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1、XXXX房产运营方案一、房产周边业态情况概述 XXX号房产（以下简称：“该房产”）位于珊瑚路下段，从当前XX城市规划角度看，该房产所处区域属于市中心地段。周边1000米（以该房产为中心360度辐射面衡量）业态包含：商务楼（XX中心、XX大厦）、商场超市（摩尔百货、加佳超市、大而多超市）、城中心花鸟市场、酒店（龙马银座酒店、摩尔酒店、贵元酒店等）商住楼（XX大厦、XX大厦、时代新都汇）、银行（交通银行、建设银行、农业银行、中国银行、富滇银行、华夏银行）、农贸市场（窑头农贸市场、彩虹农贸市场）、小商品批发市场（彩虹桥小商品批发市场）、彩虹建材市场、住宅群若干、各档次规格餐饮若干等方面；周边学校：X
2、X一中、XX五中、实验中学、郑井小学等；汽车客运站：中心客运站，城西客运站公交车：站点较多，州城至北城客车终点站等综上所述，该房产周边商业、住宅配套成熟，业态丰富，交通便利，车流、人流较大量大，具备城市CBD商圈各项条件，有较好的租赁、运营潜力。二、房产情况 房产概述 该房产于2002年由XX矿业有限公司全资购买。该房产区域内设有办公主楼一幢、附楼两幢共计三幢，其中，主楼（原公司机关办公楼）建筑面积4145.31平方米，附一楼（原机关工会、房地产公司、档案室）建筑面积1359.46平方米，附二楼（原人力资源部、营销部办公区域）建筑面积2128.95平方米，三幢楼房共计建筑面积7633.72平方
3、米。 房产详细分布（不含具体面积） （一）停车位 1、该房产院内划线车位36个，加上未划线部分，预计院内可停50-55辆车（不含绿化部份，绿化部份占地约360-400平方米左右，若拆除后，作为车位预计可增加20-30个车位） 2、院外大门口固定划线停车位3个，该房产范围内公共道路临时停车位约15个（受城管局管制）。 （二）办公主楼 1、一层大堂，设有杂物间1间及室内开阔性场地（后期招租、运营中，若主楼整体打包对外租赁，在不影响结构、承重的基础上可以考虑与社保办事处商铺互通。比如：开设酒店用作大堂；或与主楼一层各商铺联通，作为超市） 2、二层设有15间房间、女卫生1间、二层副楼部分为原生产社能部
4、与宣传部设备区域设有2间房间及两处敞开式区域、消防栓 3、三层设有14间房间、男卫生1间、消防栓1个 4、四层设有12间房间、男卫生1间、汇报厅1间、消防栓1个 5、五层设有15间房间、男卫生1间、大会议室共计4间（包含原总经理办公会会议室1间、吸烟室1间、原安全环保部办公室1间、材料室1间）、消防栓1个 6、六层设有14间房间、男、女卫生2间、消防栓1个 7、七层共有房间6间，加上原厨房搭设厨房1间，共计7间及公共场地P.S.：主楼过道共计两个安全通道，每个安全通道口均设有干粉灭火器。 （三）附一楼 1、一层共有车库3间，敞开式办公区域1间（现为联通公司租赁使用） 2、二层共有房间6间，阳台
5、一个 3、三层共有房间6间 4、四层-五层为原档案室，房间数应与二、三层一致。 P.S.：附一楼每层过道口都设有干粉灭火器， 安全隐患方面：该幢楼房仅设有一条安全通道，另一条目前为阻塞状态（可能因历史遗留问题所致），根据现行消防、安全规定，该幢楼房不具备开放式运营条件。早实际租赁中须与意向承租户进行协商。（四）附二楼 共计24间住房，水通、电通，适合住宅居住，一、二层过道口均设有干粉灭火器（公司现有11-12户人员进行租赁，剩余房间在后期运营中，可以考虑继续作为住房对外租赁） （五）主楼一层商铺按现格局划分的商铺共有5间，其中社保办事处面积较大，联通公司商铺其次，其余均为单间 （六）机房约有房
