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1、蓝庭花园开盘整体销报告,全台州久等的极少墅,拥山/御湖/花廊联排,报告目录： 一、台州市场及客群分析 二、项目价格及推售房源设定 三、开盘整体营销计划 四、一期开盘方式设想 五、一期别墅销售利润分析,第一部分,台州市场及客群分析,宏观市场环境,竞争市场分析,客户分析,宏观楼市走势 台州市场走势 椒江住宅市场走势 小结,楼市宏观走势,楼市宏观走势07年楼市高潮后，受大环境影响，08年以来成交严重萎缩，市场逐步走弱，09年初积累的刚性需求被激发，市场出现“小阳春”。,宏观环境下楼市近年走势图,楼市受挫,楼市回暖 升温,楼市火爆,股市火爆,股市降温,楼市 无好转,购房者观望,刺激,3.17政策、国
2、十六、国八等一 些列政策,股市升温,风险转移,政策明朗,准备金上调、加息等,继续加息上调准备金率,05、06年前三季,06年末07年初,07年春节后,07年末-08年上半年,08年9月10月份,准备金下调、降息,楼市 降温,股市狂跌,A股市跌破2000,国 际股市也全线下滑， 欧美等国家开始救 市。世界进入经济危 机时代,刺激,价格增长幅度下滑,消费者观望，楼盘打折销售,经济下滑，中小企业 倒闭增加,09年春节后,市场出现 小阳春,刚性需求,价格止跌,政策救市,股市回暖,台州市场走势,台州市场走势08年8-11月份市场处于低谷，12月市场开始复苏，商品房销售量开始回升；市场整体价格一直保持平稳
3、，并未出现松动。,注：限额以上是指辖区内投资额在500万元以上的投资项目,数据来源：台州统计局,低迷期,调整期,08年来台州商品房成交量和成交价格走势：,椒江区域住宅市场,椒江住宅市场08年底虽成交量有所回升，但成交量有限，市场依旧低迷，表现为市场需求不足，观望情绪依旧。,08年椒江住宅成交量为31万方，比07年的72万下降了50%；从08年开始，每个月的成交量同比前一年成交量跌幅都在20%以上，市场呈不断下挫趋势。 08年11月、12月住宅成交量有所回升，但4-5万的成交量依旧表现市场需不足。 09年1-3月三个月的成交来看，成交量相比08年同期明显下降，市场观望情绪明显，市场依旧低迷。,0
4、8年以来椒江住宅月成交情况： 单位：平方米,数据来源：台州统计局,注：限额以上是指辖区内投资额在500万元以上的投资项目,低迷期,调整期,整体市场小结,小结,台州整体市场,椒江区域市场,国内楼市,08年市场低迷，09年初成交量有所上升，但观望情绪明显，市场依旧疲软。 价格保持平稳，开发商入市更加谨慎。 市场以120平米以上的户型供应为主。,08年下半年台州房地产市场进入低迷期，09年出市场成交量有所回升，市场进入调整期。 市场整体价格走势平稳。,08年国内主要城市楼市低谷，价格出现调整； 在政策的影响下，刚性需求被激发，09年初市场出现”小阳春”。,宏观市场环境,竞争市场分析,客户分析,竞争的
5、选定 竞争市场分析 竞争个案分析 小结,本案,椒江区,路桥区,黄岩区,台州市政府,经济开发区,竞争市场的选定,竞争区域的选定根据房地产市场的区域性，本案位于椒江经济开发区，以椒江区为主要竞争区域。,项目区位：本项目位于台州市椒江区的经济开发区内,体育中心以西，规划大学城以南。 竞争区域鉴定：根据房地产的地缘性特征，椒江市经济开发区为本案的直接竞争区域，椒江老城区为主要竞争区域。以下将对直接竞争区域和主要竞争区域进行分析。,竞争市场的选定根据区域内楼盘产品情况，结合本案产品、销售时间段、客户及地段等因素。本案别墅以西景御园、玉兰广场等6个项目为主要竞争者。,本案竞争项目,在售和预推楼盘,白云山壹
