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1、房地产开发企业会计,第五章 固定资产和无形资产的核算,固定资产,第一节固定资产概述,（一）固定资产的确认 1、符合固定资产的定义 固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产： （1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的； （2）使用寿命超过一个会计年度。 2、满足固定资产的确认条件 (1)、与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； （特例：融资租入固定资产） (2)、该固定资产的成本能够可靠的计量 固定资产的不同组成部分 备品备件：通常确认为存货，但某些备品备件需要与相关固定资产组合发挥效用，且应当确认为固定资产。 （二）固定资产的分类P80,第二节固定资产取得的核算,（一）外购固定资
2、产 购买价款 相关税费 使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。P84 2007年2月1日，乙公司购入一台需要安装的机器设备，增值税专用发票上注明的设备价款为260 000元，增值税为44 200元，支付的装卸费为3000元，款项已付；安装设备时，领用原材料一批，账面成本为24200元，购进该批原材料时支付的增值税为4114元；另支付安装工人工资5000元。不考虑其他相关税费，试作出设备安装完毕达到预定可使用状态之前的相关分录。,（二）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 例： 2007年1月，
3、A公司自行建造一座厂房，1-6月，工程先后领用工程物资272500元（含增值税），领用原材料一批，实际成本32000元，辅助生产车间为工程提供有关劳务支出35000元，应支付工程人员工资65000元，6月底，工程完工。该公司适用增值税率为17% （三）接受投资、无偿调入P86,第三节固定资产折旧,1、固定资产的折旧范围 除下列情况，企业应对所有固定资产计提折旧： （1）已提足折旧仍继续使用的固定资产 （2）土地 2、固定资产折旧方法的选择 选择的依据: 经济利益的预期实现方式 （1）年限平均法 年折旧额=（固定资产原值-预计净残值）/固定资产使用年限 年折旧率=年折旧额/固定资产原值 P91
4、（2）工作量法 单位工作量折旧额=（固定资产原值-预计净残值）/预计的工作总量 月折旧额=本月实际工作量*单位工作量折旧额,（3）双倍余额递减法 年折旧率=2/预计使用年限 年折旧额=固定资产期初账面净值*年折旧率 例： 某项固定资产原价为150000元，预计净残值为2000元，预计使用5年。 （4）年数总和法 年折旧率=尚可使用年限/预计使用年限之和 年折旧额=（固定资产原价-净残值）*年折旧率 例： 固定资产原值20000元，预计使用5年，预计净残值2000元。,3、账务处理： 借：开发间接费用 管理费用 销售费用 其他业务成本 贷：累计折旧,第四节 固定资产后续支出和租赁的核算,一、固定
5、资产后续支出的会计处理 （1）费用化：日常维护、修理支出P95 5-8 （2）资本化：更新改造符合资本化条件的。P96 5-9 扣除被替换部分的账面价值，延长了固定资产使用年限的，同时调整折旧年限和折旧率,例： 某房产公司于2006年12月建造完工一座办公大楼成本1100万元，采用直线法折旧，预计使用20年，预计残值100万元。 2007年发生维护费用30万元，2008年发生大修理费用180万元. 2009年年末对该办公大楼进行改扩建。该扩建工程由原施工单位承接，预计总费用500万元，工期10个月。工程已经按计划开工。 要求： （1）对该生产线20072009年发生维修费进行账务处理。 （2）
6、对固定资产改扩建进行相关的账务处理。,需要注意的是，以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，如满足固定资产确认条件的装修费用等应直接在“固定资产经营租入固定资产改良”科目中核算，同时在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。 。P96 借：固定资产-经营租入固定资产改良 贷：银行存款,二、固定资产租赁的会计处理 确认情形P97 （一）融资租赁固定资产的核算 1承租人的会计处理: 借:固定资产-融资租入固定资产(最低租赁付款额现值与公允价值孰低的原则) 未确认融资费用 贷:长期应付款-应付融资租赁款(租赁付款额) P98 例5-11 注：最低租赁付款是
