学院教工宿舍建筑计划-精

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1、学院教工宿舍项目 可行性分析报告,目 录,第一章 项目的宏观市场研究 一、武房指数分析 二、宏观经济指标 三、武汉供应市场分析 四、武汉需求市场分析 第二章 项目概况 第三章 规划建议 第四章 项目可行性研究 一、投资与成本估算 二、总成本费用汇总表 三、项目销售成本及收入测算,市场分析,第一章 项目的宏观市场分析 一、房地产走势分析 在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉市房地产保持了持续、健康、 稳定的发展态势。武汉市房地产总体供需趋于平稳，一方面，土地储备供应制度的实施及房 地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另 一方面，随着房地产市

2、场的不断发展，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了我市住宅建设 水平的整体提高。 根据2003年第二季度武房指数，全市房地产没有出现大的波澜，虽受“非典”等不利因 素影响，对销售量稍有影响，但价格方面并没有出现大的波动。其中，住宅类物业指数在原 有基础上有少量上涨。,宏观经济数据,本季度房地产综合物业指数为1205.98点，较之上季度上涨了30.63点。,各类物业武房指数分析,宏观经济指标,房地产开发量继续增长 1）房地产开发投资创新高,宏观经济指标,宏观经济指标：开发量,2）施工面积稳步增加,宏观经济指标：开发量,宏观经济指标：开发量,3）竣工面积稳步增加,宏观经济指标:开发量,新建商品房销预

3、售增幅较大,宏观经济指标:金融支持力度加大,1)公积金情况: 2003年归集11.7亿元，同比增长46.3%；发放11.7亿元，增长46.3%。,宏观经济指标:金融支持力度加大,宏观经济指标:金融支持力度加大,2)房地产商业贷款情况: 商业贷款总余额：2003年，总余额达282.2亿元，同比增长22.7%；,宏观经济指标:金融支持力度加大,商业贷款发放总额：2003年发放202.2亿元，同比增长34.8%。,分析宏观经济数据结论,开发投资持续稳步增长 项目开工规模增长较快 商品房供应结构逐步趋向合理 住宅销售价格稳步上扬 科目四考试 2016年科目四模拟考试,市场供应方面,住宅品质不断提高 武

4、汉市出现了湖北省第一家“国家康居示范工程”以及第一家“国家小康住宅示范小区”极大的提高了武汉市住宅供应市场的产品品质。,市场供应方面,热点区域成为供应主体 三区五片继续成为楼市主角 从数量上看，约占全市总规模的40% 从开发面积上年，约占全市总规模的45% 武昌热点版块向外延伸 徐东路向中北路东湖方向延伸 光谷地区刚向各珞狮南路、关山路、汤逊湖延伸,市场供应方面,外地企业纷纷进入武汉 由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相较低，去年 大量外地开发企业纷纷进入驻武汉以争夺市场。深圳万科、广州保利、浙江卧 龙、南京三金等国内著名房地产的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化， 在激

5、烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。,市场供应方面,创新意识不断增强 房地产市场竞争的日益激烈，开发企业都以不断的创新来适应市场。各个楼 盘 项目纷纷寻找独特的楼盘卖点， 绿化、 生态、环保、文化、智能化等卖点层出不穷。 市场细分也更加明确，针对不同的需求群体，市场上涌现了多种主题住宅小区。,市场供应方面,房价较低的区域有较强劲的上升势头 在武汉的几个主要城区内，桥口、汉阳、青山区是房价和房地产发展 水平相对较低的，而越来越多的投资商和购者已开始关注这些地区，加上 境内外的房地产开发巨头相继在此大规模购地开发，在未来的几年内，这 三个区域将会成为武汉城区房地产发展迅速最迅猛的地区。

6、,市场需求方面,跨区域及异地置业数量增加 由于过桥年票制政策的出台，消费者开始跨区域购房，此外异地置业也 开始出现，虽然目前比例还不是很大，安全文明 科目四安全文明驾驶但已经给市场发出信号，以前本区消费 的旧格局已经开始打破。,市场需求方面,中青年成为购房的主力军 目前购买房产的消费者年龄主要在3545岁之间，2535岁的消费 者数量虽然较少，但增速较为明显. 在购房置业中，二次置业者占有相当比 例。中青年人为房地产的主力，主要是基于经济收入的水平和提前消费的观 念。 从职业上看，金融、机关单位、企业白领、高校教师、私营企业主成为购 房群体的中坚力量。,市场需求方面,贷款消费观念逐渐形成 从目

7、前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或 组合贷款的方式进行购房置 业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公 积金贷款，“用明天的钱办今天的事” 已经被越来越多的人们所接受。,市场需求方面,总价是购房消费的关健 在目前的房屋需求者中，收入水平较低的工薪阶层占有相当的比重， 因此对大多数购房者而言，房地产总价是极为 敏感而且是决定其购房消费的 最关键因素。,市场需求方面,知名企业得到追捧 品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中， 企业知名度已经成为重要的参考因。 知名度和美誉度较高的都受到了消费者 的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名

