《万科文旅地产研究--丰磊.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科文旅地产研究--丰磊.ppt（31页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、企业研究 万科,报告大纲,Part 1 企业概况,Part1-1 企业介绍,Part1-1 企业介绍,万科企业定位,万科地产 VANKE,核心竞争力 世界最大的住宅开发商，全国性布局，业务多元化战略,企业背景 成立时间：1984年 总资产： 5369亿人民币 主营业务：房地产开发和物业服务,企业性质 上市公司(000002) 股份制企业,典型项目 项目名称：杭州良渚文化村 南部湾万科城 上海万科滨江国际 松花湖国际度假区,5,Part1-2 企业发展历程,1984年,1988年,1993年,1996年,2003年,1984年以“现代科教仪器展销中心心”的名称注册成功,企业成立,1991年1月，
2、万科A股在深圳证券交易所挂牌交易,股份改造,1988年，社会招股成功，并于同年介入房地产领域,公司成立,1993年，住宅项目的开发被确定为公司的核心业务,A股上市交易,主导业务确立,进入上海市场,1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易,专注管理,精耕房地产,转让万佳百货股份，公司专业化战略调整完成,专注房地产,华润成万科第一大股东,2010年,3+X战略,进军商业地产,2003年，进入广州、中山、大连、鞍山，形成成3+X的区域发展模式,2005年,涉足旅游地产,2005年，惠州拿地开始涉足旅游地产,B股上市交易,1993年5月，万科B股在深圳证券交易所挂牌交易,资金统一结算制度确立,
3、1996年，资金结算中心成立，为各地公司的资金结算统一纳入集团总部奠定了基础,1992年10月，深圳市万科物业管理有限公司成立,成立物管公司,成立建筑研究中心,丰富品牌内涵，增加项目开发科技含量,2004年，基本完成珠江三角和长江三角的战略布局，并开始积极拓展环渤海区域,启用新标志,将企业核心理念总结为“让建筑赞美生命”,成立国际融资平台,万科收购香港上市公司南联地产控股有限公司75股权，并在同年内将其更名为万科置业（海外）有限公司,2010年正式进军商业地产，打造城市配套服务商,万科地产经过30多年的发展，已成为全球最大的专业住宅开发商，近年来开始进军商业地产，多元化战略逐步成型,布局旅游地
4、产,布局商业地产,Part1-3 企业业务框架,6,万科集团的产业布局,城市配套服务商,绿色建筑,三好住宅,Part 2 企业发展现状,Part2-1 企业产品线,万科住宅地产现有产品线主要以金色系列、城花系列、四季系列和高端系列四种产品线为主,金色系列,城花系列,四季系列,高端系列,Part2-2 区域分布,万科根据市场容量、距离等因素，以深圳、上海、北京、成都四大区域为中心形成二级城市圈并兼顾区域外部分城市开发，形成“4+x”区域布局，城市分布涉及全国65个城市。此外，万科2013年起开始尝试海外投资，参与海外6个房地产开发项目,万科地产项目分布情况,Part2-3 发展战略,目前万科土地
5、储备分布全国八大区域，以华东、华北和华南为主要分布区域，万科由一线城市布局向二三线城市布局转移,万科土地储备分布情况,万科土地储备情况,西北,西南,华北,东北,华东,华中,华南,海南岛,Part2-3 发展战略,万科在继续精做住宅产品的同时，开始涉足旅游地产和商业地产，试水多元化发展战略，加快实现企业转型,Part 3 文旅发展特征,Part3-1 文旅地产市场规模,万科文旅地产立项开发项目达7个，总开发土地面积将近3000万，总建筑面积规模900多万,联动开发模式的成功运行，有效缓解了因项目开发周期长导致的资金链断裂风险，为项目有序开发和完善经营创造了条件； 联动开发模式对于项目乃至区域的价