7、租赁开始日，承租人应支付或被要求支付的款项，加上由承租人或其有关的第三方担保的资产余额。,2.出租人的账务处理: 取得租赁资产： 借：融资租赁资产 贷：银行存款 借:长期应收款-应收融资租赁款(租赁收款额和初始直接费用) 贷:融资租赁资产(账面价值) 未实现融资收益 银行存款（初始直接费用） 例P99 出租人的会计处理,固定资产后续支出和租赁的核算,（二）经营租赁固定资产的核算 1、承租人的会计处理 租入时，支付租赁款： 借：长期待摊费用 贷：银行存款 分月摊销： 借：管理费用等 贷：长期待摊费用 2、出租人的会计处理 收到租赁款时：借：银行存款 贷：预收账款 按月计分摊计入当期收益：借：预收
8、账款 贷：其他业务收入 P100 5-12,第五节 固定资产减值和固定资产清理的核算,固定资产期末可收回金额低于账面价值，即发生减值。（较低者） 1、减值的迹象P101 2、减值的处理： （1）账面价值与可收回金额进行比较 账面价值可收回金额 计提跌价准备(差额) 账面价值可收回金额 不计提跌价准备 可收回金额P102 （销售净价与现金流量现值较高者） （2）账务处理 借：资产减值损失（费用科目） 贷：固定资产减值准备 例P102 5-13 固定资产减值准备一经确认，不得转回；同时，该资产的折旧费用应当在未来期间作相应调整，以使该固定资产在剩余使用寿命内，系统分摊调整后的资产账面价值（扣除净残
9、值）。,二、固定资产清理的会计处理 （1）固定资产转入清理 借：固定资产清理 累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产 （2）发生清理费用，缴纳营业税 借：固定资产清理 贷：银行存款 应交税费-应交营业税,（3）收回残料或出售价款或保险赔偿 借：银行存款（售价） 原材料（残料价值） 其他应收款（保险赔款） 贷：固定资产清理 （4）清理净损益 借：营业外支出 贷：固定资产清理 或 借：固定资产清理 贷：营业外收入 习题P117 习题二 1、2、3、5、6,三、固定资产盘点盈亏的会计处理P106 “待处理财产损益-待处理固定资产损益”“以前年度损益调整” 盘盈： 借：固定资产 贷：以前年度损益调整
10、 处理后： 借：以前年度损益调整 贷：利润分配-未分配利润 盘亏： 借：待处理财产损益-待处理固定资产损益 累计折旧 贷：固定资产 处理后： 借：营业外支出 贷：待处理财产损益-待处理固定资产损益,无形资产的核算,（一）、房地产开发企业无形资产的内容P107 （二）、无形资产的计价 1、外购无形资产：外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。 2、 自行开发形资产 项目的研究开发区分为研究阶段与开发阶段，企业应当根据研究与开发的实际情况加以判断： 1.研究阶段 研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查 2.开发阶段
11、 相对于研究阶段而言，开发阶段应当是已完成研究阶段的工作，在很大程度上具备了形成一项新产品或新技术的基本条件,1.企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益（管理费用）。 2.企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：P109 研究与开发费用的账务处理 1.发生时： 借：研发支出费用化支出 资本化资出 贷：银行存款/应付职工薪酬 2.期末时：借：管理费用 贷：研发支出费用化支出 3.研发成功：借：无形资产 贷：研发支出资本化支出 例P110,（三）、无形资产的摊销有限期,按月摊销、直线法 摊销基数=成本-预计残值,无法合理确定无形资产为企业带
12、来经济利益的期限的，作为使用寿命不确定的无形资产，不摊销； 无形资产摊销的会计处理 借：管理费用 贷：累计摊销 例：甲公司从外单位购入某项专利权的成本为600万元，估计使用寿命为8年，该项专利用于产品的生产；同时购入一项商标权，实际成本800万元，估计使用10年。假定这两项无形资产的净残值均为零。,第一节 无形资产,四、无形资产的减值（减值迹象P112）,1、计提减值准备处理原则：,不得转回,2、计提减值准备会计分录 借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备,五、出售无形资产 按取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入营业外收入或营业外支出。 例：企业出售一项专利权，该专利权成本100万元，累计摊销30万元，出售价款100万元，营业税税率5%。 借：银行存款 100 累计摊销 30 贷：无形资产 100 应交税费应交营业税 5 营业外收入 25,5、无形资产的出租P113 借：银行存款 贷；其他业务收入-出租无形资产收入 借：其他业务成本-出租无形资产支出 贷：累计摊销 应付职工薪酬（派出技术人员工资） 三、预期不能为企业带来经济利益的 将该无形资产的账面价值予以转销，转作营业外支出。,
