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1、旧城改造项目工作要点介绍,城市化进程不平衡留下的顽疾，,一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。 二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。 三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。 （深圳渔民村、田贝村改造）,为什么要改造,如何改造,几个关键名词,村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民
2、中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾,村民股份公司,对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等 ），经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。,丈量、确权,新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是 10.8，还有拆一赔一,拆赔比,定向摘牌,拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。,拆迁成本,拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、 安置
3、费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。,与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。,区域经济/房地产项目价值链,市政基础设施建设七通一平,运营 管理,营销 销售,营销 销售,施工 管理,项目 融资,项目 设计,项目规划定位,开发 招商,土地 出让,土地 融资,土地开发,项目开发,管理运营,拆迁 安置,向土地所有人收购土地 拆迁和安置 把土地出售/转让给房地产开发商或驻商,商业模式,房地产开发商,代理商/中介机构,运营管理商,进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发,在所购土地上规划并建造
4、房地产等项目 把所建房地产等项目出售/出租给驻商,进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目,负责日常的运营、维修及其它管理,土地一级运营,帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设,在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段,前期准备,拆迁实施,开发实施,可前置，开发主体的合法性确立,前期准备工作流程,规划研究,编制实施方案,组建机构,现状核查,制定拆赔方案,拟定优惠政策,规划报批,计划申报,规 划 局,区旧改办,拆迁办公室,市 政 府,市 政 府,主管部门,审 批,审 批,项目招商,拆迁实施阶段工作流程,物业核查公告,物业登记权属确认,业 主 访 谈,确定拆赔方案,土地供应申请
5、,拆 迁 动 员,拆 迁 谈 判,拆迁办公室,区旧改办,开 发 商,区旧改办,业 主,审 批,签订拆补协议,谈判小组,市国土局,股份公司,开发实施阶段工作流程,制定开发方案,编制详细规划,房屋拆除,办理前期手续,开发建设,拆迁手续办理,风险控制,区旧改办,规划部门,开发商,拆迁公司,拆迁公司,发布拆迁信息,区政府,旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈,政府利益,企业开发利润及品牌建立,旧改项目,企业利益,改造后 区域价值提升，承担城市功能的城市增长极,改造前 社区脏乱差，公共配套不完善，区域价值被贬损,村集体 及村民利益,村民居住环境改善,城市归属感增强
6、,村民社会保障增加,利益主体博弈模型满足各方长短期利益,城市功能完善,城市价值提升,旅游消费升级,政府、企业、村民三房的利益动态平衡,三方在拆赔谈判中的具体分工和工作,负责村民的联系、召集、组织 作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作 保证拆迁稳定 已身作则，起到拆迁带头作用,拆迁政策和实施方案的宣传解释 股份公司和村民思想工作 负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案 联合各单位人员组成多个工作小组 谈判培训和准备 制定谈判策略 工作小组进驻大冲村逐户实施谈判 谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题,政府,股份公司,不参与具体谈判工作 与股份公司和村民签订补偿安置协议 实施补偿,开发商
7、,开发模式,城市更新主要的运作模型研究,城市发展基金模式（Urban Development Fund） MUT模式（Mixed Used Theory） SUR模式（软性城市更新） IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）,见世联地产顾问丛书城市更新之市场模式,城市更新运作模型研究,城市发展基金模式（Urban Development Fund） MUT模式（Mixed Used Theory） SUR模式（软性城市更新） IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）,城市发展基金以吸引私人投资为目的，将私人资金吸引到对投资缺乏吸引力的城市内城，从而推动城市更新运动，抑制日益严重的城市衰退。
8、,中央财政拨款,城市发展基金,城市内城更新工程,无偿资助,利润分成,低息贷款,私人资本投资,阳光海岸项目较难争取到中央财政的拨款。 三亚市年GDP不足50亿，财政收入不足7亿，市财政较难投入。,模式匹配度：较差,案例借鉴：英国城市发展基金（1982）,城市更新运作模型研究,城市发展基金模式（Urban Development Fund） MUT模式（Mixed Used Theory） SUR模式（软性城市更新） IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）,针对大规模的，多功能的城市更新项目，由于单一主体，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式，利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，
