七-投资性房地产.ppt

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1、第七章 投资性房地产,Lifang Di School of Economics and Management ZJNU,第一节 投资性房地产的特征与范围 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置,第一节 投资性房地产的特征与范围,定义： 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 主要形式： 出租建筑物和土地使用权 持有土地使用权并准备增值后转让,属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。,投资性房地产的范围,第二节 投资性房地产的确认和初始计量,投资性房地产的确认条件： （1）符合投资性房

2、地产的定义； （2）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （3）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 投资性房地产的确认时点：,投资性房地产的初始计量原则 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。,购买价款,土地开发费,建筑安装成本,可资本化的借款费用,（一）外购的投资性房地产 按确定的实际成本入账，包括：购买价款、相关税费和直接归属于该资产的其他支出。 （二）自行建造的投资性房地产 入账成本包括：土地开发费、建筑安装成本

3、、应予以资本化的借款费用、其他直接支出和分摊的间接费用。 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。,外购或自行建造的房地产只有在购入或完成的同时即开始出租或用于资本增值，才能直接确认为投资性房地产。否则应先将其确认为固定资产，直至对外出租或用于资本增值时，再从固定资产转换为投资性房地产。,第三节 投资性房地产的后续计量,一、采用成本模式计量的投资性房地产 按照固定资产或无形资产准则的有关规定，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应按照资产减值的规定进行处理。 计提折旧或摊销时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销 取得租金收入时： 借：银行存款 贷：

4、其他业务收入 经减值测试后确定发生减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备,投资性房地产已计提的减值准备，以后期间不得转回。,甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。2010年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经评估，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。 （1）每月计提折旧 借：其他业务成本 75000 贷：投资性房地产累计折旧 75000 （2）确认

5、租金收入 借：银行存款（或其他应收款） 80000 贷：其他业务收入 80000 （3）计提减值准备 借：资产减值损失 3000000 贷：投资性房地产减值准备 3000000,例,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产 不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益（公允价值变动损益）。 应分设“成本”和“公允价值变动”明细科目。 资产负债表日根据公允价值调整账面价值： 借（或贷）：投资性房地产公允价值变动 贷（或借）：公允价值变动损益 取得租金收入时： 借：银行存款 贷：其他业务收入,企业选择公允价值模式，就应对所有投资性房地产采用公允价值进行后续计量。,2

6、008年4月20日，某房地产开发公司与D公司签订经营租赁协议，约定将房地产开发公司自行开发的一栋写字楼于开发完成的同时租赁给D公司使用，租赁期为8年。该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2008年6月1日，写字楼开发完成，实际造价为7500万元。根据租赁协议，当日即为租赁期开始日。2008年12月31日，该写字楼的公允价值为8000万元。 （1）2008年6月1日，写字楼开发完成并出租 借：投资性房地产成本 75000000 贷：开发成本 75000000 （2）2008年12月31日，确认公允价值变动损益 借：投资性房地产公允价值变动 5000000 贷：公允价值变动

7、损益 5000000,例,三、投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 成本模式转为公允价值模式，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。,华联实业股份有限公司的投资性房地产原采用成本模式进行后续计量。由于所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，满足采用公允价值模式的条件，华联决定从2009年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该公司作为投资性房地产核算的写字楼成本为5600万元，累计已提折旧700万元的，2009年1月1日，写字楼的公允价值为5200

8、万元。该公司按净利润的10%提取盈余公积。 借：投资性房地产写字楼（成本） 5200 投资性房地产累计折旧 700 贷：投资性房地产写字楼 5600 利润分配未分配利润 270 盈余公积 30,例,投资性房地产的后续支出,与投资性房地产有关的后续支出包括：改建扩建支出、装修装潢支出、日常维修支出等。 核心问题：是否满足资本化条件,资本化？费用化？,一、资本化的后续支出 企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，再开发期间不计提折旧或摊销。 改扩建时转为在建的投资性房地产： 借：投资性房地产在建 借：投资性房地产累计折旧（成本模式） 贷：投资性房地产（公允价值模式：成本） 借或贷：投资性房地产

