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1、大连高新万达广场项目调研报告,演讲人：李默超 2014年6月16日,项目核心问题,万达在高新区做体验式商业是否有发展前景？,万达在高新区做体验式商业是否有发展前景？,大连商业概况,传统商业,体验式商业,高新万达广场体验式商业能否存活？,传统商业分类,传统商业发展趋势,案例分析,项目本体分析,策招售营,项目竞争对手分析,万达在高新区做体验式商业有发展前景,研究框架思路,案例分析,项目背景,目录,一、商业市场： 1、容量分析 2、未来发展方向 二、商业发展趋势：业态传统，面临转型 1、传统商业 2、体验式商业 三、项目分析：高新万达广场,是以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动。商业有广
2、义与狭义之分：广义的商业是指所有以营利为目的事业，而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。,商业定义、分类,商 业,商业包括：批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作,狭义的解释（零售业）商店、商街、商场、商厦、超市卖场、批发市场、购物中心、购物广场等。 广义的解释（零售业加商业商务服务）包括写字楼，公寓式酒店和连锁酒店等。,2011经济指数,经济发展潜力突出,有商业发展机会,在大连的经济规模上，GDP总量和零售业规模上略逊于其他主要的二线城市，而大连显著的上升潜力受益于强大的外来投资和固定资产投资。 大连在经济增长方面要优于其他主要二线城市（GDP，人均可
3、支配收入，外来投资和固定资产投资）,投资：大连与俄罗斯、日本、韩国的紧密联系，以及来自这些国家高贡献值的投资，同时拥有10万可以流利使用日语的人才。 金融：作为一个重要的软件中心和中国第一个业务流程外包授权的基地城市，城市政府为IT专家慷慨的提供了财政奖励。大连是中国新型的金融中心-中国三大期货交易所之一。 旅游：被誉为中国最环保的城市和最热门的旅游目的地之一，2011年45%的绿化率，毫不逊色于青岛市的39%。 GDP：大连的GDP在中国东北各省市中排名第一，同时人均可支配收入同样优于其他北方省会城市。作为中国最大的海港城市之一，大连是中国东北 的门户，预计到2020年，大连将成为世界最大的
4、造船中心。 交通：总长904KM的哈大高铁已经开通。从沈阳/哈尔滨到大连的交通时长分别减少了4/9和1/3。高铁的开通，将会吸引更多的东北城市的游客来大连旅游。,GDP、人均可支配收入高，群众具备购买力,零售商业持续增长，商业市场有发展空间,消费品市场：2013年全年大连零售商业总额2024.8亿元，比上年增长17.4%。餐饮业增长15.9%。金银珠宝类增长61.1%，服装、鞋帽增长26.3%，体育娱乐用品类增长26.6%。,2008-2013年零售商业总额及增长速度,亿元,2500,2000,1500,1000,500,0,%,60,50,40,30,20,10,0,2008,2009,20
5、10,2011,2012,2013,社会消费品零售总额,比上年增长,大商新玛特,9,青泥洼,西安路,人民路,华南,和平,马栏,城市级商圈 青泥洼、西安路 区域级商圈 和平、人民路、 社区级商圈 马栏、华南,商业定位：东部青泥洼人民路以中高端商业为主，西部西安路长春路以中端商业为主，北部华南以中低端商业为主。受城市空间和人口增长速度影响，大连商业格局短期内不会改变。,青泥洼中高端，西安路中端，华南中低端,青泥洼传统商业形态最为集中、繁华、配套全，饱和度高,商圈定位：大连规模最大、商业最为集中、繁华程度最高、综合性配套最全 主要商业：百年城、太平洋百货、麦凯乐百货、胜利购物广场、大连商场等 商圈特