6、值提升起到了很好的促进作用。,主力开发模式：旅游或度假设施先行，带动地产的联动开发模式,Part3-2 开发模式及特征,特征1：在临近强势旅游资源的基础上，构筑完善的配套服务体系，打造高品质度假物业,Part3-2 开发模式及特征,临近强势旅游资源,配套功能设施开发,地产项目开发,临近强势旅游资源，有效增强项目吸引力和价值，为后期人口流量导入创造条件； 进行配套功能设施开发，构建完善的配套服务体系，进一步提升项目度假和投资属性； 依托临近旅游资源和区域特色，配合先期建设的配套实施，打造因地适宜的特色度假物业； 度假物业的快速去化，保证后期陆续开发的资金流，并为进一步开发和完善区域配套设施提供资
7、金支持。,特征2：项目主题突出，以主题特色带动整体发展,Part3-2 开发模式及特征,万科文旅地产项目多主题先行，以特色鲜明的主题打造和增强项目度假属性，带动项目区域价值； 特色的主题趋向性对万科文旅地产的品牌打造和宣传也起到了很好的宣传作用。,特征3：探索过程谨慎化，重点布局特色区域,Part3-2 开发模式及特征,万科文旅地产目前处于先期探索阶段，并未大范围布局，探索过程谨慎化，开发节奏和规模均有控制； 万科在文旅地产项目选址和规划上也保持谨慎原则，仅在拥有强势旅游资源的旅游目的地重点布局，以此来降低发展初期的开发风险； 万科旅游地产目前在东北区域、环渤海区域、长三角区域、珠三角区域和海
8、南区域重点布局个别项目，以此试水区域市场，在积累开发经验的同时，也为后期市场扩张提供可操作化参考。,特征4：因地制宜，文旅项目开发呈现多元化,Part3-2 开发模式及特征,万科文旅地产项目开发在前期选址、中期规划和后期开发中都坚持因地制宜的原则，依据项目所在地旅游资源和区域文化，打造既能迎合区域市场又兼具度假属性的产品； 因地制宜的开发策略保证了项目的区域特色属性，增强项目吸引力。,Part3-3 经典案例分析,万科杭州良渚文化村,项目概况地处杭州西北部良渚组团核心区，坐拥核心旅游资源，开发物业多样,良渚文 化村,Part3-3 经典案例分析,区位：位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市
9、中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里，紧靠著名的文化遗址； 环境：25座山、3片湖泊、1条河流、五大主题公园、良渚国家遗址公园一期国家AAAA级景区、大雄寺、良渚博物院等； 良渚文化村投资商：2000年由南都房产集团投资，2006年被万科收购； 规模：总占地规模近11000亩，其中5000余亩的自然山水，3400亩住宅用地，1200亩的旅游用地和约600亩的公建配套用地； 概况：整个项目拥有8个串联式主题村落，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型。预计未来共有1万户常住家庭，可容纳34万人的人口规模，8000个工作岗位。,Part3-3 经典案例分析,项目总体定位集旅游、居住、度假三重功能为一体
10、的城市综合有机体,项目整体策略：,“旅游/特色配套+地产”的联动开发模式 先期通过文化、商业等配套设施建设和旅游资源整合，提升区域价值和项目度假属性，为地产项目的成功开发营造良好的区域价值氛围； 功能组合复合化，各组团串联化 集居住、旅游、商务于一体，实现“住”与“非住”功能联动，并相互促进，达到价值相互拉动的效果； 生态度假公园构筑绿色休闲生活 项目内陆续开发数个生态休闲公园，在提升项目度假休闲属性的同时，为业主提供了优质舒适的居住环境。,背景：良渚文化为中国新石器文化遗址之一，分布地点在长江下游的太湖地区，其中心在浙江省良渚。良渚文化存续之间约为距今5300年至4200年前，属于新石器时代
11、，该文化遗址最大特色是所出土的玉器。,项目整体布局以风情大道串联各个主题村落组团,Part3-3 经典案例分析,小镇以一条风情大道串联起各个组团； 以商业街区构建小镇中心，与各个住宅组团形成良好开发节奏，同时在各个组团内部，打造特色物业产品与配套设施，以此保证开发期期有亮点，进而提升整体物业价值； 依照10分钟步行的尺度，居住村落以配套组团为中心成零星环状分布，并在其中设置了相应配套设施，与中心社区配套共同组成良渚文化村完善的配套体系。,2012年,2013年,2014年,2013年5月，随园嘉 树开盘销售,2012年10月，七贤郡开盘销售,07年初，玉鸟流苏开工，08年5月一期交付,11年，