6、号,瑞景名苑,本案,飞霞港湾,玉兰广场,西锦御园,新明半岛,椒江老城区,新时代广场,君悦白领公寓,东京湾,金岸公寓,枫山花园,华府天地,百合公寓,东方太阳城,市府大道,中心大道,台州大道,国际商务广场,台州市政府,锦水湾,竞争市场的选定,别墅竞争市场,竞争市场情况相对市场以联排别墅为主，本案双拼别墅相对稀缺，但竞争项目在地段、总价位上相对本项目有一定优势。,别墅竞争市场,销售表现椒江高端(别墅)市场供需不旺，市场疲软，观望情绪明显；另外，别墅产品中面积在200-300平米，总价位相对较低的，销售较好。,目前市场在售高端项目（别墅类产品）有个项目，其中东方太阳城三期独栋别墅，由于总价位高，开盘时
7、间短，目前销售情况一般。西锦御园一期开盘销售时间长，总价位不高、市场同类竞争少，销售情况较好，目前基本售完。从这两个项目取得销售成果来看，高端住宅市场需求并不旺盛，明显存在观望情绪。,别墅竞争市场,未来市场形势今年下半年别墅类高端市场竞争激烈，未来形势不容乐观。,预计未来年上市竞争产品（不包括本项目）约900套以上，其中别墅类产品550套。按08年椒江别墅类高端市场200-250套的消化能力，未来市场形势不容乐观。 预计在今年6月份左右同期上市的竞争项目有个，加上存量可售套数(不包括本项目)约在280套(别墅160套、玉兰广场120套)。 未来竞争市场产品以联排和玉兰广场高层为主，本案的双拼别
8、墅在市场占有一定优势。,未来竞争项目的供应量情况：,竞争个案分析,新明半岛作为台州最大楼盘之一，其具有规模性优势。另外该项目离市区较近，能充分享受市区成熟的配套，其产品、项目地段都构对本案直接竞争。,一期,二期,排屋,项目位置：椒江区白云山西路与永宁河交汇处（上海外国语学校旁）； 经济指标：总占地面积360亩，总建筑面积433628平方米，共3074户，容积率1.69，绿化率40%； 产品：排屋、高层和小高层，排屋2.7万方，高层和小高层40.6万方。项目一期为高层和小高层，二期产品有排屋、高层和小高层； 项目配套：小区内配套：大学会所、网球场、游泳池、商业街、风情广场； 景观及建筑特色：立体
9、平均式生态水景园林，欧式建筑演绎极致美学； 交付时间：2010年前后陆续交付入住； 开发商：台州市新明房地产开发有限公司。,项目分析 小区规模大，区域位置尚可 大力度的广告宣传； 营销方式上占有一定的优势，如会所、样板房及小区园林环境的展示，售楼员的专业态度等。 有河流景观资源可以利用，但周边的农民对项目也有一定的不利影响。,竞争个案分析,新明半岛普通住宅销售表现尚可；联排别墅由于上市时间的原因，对本案第一批上市别墅影响不大，主要集中在对本案后期别墅的冲击。,推盘情况：一期10月8日开盘，共8幢约400多套，户型面积分别为88、133、151、112、166、280平米等。二期预计09年推出第
10、二批，10年二期将上市，其中二期别墅预计在10后推出。 销售价格：起价5000多元/平米，顶层约8000多元/平米，均价约6500元/平米左右，其中位置相对较好的150-160平米售价在6800元/平米，280平米跃层售价7000元/平米。 销售情况：目前推出量销售率70%左右，其中小面积88平米、112平米的销售较好，280平米的的去化相对缓慢。,西锦御园该项目地段、周边环境与本案相似，在产品上以联排、叠拼和高层住宅为主，与本案存在直接竞争。,三期高层和小高层,一期别墅,二期别墅,竞争个案分析,项目位置：位于绿心生态区，紧靠东方太阳城南侧。 经济指标：项目总占地318亩，总建筑面积20万方，
11、总容积率1.02，绿化率30%； 产品：本项目有联排、叠拼、高层和小高层，排屋约10万方，主力面积250-280平米，高层和小高层合计约10万方，户型未定，预计90-200平米； 项目内部配套：3800平米的会所，内有健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、咖啡吧、商务会议室、精品超市等 交付时间：2010年6月左右陆续交付； 开发商：浙江新大众房地产开发有限公司,西锦御园目前一期别墅销售尚可，存量不大，二期产品预计将于下半年上市，其联排别墅虽产品不如本案双拼，但其总价位优势将对本项目形成冲击。,竞争个案分析,推盘情况：一期08年4月开盘，推出189套联排别墅（包括少量的叠拼）。其中联排主力面积25