6、间数4间，现为联通机房使用。三、市场调研结果 本次市调以XX中心、XX大厦、XX大厦、中轴玉玺、XX大厦较具有代表性地标式办公、住宅、商业为主，以零星个体业态为辅进行，具体调研结果如下：（一）商铺部分最高价：XX大厦，200元/平方米/月最低价：XX大厦、XX大厦，40元/平方米/月该房产地段弹性价格：约40-50元/平方米/月 （二）住宅部分最高价：时代新都汇，18元/平方米/月（含装修、家具），不含装修、家具价格约14元/平方米/月最低价：某单位小区，8元/平方米/月（含基础装修，不含家具）该房产地段弹性价格：8-12元/平方米/月（三）办公部分最高价：XX中心，29元/平方米/月（含基础
7、装修）最低价：玉兴商业广场（XX大厦斜对面，中卫生产队与某开发商合作共建商业体），20元/平方米/月（含基础装修）该房产地段弹性价格：20-27元/平方米/月（四）停车位部分最高价：中轴玉玺，3000元/个/年最低价：XX中心，1800元/ 个/年该房产停车位弹性价格：1500-2000元/个/年，建议配合房产整体打包出租，价格分摊至房屋租赁单价内（五）物业管理费部分商业物业管理费最高价：XX大厦，4元/平方米/月（含：电梯、水费、消防、公共部分清洁、垃圾清运、公共部分电费、安保、保洁等）商业物业管理费最低价：XX中心，20元/平方米/月（含：公共部分清洁费、垃圾清运费、安保、保洁等）住宅物业
8、管理费最高价：XX大厦，1.4元/平方米/月住宅物业管理费最低价：紫苑小区，0.5元/平方米/月该房产涉及住宅及商业混合，物业价格取商业及住宅混合价：2元/平方米/月四、行市态势分析根据周边业态，结合该房产情况形成SWOT分析表如下：优势1、地段区域优势较为明显，住宅、商业、交通及相关附属配套设施齐全，办公、生活较为便利劣势1、鉴于历史遗留因素，办公主楼及附一楼在现行使用方面存在一定安全隐患（主楼7层及附一楼整幢仅设有一个安全通道口，不符合现代化公共场所运营要求）2、停车场地较大，有可改造、可拓展式停车空间（绿化部分拆除）2、资产若拆分出租，入租人员结构较为混乱，不利于管理3、设备设施相对齐全
9、，在满足现代化办公需求的基础上具备一定程度的居住条件3、该房产建设时间较长，虽外表翻新过几次，但内部建筑结构属于砖混结构，对于承租户在经营、使用方面的装修、改造存在一定的局限性4、该房产区域内场地开阔，功能（具备食堂）、配套性健全（多功能汇报厅、大、中、小型会议室），适合多种经营途径4、智能、便利化设施相对匮乏（如：电梯、中央空调、天然气管道等）5、多数设备、设施存在老化现象，面临更换，承租户入租后恐存在较大的更换成本5、该房产除办公主楼外，电费按民用电标准进行计费6、房产具体面积测算不清晰（如：商铺面积、办公面积、住宅面积）不利于开展拆租工作，甚至影响实际承租金额。7、该房产外部道路停车位部
10、分属被政府有关部门监管区域，停车易被罚款。机会1、该房产周边人流量较大，行政、企事业单位、银行较多，具备一定的商务、商业潜力威胁1、周边同类型替代性房产较多2、因新一轮城市市政规划所需，多数政府机构办公楼将面临拆除2、近年来XX经济发展较为滞后，本土企业发展态势较为低迷，成熟型外来企业较少3、该房产符合现代化办公需要，格局方面，入驻单位不需要进行过多改动，鉴于我公司办公面积方面的调整，特别适用于行政、企事业单位 3、实体化经济发展萎靡，加之XX房地产行业开发过剩，多数办公楼、商铺存在一定程度的闲置分析结论： （一）充分发挥优势，利用机会：分析对比同质化资产运营动态及定价，根据该房产自身属性，综