9、公允价值变动（公允价值模式） 发生改扩建或装修支出时： 借：投资性房地产在建 贷：银行存款等 改扩建或装修完工时： 借：投资性房地产（公允价值模式：成本） 贷：投资性房地产在建,2008年3月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定改扩建完工时将厂房出租给丙公司。3月15日，厂房进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日起出租给丙公司。3月15日厂房账面余额为1200万元，其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。

10、（1）3月15日投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产在建 1200 贷：投资性房地产成本 1000 投资性房地产公允价值变动 200 （2）改扩建期间的支出资本化 借：投资性房地产在建 150 贷：银行存款 150 （3）11月10日改扩建工程完工 借：投资性房地产成本 1350 贷：投资性房地产在建 1350,例,二、费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 企业发生投资性房地产费用化的后续支出时： 借：其他业务成本 贷：银行存款等,第四节 投资性房地产的转换和处置,一、投资性房地产的转换形式 企业必须有确凿证据表明房地

11、产的用途发生了改变，才能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面： 企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途形成正式的书面决议 房地产因用途改变而发生实际状态上的改变,二、投资性房地产转换为非投资性房地产 （一）成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 （二）成本模式计量的投资性房地产转换为存货,2008年8月1日，甲公司将出租在外的厂房收回，开始用于本公司生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧1235万元。假设甲公司采用成本计量模式。 借：固定资产 5000 投资性房地产累计折旧 1235 贷：投资性房地产 5000 累计折旧 1235,例,

12、（三）公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产,2008年8月1日，某房地产开发公司对外出租的写字楼租赁期满予以收回，准备作为办公楼，用于本企业的行政管理。2008年9月1日，写字楼开始自用。写字楼在当日的公允价值为8600万元。写字楼在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为8500万元，其中成本8000万元，公允价值变动500万元。 借：固定资产 8600 贷：投资性房地产成本 8000 公允价值变动 500 公允价值变动损益 100,例,三、非投资性房地产转换为投资性房地产 （一）自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产 （二）存货房地产转换为成本模式计量的投资性房地产,（三

13、）非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产,2008年3月10日，甲房地产开发公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司，租赁期开始日为2008年4月15日。2008年4月15日，该写字楼的账面余额为45000万元，公允价值为47000万元。2008年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。 （1）2008年4月15日 借：投资性房地产成本 47000 贷：开发产品 45000 资本公积其他资本公积 2000 （2）2008年12月31日 借：投资性房地产公允价值变动 1000 贷：公允价值变动损益 1000,例,四

14、、投资性房地产的处置,投资性房地产在处置时会发生处置损益。,投资性房地产处置的账务处理 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（成本模式） 贷：投资性房地产（公允价值模式：成本、公允价值变动） 以公允价值模式计量的投资性房地产处置时，还需结转累计公允价值变动和原计入资本公积的金额： 借或贷：其他业务成本（累计公允价值变动） 贷或借：公允价值变动损益（累计公允价值变动） 借：资本公积其他资本公积（原计入资本公积的金额） 贷：其他业务成本（原计入资本公积的金额）,2006年6月25日，某房地产开发公司与C公司签订经营租赁协议，将其原为自用的一栋写字楼出租给C公司使用

15、，租赁期开始日为2006年7月1日。写字楼的实际建造成本为46000万元。截至2006年6月20日，该写字楼累计已提折旧5750万元。该房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2006年7月1日，写字楼的公允价值为42000万元；2006年12月31日，写字楼的公允价值为41000万元；2007年12月31日，写字楼的公允价值为44000万元。2008年6月30日，租赁期满，房地产开发公司收回写字楼，并以45000万元售出，价款已收存银行。假定不考虑相关税费。 （1）2006年7月1日，自用房地产转为投资性房地产 借：投资性房地产成本 42000 累计折旧 5750 贷：固定资产 46000 资本公积其他资本公积 1750,例,（2）2006年12月31日，确认公允价值变动 借：公允价值变动损益 1000 贷：投资性房地产公允价值变动 1000 （3）2007年12月31日，确认公允价值变动 借：投资性房地产公允价值变动 3000 贷：公允价值变动损益 3000 （4）2008年6月30日，出售投资性房地产 借：银行存款 45000 贷：其他业务收入 45000 借：其他业务成本 44000 贷：投资性房地产成本 42000 公允价值变动 2000 借：公允价值变动损益 2000 资本公积其他资本公积 1750 贷：其他业务成本 3750,例,