12、公望会良渚会所正式营业,12年，成立社区皮划艇俱乐部,14年5月， 良渚矿坑 公园开放,Part3-3 经典案例分析,项目开发节奏前期以文化度假设施启动，提升区域价值，中后期逐渐增加居住类物业开发，并进一步完善配套设施,Part3-3 经典案例分析,项目住宅产品开发前期同时启动公寓与别墅物业，通过市场验证，主推低密度别墅，后续逐渐升高容积率向洋房、公寓物业转变,Part3-3 经典案例分析,项目配套设施开发项目设置了六大生活配套系统，以构成完备的小镇生活，并在配套中始终串联“创意良渚”的主线，自成一体,Part3-3 经典案例分析,精神标识：良渚博物馆,艺术商业：玉鸟流苏内文化创意产业及相关的
13、商业,生态环境：美丽洲公园、茶语公园、白鹭湾公园、悠园、游山步道,生活方式：小镇通过小镇公约约定了一个大家所关注的生活行为细节，用文明的方式来推进文明，将良渚文化中的文明元素融入生活方式,项目文化体现文化的表达除了体现在精神标识、艺术商业、组团概念之外，更多的将文化核心价值融入生活方式,精神标识以博物馆反应特质文化,区位：位于良渚遗址旁，与美丽洲公园共同组成了808亩的“大美丽洲”旅游中心区； 规模： 占地约4万m，建筑面积约1万m ； 概况：馆内围绕“良渚之谜”和“良渚玉文化”的主题，展示5000年前良渚先人的风土人情，自然生态、生活劳作、祭天礼地等各个方面的资料； 设计：该馆由世界建筑大师
14、DAVID CHIPPERFIELD设计完成，馆内还设计了三个天井式主题庭院，庭院内的美人靠以及源自玉璧理念的建筑小品，体现了中国园林建筑的元素。,Part3-3 经典案例分析,生态环境休闲公园奠定文化休闲度假氛围,另外，万科打造的杭州首个矿坑公园“良渚矿坑探险公园”于2014年5月盛大开园，由百亩花海、超大草坪、茶园和儿童探险中心组成，进一步提升项目生态环境和区域价值。,Part3-3 经典案例分析,艺术商业商业及休闲设施突显地脉文化，体现良渚精神,1.十全十美社区超市 2.帝宝星餐厅 3.招商银行 4.中国银行 5.知味观中餐厅 6.致格婚纱摄影,7.玉鸟幼儿园 8. 艺术基地（吉他社）
15、9.国缘版画馆 10.象王洗得好（干洗店） 11.胡庆余堂（药店） 12.客服服务中心,13.乒乓球馆 14.良渚食堂 15.洗手间 16.物业服务中心 17.万科报修中心 18.万科文化村项目部,建设时间：2007年初开工建设，2008年10月正式开街； 体量：占地300余亩，总建筑面积为8.7万平； 设计：由四位中国当代实验建筑师张雷、齐欣、柳亦春、吴钢集群设计，展现了当代建筑师们对空间与场所的独特理解保持小镇的街区特制，不超过三层的建筑，小尺度的广场，亲切宜人的道路及建筑精致的细部处理； 文化解读：玉鸟流苏连接地域文脉，在营造一种新的地域文化及消费环境的同时，力求打造一个怀旧的、前卫的、
16、精致的文化氛围和空间形式，进而形成城市人群休闲、交流的文化场所。,Part3-3 经典案例分析,Part3-3 经典案例分析,生活方式万科倡导小镇居民共同参与缔造小镇公约，并独创性推出村民一卡通服务系统,小镇公约核心宗旨：倡导便利、文明、温情、交流、绿色健康的生活方式，让居民形成对小镇共同的情感认知； 小镇公约三大倡导：倡导人与人之间的交流、友爱和互助，倡导生态环保，倡导文明与自律； 村民卡服务内容：凭借村民卡，业主可享用免费乘坐业主班车、小镇自行车、小区门禁等优质配套设施，一年服务费20元； 村民卡折扣优惠：使用“村民卡”还可在万科良渚文化村内28个消费网点享受不同程度的折扣优惠，基本上涵盖了万科良渚文化村的所有商业设施。,Part3-3 经典案例分析,项目小结万科杭州良渚文化村是万科文游地产的典型之作，是以文化、旅游和配套驱动地产发展模式的成功运作,构筑开发生态链条，打造区域价值大盘,