9、保证单模块开发的资金收回。 MUT的适用环境是大型的，需要进行全面功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。,本项目规划为多功能综合旅游服务区，需要作区域功能的全面改变。 地块狭长，权属复杂，公间比例较大，难以一次完成。,模式匹配度：好,案例借鉴：伯明翰市的布林德利地区（全欧洲规模最大的运用MUT模式进行改造开发的项目）,城市更新运作模型研究,城市发展基金模式（Urban Development Fund） MUT模式（Mixed Used Theory） SUR模式（软性城市更新） IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）,SUR模式是软性城市更新模式（Soft Urban R
10、enewal）的缩写，在时间应用中其突出的特点是，在城市更新过程中不强制原住民一次性搬迁，而是采取边更新边搬迁的方式。 在目前城市更新的应用中这一模式主要用于对小规模住宅区的改造。,模式匹配度：较差,案例借鉴：澳大利亚Vienna镇的城市更新,城市更新运作模型研究,城市发展基金模式（Urban Development Fund） MUT模式（Mixed Used Theory） SUR模式（软性城市更新） IDP模式（通过改建和开发计划来进行改造）,这项计划目的在于对街区进行空间改造。 这种改造模式不宜于控制改造进程，而且由多主体参与改造的方式很容易降低改造标准。,大型开发商,小型开发商,小型
11、开发商,区位最好,区位较好,区位不好,大范围，高层的高档居住区,小范围，四到五层的家庭住宅,小型的家庭公寓住宅,土地租金上升,政治经济实力,建造和出售,自助改建,模式匹配度：较差,大规模、多功能的城市更新项目主要采用MUT模式,Mixed Used Theory 混合功能开发理论,大规模的、多功能的城市更新项目，由于单一开发商，单次难以直接完成，因此产生MUT更新模式。 适用环境：大型的，需要进行全面的功能改变，且必须是开发目标明确的多功能配套地区的开发。,利用项目规划组（委员会）与开发商（业主）的互动，保证整个项目目标的实现。 利用模块划分思路，保证模块的相对独立与完整性，保证单模块开发的资
12、金收回。 每个建设阶段保证相对完整，尽量保证每一建设阶段能够收回成本供下一阶段建设使用。 寻求各模块新的增长点，在此基础上形成整体价值的全面重建。 规划委员会和开发业主、承包商保持互动，保证所有建设阶段的完成满足最初的规划目标。,强有力的组织机构,模块划分，各自平衡 滚动开发,增长点的价值标杆,多角度互动,MUT模式的组织实施流程,政府,规划组（委员会）,开发商,确定增长点,招标确定开发商,互动监督,制定总体设计,商定划分功能模块与开发次序,与承包商互动开发,部分安置、部分出售、分期投入、滚动开发，是旧城改造项目的基本思路,滚动开发模式： 利用安置区作为启动，每期部分安置拆迁居民，剩余房产出售
13、，产生利润，滚动进入下一期的开发成本中。 该开发模式，首先保证项目安置区启动，保障原居民利益，其次保障了开发商的资金安全，调动开发热情，最后实现了区域更新的政府目标。,项目开发策略,旧城改造中7种盈利模式,旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式,获取一级开发的收益,获取二级开发和土地增值的收益,自主开发,合作开发承诺投资回报率,合作开发按股份利润分红,项目公司取地自主开发,项目公司取地转让变现,合资公司合作开发,BOT项目转让,熟地招标、拍卖、挂牌获取土地出让金,通过项目开发和土地转让开发，获取开发利润和土地增值收益,1,2,3,4,5,6,7,下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例
14、,模式一：城投自主进行一级开发,三亚政府,阳光海岸拆迁工作小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,权益资金,商业银行,债务/股权融资,信托/私募基金,签订协议,出让金,模式一运作过程示意图：,城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。,城投自主进行一级开发模式评价,好处是利用财务杠杆,使得利润最大化。尽可能的减少股权融资，对于高利润低风险项目来讲积累资金的意义重大。 城投需投入巨大的人力、物力、财力运作实施。,单纯的政府背景具有较强的公信力 对政策的把握度高 能够保证项目的顺利实施 较高比例的债务融资所形成的杠杆效应,资金压力过大 市场化程度低 操作缺乏灵活性 容易抬
15、高建造成本,利,弊,模式二 ：城投寻求合作开发，并约定投资回报率,三亚政府,阳光海岸改造领导小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,权益资金+土地入股,签订协议,出让金,三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发 实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。,模式二运作过程示意图：,其他主体,注入资金,约定投资回报率,按约定投资回报率,城投自主进行融资型合作开发模式评价,城投对资金的要求和投资者对短期稳定利润的要求是合作的基础 合作者甚至并非房地产企业，比如投资机构、基金公司等。,缓解独自开发所
16、造成的资金压力 城投主导开发具有较强的公信力 对政策的把握度高 固定合作方的投资回报率后，城投可以实现利润最大化,风险独自承担 市场化程度低 不能调动投资者的积极性 不利于安抚原住民情绪,利,弊,模式三：城投谋求战略性合作开发，并按股分红,三亚政府,阳光海岸改造领导小组,三亚城投,拆赔谈判,拆迁补偿,土地平整,净地,权益资金+土地入股,签订协议,出让金,战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整各改造和开发过程的长期合作。 城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。 城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。,模式三运作过程示意图：,其他主体,具体项目公司,注资入股,按股分红,战略性合作进行一级开
