 如果不将不动产物权变动的 原因与结果进行区分 , 就很可能出现合同的效力由一方 当事人决定的情况 , 显然这在民法理论上是说不通的 , 在实践中是十分有害的 , 结果必将扰乱市场经济秩序 。 第四 , 将不动产物权变动的原因与结果进行区分 , 也 是诚实信用原则的要求 。 民法通则第四条规定 , 民事 活动应当遵循诚实信用原则 。 诚实信用原则是指 民事主 体在从事民事活

12、动时 , 应诚 实守信 , 以善意的方式履行 其义务 , 不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义 务 。 同时 , 诚实信用原贝 %要求维持当事人之 间的利益以 及当事人利益与社会利益的平衡 。 民法通贝 &从基本法 的 角度 , 确认了诚实信用原贝 &为民法的一项基本原贝 & , 对 于规范民事活动 、弘 扬道德观念 、维 护交 易秩序 , 都具有 极其重要的作用产诚实信用原则作为民法 , 特别 是债法 中的最高指导原则或称为 “ 帝王规则 ”, 对于指导民事审 判实践也具有非常重要的作用 。 民事主体在民事活动中 遵守诚实信用原则 , 具体包括 ? ?应依诚实信用的方式 行使权利 。 权利

13、人无论是行使财产权还是行使人身权均 应尊重国家 、集 体和他人的利益 , 以善意 的方式行使权 利并获得利益 , 不得以损害他人为目的滥用民事权利 。 (应依诚实信用的方式履行义务 。 讲诚实 , 就是 实事求 是 , 自觉履行义务 。 不得出尔反尔 , 言而无信 。 以出让土 地的转让为例 , 依据转让合同 的约定 , 转让方的主要义 务就是将出让土地变更登记到受让方名下 , 受让方的主 要义务就是支付价款 。 依据诚实信用原则 , 在受让方按 照合同约定履行支付价款 的义 务的前提下 , 转让方就负 有将出让土地过户登记到受让方名下的义务 , 包括使转 让的出让土地达到法律规定的条件 。

14、如果不将不动产物 权变动的原因与结果进行区分 , 认为没有办理物权过户 登记的 , 合同无效 , 没有达到法律规定的转让条件的 , 合 同也无效 , 那么就很可能出现这样违背诚实信用原贝 )的 情况 ? 如果出让土地升值了 , 转让方想毁约 , 就以出让土 地没有办理过户登记 , 没有达到法律规定的转让条件为 由主 张合同无效 。 显然转让方的毁约行为是违背诚实信 用原则的 。 因 为使出让土地过户登记到受让方名下是转 让方的义务 , 使出让土地达到法律规定 的转让条件也是 转让方的义务 , 这些都不 是 受让方的 义务 , 受让方的主 要义 务就是支付价款 。 转让方以自己不履行过户登记的

15、义务 , 以自己没有使准备转让的出让土地达 到法律规定 的转让条件 , 以自己违约的事实 , 反而主 张合同无效的 理由进行抗辩 , 属于典型违反诚实信用原贝 )的行为 , 属 于恶意抗辩 。 这种抗辩理由不 应予 以支持 。 如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分 , 认为当事人之间订立 有关设立 、 变更 、转让和 消灭不动 产物权的合同 , 没有办理物权登记的 , 合同无效 , 其结果 就会鼓励违约一方 , 纵容违约的当事人 , 守约一方的合 法权益就得不到保护 , 最终的结果就是破坏了市场经济 人民 司 法 用应 本 期策 划 + 物权法理解与适用 ?王 利 明 ?“ 关于债权合同

16、与物权及合同无 效与撒稍权的 关系 ”, 载判解研究 # ,年第%期 , 人民法 院 出 版社 # # 年版 。 (王 利 明 ? 民法总则研究 , 中国人民大学出版社 # # 年版 , 第, 一, 页 。 ,” 。% 。 上月 人民 司 法 应 用 本期策划 物权法理解适用与 条件下交易的基本规贝 & , 不利于社会主义市场经济的完 盖 二 、物权 法第十五条 的含义 第一 , 关于不动产物权变动的基础关系 , 即设立 、 变 更 、转让和消灭 不 动产物权的合同是否生效 , 应该依据 合同法来判断 , 而不能以不动产是否已经办理物权登记 为标准进行判断 。 如果合同具备法律规定的生效要件 , 则应该认为合同关系已经生效 , 当事人应该受到合同的 约束 。违约者, 应该承担违约责任 。 至于物权变动能否成 就 , 并不是合同生效的必要条件 。 因为在合同生效后不 一定能够完成不动产物权的登记 , 有可能因为一方违 约 , 还可能因为其他原因 , 故不能认为未办理物权登记 的 , 合同无