8、规划设计公司， 以其 先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。,市场需求方面,产品品质要求不断提高 无论是首次购房还是二次置业，购房者对产品品质都有了更高的要求。 消费者不喜欢空洞的 “概念”， 而是关心项目实实在在的规划设计、建筑施 工、环境营造、物业管理等多方面的投入，表明需求方对供应方提出了更实在 的要求。,项目概况,地理位置：位于武汉市洪山区青菱乡107国道旁。与中医学院新校区相距约三公里。 规划的黄家湾大学城也将在此地落成。 道路交通：紧临白沙洲大桥，目前仅有539、34路到达。 市政配套：周边市政配套较差，均为农业用地。基本无购物超市及娱乐场所。 学校：江汉大校（武昌分校）、白

9、沙州中学、青菱乡职业学校等。 大型企事业单位：市农科院、市畜科所、武汉中南造船厂等。,规划建议,该项目总占地面积155844平方米，市城市规划设计研究院的地块规 划控制指标可知：容积率为1.3，建筑密度小于25%，结合本项目的实际 情况，初步确定为总建面为202597平方米，住宅层数6层，总户数约1700 户。,项目技术经济指标,根据该地块规划，该项目的主要技术指标如下： 1、总占地面积 155844平方米 2、容积率 1.3 3、总建筑面积 202597平方米 3、建筑密度 25% 4、绿地率 35%-40% 5、单栋层数 6层 6、总户数 1700户,规划建议,本项目为中医学院建设教师公寓

10、，针对的是素质较高的群体， 他们对住宅要求较高，考虑到本项目周边配套较差，建议在小区内 建议一个会所，使其成为舒适、优雅、清新、健康、怡情、亲密的 最佳去处，建议设置： A.娱乐设置：音乐厅、棋牌社、银发活动中心、儿童稚趣园等 B.健美设置：健身慢跑道、健身房、台球室与乒乓球室、美容美 发形象设计室、室外运动器械 C.休闲怡情设置：咖啡厅、酒吧、沙龙 D.书香驿站设置：网吧、时尚阅读室,具体规划构思,建筑设计： 采用“畅开空间”的设计构想，将建筑、生活品位、环境交融提炼， 采用“后现代主义”建筑风格，外形简洁，显示建筑的高贵典雅与气势宏 伟的特色，又不失一种清新明快、舒适悠闲的情调。,项目可行

11、性研究,一、投资与成本估算 （1）投资与成本估算 A.土地成本： 土地成本：25万元/亩(含10%土地转让收益) 计： 约5844.12万元,楼面地价为288.46元/平方米,投资与成本估算,B.前期工程费,C.建安工程费： 773元/平方米202597平方米=15660.6万元,投资与成本估算,投资与成本估算,D.基础设施费（红线内外工程费）,投资与成本估算,E.前期开发费用,投资与成本估算,F.后期费用,投资与成本估算,G不可预见费，取上述A-F项之和的2%： 27.15元/平方米，约550.15万元,开 发 成 本,开发成本合计：28057.89万元 单方成本：1384.91元/平方米,

12、开发费用估算,a.管理费用：取AD项之和的3%为：约702.15万元，单方成本约34.66元/平方米 b.财务费用：开发成本3%=841.74万，约41.55元/平方米 c.税 费： 销售额5.65%=1923.05万，约94.92元/平方米,开 发 费 用,开发费用合计：3466.94万元 单方成本：171.12元/平方米,建议销售单价,定向销售单价为： 1680元/平方米,项目成本及销售收入测算,1、投资成本估算 1557元/平方米202597平方米31544.35万元 2、销售收入的估算 1680元/平方米202597平方米=34036.30万元 3、每平方米税前差价：123元 4、每平

13、方米净利润（扣除33%的所得税）为82.41元 5、项目净利润：1669.60万元。,结 论,该项目由于是定项销售，专为湖北中医学院新校区建设教工宿舍楼小区的规划以多层为主； 户型设计上要求多样化。 以120以上的大户型为主。 该项目地理位置较偏，生活配套不完善，在小区内建设一个生活配套完善，舒适、优雅、清新、健康、怡情的会所。 小区内均为素质较高的教师群体，对环境要求较高，以绿地、小景、花卉小品、抽象雕塑等构成景观。园林设计上给人以平静、自然、安逸的感觉。,结 论,开发成本合计：28057.89万元 单方成本：1384.91元/平方米 开发费用合计：3466.94万元 单方成本：171.12元/平方米 定向销售单价为：1680元/平方米,结 论,投资成本 1557元/平方米202597平方米 31544.35万元 销售收入 1680元/平方米202597平方米= 34036.30万元 净利润约 1669.60万元,