12、0-280平米，叠拼面积220-260平米。预计二期将于今年推出约210套联排别墅（少量叠拼）。 价格情况：联排中间套平均售价为9600元/平米，边套平均售价为10000元/平米。另外，叠拼的售价在7500-8000元/平米 销售情况：目前销售率在80%以上，存量不多，其中椒江区的客户为主，黄岩、路桥、温岭的客户也占有一定比例。,项目分析： 项目离市区较远，周边配套设施较为缺乏； 在同类产品中，总价位相对较低，有一定优势。 周边视觉环境一般，无明显的景观资源优势可利用。 一期别墅销售未售完，后续推盘压力大；,玉兰广场作为城市综合体项目，为未来经济开发区的商业中心。其精装修高端住宅，将分流台州高
13、端客户，但其在产品上与本案差别较大，竞争相对减弱。,竞争个案分析,项目位置：台州经济开发区西商务区，市府大道联华超市对面； 经济指标：占地面积211亩，建筑面积288600平方米，容积率约2.05，绿化率约30%； 产品：项目有购物中心、酒店、写字楼和住宅；住宅为精装修（成本2000元/平米）产品，分为高层和小高层，一期户型面积165-600平米，套型有跃层和平层，共约300套 项目配套：项目本身包括购物中心、酒店、商务楼等，另为周边市政配套十分完善； 预计推量：09年5月推出第一批，3幢约120套，预计销售价格在15000以上，部分位置较好的户型价格在20000元/平米以上。 交付时间：20
14、11年9月以后陆续交付入住； 开发商：台州浙能绿城置业有限公司。,购物中心,酒店,办公,第一批推量,玉兰广场作为台州市区代表性楼盘，其销售情况将对开发商，购房者的心理产生重要影响，对台州楼市走势起到一定影响作用。,竞争个案分析,带动整体楼市，减弱市场观望情绪。 可能带动周边楼盘的价格上扬。 增加开发商对市场信心，促使部分楼盘提前上市。,市场观望情绪可能持续，市场依旧疲软。 其高价位，促使部分高端客户向总价位低的项目转移。 开发商入市更加谨慎。,滞销或销售不理想,热销,玉兰广场,白云山壹號叠拼洋房在总价略低于本案，其主要优势在于地段配套，本案在产品、景观上有一定优势。,叠拼花园洋房,项目位置：市
15、府大道以北、东环大道以西 经济指标：总占地面积12万方，总建筑面积28方方，其中白云山壹號总建筑面积10余方。 产品：叠排、高层和小高层，其中5幢叠排花园洋房5幢80余户，主力面积为170-305平米，高层和小高层13幢，主力面积110-210平米（部分2-3房拼接）。 预计未来推盘情况：将在今年下半年推出140-150平米，预计09年底10初将推推180-210平米的高层以及叠拼。其中预计叠拼总价在250-300万。,第一批推量,竞争个案分析,瑞景明苑在上市时间，产品及价位都对本案形成冲击，但其在产品、景观、营销手法不及专业度上不如本案，可通过专业的营销推广手法，提升项目气质和档次。,联排别
16、墅,项目位置：体育发展中心西侧，北至中山西路、南至白云西路。 经济指标：占地面积130万亩，总建筑面积为21万方 产品：15幢联排别墅，主力面积280-350平米，共约80余户，14幢高层小高层，主力面积为35-42平米（单身公寓），87-200平米。 小区内部配套：游泳馆、网球场、体育馆、泛运动休闲区。 营销推广：营销推广无亮点、销售人员不转业。 预计未来推盘情况：09年5月推出高层和别墅，其中别墅预计价格在1万左右，总在在300万左右。,竞争个案分析,东方太阳城整体规模巨大，内部配套齐全，其独栋别墅更是目前市场稀缺产品。而本案相对其最大的优势是总价位低。,三期别墅,三期高层,二期在售高层,目前在售,项目位置：市府大道西段南侧 经济指标：占地13338亩，房地产用地368亩 三期产品：80多栋地中海风格的独栋别墅，主
