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1、房地产合作开发合同协议书 立本协议当事人： 甲方： 乙方： 丙方： 目录 第一章、总则： 第二章、机构的设置和职责分工 第三章、费用的分担 第四章、会计财务制度 第五章、房屋的分配 第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式 第七章、土地竟买： 第八章、工程前期： 第九章、工程营造： 第十章、房屋销售： 第十一章、竣工材料报批： 第十二章、工程保修： 第十三章物业管理 第十四章本协议的变更和终止 第十五章、违约责任 第十六章、合同管理 第十七章、其他约定事项 第一章、总则 1.1根据青岛市国土资源和房屋管理局等单位发布的青国土资房(预)告字200号储备国有土地使用权拍卖预告的规定青岛市国土资
2、源和房屋管理局定于200年月日公开拍卖宗储备国有土地使用权经本协议本协议当事人当事人(以下简称本协议当事人)充分协商本协议当事人决定联合参加青岛市区路号地块(以下简称号地块)的竟买拍买购得宁夏路号地块后由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发 1.2项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的最高权力机构由其全权负责合作项目的开发、决策和管理项目部下设各部具体负责合作项目实施 1.3土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造(本协议当事人按整楼座取得房屋的除外)、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、
3、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理分得房屋的销售由本协议当事人自行负责 1.4本协议当事人通过联合竟买的方式取得合作项目的土地 1.5本协议当事人通过竟买方式竞得开发土地实行土地按份共有根据经审批的施工图分配房屋按照各自分得的房屋分别办理商品房预售许可证本协议当事人各自销售其分得的房屋 1.6合作项目设立独立的财务帐户费用的支取按本协议的约定统一拨付 1.7根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费 第二章、机构的设置和职责分工 2.1为便于合作项目的开发、建设、管理由本协议当事人派员共同设立“”项目部(以下简称项目部)项目部全权负责合作项目的开
4、发和管理是合作项目的最高权力机构项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门 2.2项目部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人项目部设总经理1人,副总经理人 项目部的职责： 全权负责和决定合作项目的一切事宜 项目部的议事规则： 项目部实行工作例会制度决定合作项目所涉一切事宜项目部召开会议时由专职人员负责记录参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名会议记录由专职记录人员负责保管专职记录人员由本协议当事人协商后确定项目部例会由项目部经理主持经理因故不能参加的由副经理主持合作项目所涉事项由项目部协商一致确定达不成一致的按每方缴纳竟买保证金数额比例予以表
5、决其重要事项按占竟买保证金数额的三分之二方的意见办理一般事项按占竟买保证金数额过半数方的意见办理重要事项和一般事项的划分届时由工程部另行确定 经理的职责：组织和协调项目部的日常工作主持项目部的例会 副经理的职责：副经理协助总经理的工作 2.3综合部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人综合部设经理人 综合部的职责： 综合部经理的职责： 2.4工程前期部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人工程前期部设经理人 综合部的职责： 综合部经理的职责： 2.5工程部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人工程部设经理人 工程部的职责： 工程部经理的职责： 2.6销售部由人组成
6、,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人销售部设经理人销售部经理的人选由项目部决定 销售部的职责： 销售部经理的职责： 2.7财务部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人财务部设经理人 财务部的职责： 财务部经理的职责： 2.8工程予决算部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人工程予决算部设经理人 工程予决算部的职责： 工程予决算部经理的职责： 第三章、费用的分担 3.1合作项目的配套费用在分房方案确定前按竟买保证金的比例予以分摊分房方案确定后按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊房屋竣工测绘后按实际测绘的建筑面积的比例进行结算 本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所
7、有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用 3.2工程款在分房方案确定前按竟买保证金的比例予以分摊分房方案确定后按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊房屋竣工测绘后按实际测绘的建筑面积的比例进行结算如本合同当事人是按整楼座取得房屋的房屋工程价款、税费由各自负担 本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费 3.3合作项目发生的竟买保证金、拍卖佣金、出土出让金、行政性事业性收费在分房方案确定前按竟买保证金的比例予以分摊分房方案确定后按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊房屋竣工测绘后按实际测绘的建筑面积的比例进行结算 3.4项目部及下设各部专职人员的