11、合发挥地段优势，甄别意向合作单位，结合开阔型办公场地的稀缺性，凸显地表停车的便捷度与区域划分的灵活性优势（目前地表区域划分灵活度及地表停车便利与否，极大程度制约资产招商招租方向，特别对于金融、商务、办公、餐饮、医疗、服务。娱乐等行尤为关键），充分运用该房产配套、功能性存在的优势（市面上多数同类型房产或主流商务楼、商住楼均未设置与大型食堂、办公区域住宅、大型会议系统等方面相匹配的功能配置区，致使业务拓展的广度相对受限），优先考虑引入一些对上述优势有较高需求的意向合作单位，如：行政、企事业单位。理由有以下三方面：一、根据国务院关于直辖市、省、市、区行政办公区域办公用房使用面积的规定，行政、企事业单
12、位在办公用房面方面积存在限制。鉴于该房产在未投入市场运营前，我公司已作过相应划分，办公面积方面完全符合国家有关规定，上述单位承租后，不需要再投入过多成本进行隔断；二、鉴于国家现行政策及制度，对于公务用餐有较大的限制。是否具备开设食堂的条件，成了多数公职单位在选择办公场地时，首当其冲需要考虑的条件；三、该类型意向合作单位对会议系统匹配程度及地表便捷性停车区域的划分需求较为强烈，特别是市级单位尤为明显。此外，该类型单位的办公人员结构中，有部分外地人员，为便于办公及职工居住方面，上述单位在选择办公场地时，更倾向于办公、住宅结合式的场所。 其次考虑引入对开阔型场地有较大需求的意向合作单位，如：在空间上
13、压迫感较为敏感的行业（教育、金融、银行等），需求一定空间用于作营业厅、展示厅、交易厅等使用的服务型行业（汽车4S店、通讯、保险、证券等），对留有便于应急、救援等特殊情况突发时需求较大的行业（医院、消防、大型修理厂等）。 最后考虑引入其他对于该房产区域内排他性优势情况不太敏感的行业（因受排他性影响因素较小，将面临较高的市场竞争，为获取竞争优势，只能从降低价格方面及给予政策补偿性方面寻找突破口）。 鉴于该房产适合多种经营途径，若设置较为固定的使用范围，恐束缚意向承租户运营方向及思路，不利于资产招商招租，建议在运营方面原则上不干预意向承租户合作意向，让承租户提出合理化的合作方案后，报公司协商确定（方
14、案包含运营方向、装修计划、投资计划等）， （二）规避劣势消除威胁：首先，聘请政府指定的安全评估机构对房屋安全性进行评估（包含：承重、结构、存在的安全隐患方面），一方面，对于建设、购买年代较早的房屋进行安全评估是践行国有资产管理规范性不可缺的一项，有利于我公司掌握房产实时的安全情况，便于查出显、隐性风险源，制定整改措施并完成整改；另一方面，通过安全评估梳理出的该房产结构、承重、安全隐患方面存在的问题，能够更好的与意向合作单位就该房产装修、改造方面进行沟通协商，确保该房产在不影响承重及结构的基础上，最大幅度增加实用性。 其次，委托XX市房地产管理局认可的测绘单位对该房产对应面积进行精确测算，形成测
15、绘结果。一方面可以确定各分项面积，规避拆租过程中因面积不精确导致的租赁收益损失；另一方面通过测绘形成的实际面积可明确房产边界值，并作为基础数据纳入我公司非经营性固定资产台账统计内容，便于形成精确数值上报国家统计单位及上级公司。 最后，在资产运营过程中，须不断提高物业管理水平，循序强化物业服务意识，充分结合该房产属性，制定切实有效的物业管理实施细则，规避资产运营中因人员结构杂乱及社会外部因素所致使的一系列负面问题发生（如：对街边临时车位进行监控，发现执法部门检查时，及时提醒承租户挪车）。在收取物业管理费的同时，提高承租服务能力，亦能树立较好的企业口碑及形象，便于在运营过程中逐渐形成软实力方面的排他性及核心竞争力，从而在同质化房产供给量过剩且需求萎靡的情况下获取较多的竞争优势。五、定价方案（一）定价要素评判序号定级因素指标分值珊瑚路84号房产1地段1.地段功能性分布；2.周边商业氛围；3.周边办公氛围；4.业态构成和发展程度1.优 2.良 3.中 4.较差5.差优2配套1.城市基础设施；2.社会服务设施；3.文化教育、医疗、文娱体育、公园绿地等配套设施；5、银行网点1.优 2.良 3.中 4.较差5.差优3物业管理1.