8、工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用在分房方案确定前按竟买保证金的比例予以分摊分房方案确定后按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊房屋竣工测绘后按实际测绘的建筑面积的比例进行结算 3.5售楼处的建造费用和售楼处经理的工资在分房方案确定前按竟买保证金的比例予以分摊分房方案确定后按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊房屋竣工测绘后按实际测绘的建筑面积的比例进行结算 3.6项目部下设各部实行费用包干超资不补节余作为奖励由各部自行支配各部下设各部的具体费用数额届时由项目部确定 3.7本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等均由派出方负担 3.8除销售部经理
9、外其他销售人员的工资、福利、保险以及在销售工程中发生的全部费用均由派出方负担 3.9本协议项下合作项目的贷款利息按比例予以分摊 3.10项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用,在分房方案确定前按竟买保证金的比例予以分摊分房方案确定后按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊房屋竣工测绘后按实际测绘的建筑面积的比例进行结算 第四章、会计财务制度 4.1合作项目所涉的会计、税务各自进帐分别处理 4.2合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则为便于资金的管理其资金设立独立帐户该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴资金的支出由项目部书面决定后由财务部实施 4.3主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别
10、委派担任本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况 4.4财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况 4.5通过银行贷款解决合作项目建设资金的不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款本协议其他当事人应为此提供有效担保 4.6 第五章房屋的分配 施工图通过审批后由项目部确定分房方案协商不成的由项目部根据本协议当事人缴纳竟买保证金的比例将房屋划分为若干份通过抓阉的方式分配房屋任何一方拒绝抓阉的视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋 6.1竟买保证金的缴纳日期按7.4项办理 6.2拍卖机构佣金的缴纳日期按7.5项办理 6.3土地出让金的缴纳日期按7.8项办理 6.4竟买土地不成的
11、,其竟买保证金的退还按7.6项办理 6.5工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付 6.6合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定各自缴纳 6.7项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳 6.8根据建设工程施工合同的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期 6.9根据建设工程设计合同的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期 6.10根据建设工程监理合同的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期 6.11其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定 第七章、土地竟买： 7.1本次拍卖会及本协议当事人共同拟竟买的地
12、块的简介： 根据青岛市储备国有土地使用权拍卖公告青土资房告字200号200年月日青岛市国土资源和房屋管理局等单位将在青岛市房地产交易中心(巫峡路911号)五楼拍卖厅举行青岛市储备国有土地使用权出让拍卖会本协议当事人决定参加上述号拍卖地块的竟买 7.21号地块的基本情况和规划设计主要指标 1.地块位置: 2.地块总面积: 3.土地用途： 4.土地面积: 5.容积率： 6.建筑密度： 7、绿地率： 8.规划建筑面积： 7.3本协议当事人一致同意竟买号地块的楼面地价的竟买应价不超过人民币元/平方米 7.4竟买保证金人民币元甲方支付元乙方支付元丙方支付元前述保证金应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截
13、止日期的日前支付给出资最多的一方由其代本协议其他当事人转交青岛市国土资源和房屋管理局 7.5拍卖机构的佣金在拍卖机构规定日期的日前向出资最多的一方支付由其代本协议其他当事人缴纳本协议当事人按竟买保证金的比例分摊拍卖佣金分房方案确定后按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊房屋竣工测绘后按照每方分得房屋的确权面积具实结算 7.6土地竟买的有关手续由出资最多的一方负责办理竟买不成的应在拍卖机构退还保证金到帐后日内退还本协议当事人 7.7每方派员一名参加拍卖会由出资最多的一方派员负责举牌竟买成交的由负责举牌人签署成交确认书和拍卖笔录 7.8拍卖成交后,本协议当事人最迟应于青岛市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的日前备齐土地出让金,并通过出资最多的一方转交青岛市国土资源和房屋管理局 7.9国有土地使用权出让合同由出资最多的一方代本协议当事人签订 7.10拍卖成交后至国有土地出让合同签订前任何一方毁约导致其他方将竞得土地再行拍卖的违约方应支付前次委托方和本协议当事人的佣金如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的违约方负责补足差额 7.11应价超过7.3项约定的其他本协议当事人有权予以追认也有权单方终止本协议选择终止本协议的负责举牌的一方应在拍卖结束后三日内退还其支付的保证金 7.12除竟买不成的任何一方已支付的竟买保证金和佣金不再退还 7.1