6、色： 青泥洼以大商集团为核心的商业项目中外驰名，该商圈最大特点是每年吸引大量来连旅游观光游客。青泥洼已经是东北知名旅游、消费目的地。 交通枢纽：交通发达，大连核心地带，共有42条公交线路经此地。 商圈地位：短期内无人可以撼动，实力雄厚，消费客层稳定，有大量的人流导向。,大商新玛特,麦凯乐总店,百年城&太平洋百货,大连 商场,胜利地下购物广场,中心裕景,大商 男店,希望大厦,久光,大都会,大商 男店,城市发展早期,缓慢发展期,成熟期,升级跨越期,城市地位：城市居民居住商贸聚集地。 1905年时，大连初步形成了以中山广场为中心的城市雏形。 大连市天津街始建于1909年，是大连商业发祥地。 该区域一
7、直是大连的商业中心。,城市地位：城市核心区域。 改革开放后经济回复，商业稳步发展。 主要配套交通，金融日趋完善，酒店写字楼增多。,城市地位：城市核心区域。 自大商和友谊之后，知名商企胜利百货，麦凯乐，太平洋百货，百年城相继入主。 2004年1月18日天津街商业步行街进行升级改造，并开业 青泥洼取代天津街，成为最繁华地段。,地铁开始修建。 东港商务板块规划中。 青泥洼，天津街，未来发展缓慢,20世纪初20世纪70年代,20世纪70年代-90年代,1998-2008,2009至今,青泥洼商圈进入成熟期，发展缓慢,目录,一、商业市场： 1、容量分析 2、未来发展方向 二、商业发展趋势：业态传统，面临
8、转型 1、传统商业 2、体验式商业 三、项目分析：高新万达广场,青泥洼,西安路,香炉礁,和平,马栏,黑石礁,长春路,桃源,人民路,东港,凌水,华南,商圈演变：东港、陵水,大连商业发展趋势由青泥洼向东部和西部延伸,东港：未来商业的核心地带 东港定位为“北方维多利亚”，大连高端商务生活区。目前高端住宅、写字楼、酒店陆续入市，现处于市场导入期，随着区域逐渐成熟，已规划的大体量的商业将在未来3-5年集中入市。大连商业面积最大的凯丹天地的落地决定了东港商业定位为大连中高端商业中心。,东港未来大连东部高端商业区,星光耀广场,凯丹天地,大连绿地中心,中信海港城之太古购物中心,凌水：未来商业中心 处于高新区门
9、户位置，已经开始由工业、办公区向中端居住区转变，凌水湾第二个星海湾的定位决定了区域商业将是以中端商业为主。近几年住宅项目的大量涌现将极大带动区域内商业发展。万达广场的开业和锦辉商城的进驻将首先引爆区域商业发展，凌水商业定位于中端人群。,凌水未来大连西部地区商业核心,大华锦绣华城,芝麻街,东方圣克拉,传统商业饱和度高过于集中，发展缓慢，未来商业发展趋势由青泥洼向凌水和东港延伸,结论： 商业定位：城市级商圈聚集度高，改变较难 业态传统：传统商业饱和度高，形态已经落后，发展空间有限 商业格局由传统商业向未来两个核心商业区域发展凌水和东港 未来发展趋势：东港在35年内才会有大型购物中心的进驻，凌水由于
10、万达和锦辉的进驻已逐渐形成商业氛围,目录,一、商业市场： 1、容量分析 2、未来发展方向 二、商业发展趋势：业态传统，面临转型 1、传统商业 2、体验式商业 三、项目分析：高新万达广场,传统商业分类,我们把在市场上存在时间久远，商业体系落后，无太大发展前景的商业统称为传统商业。,传统商业分类：传统的租赁商场、传统百货商场、传统的商业街。,概念： 百货公司是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 百货公司从原来的传统百货公司逐步向现代百货公司演变，目前现代百货公司已经基本形成。 传统的百货公司顾名思义，销售品种范围广泛，从
11、电器到食品到服装应有尽有，主要是柜台式销售货品，目前在一些小型城市还存在。 随着商业不断发展，功能进一步细分，现代百货主要销售品种集中在中高端服饰、皮鞋皮具、化妆品、家居用品等,百货商场,20,百货商场占大连商业的主导地位,租赁商场,陵水,大商麦凯乐 高档精品流行百货,大商新玛特 中档百货,太平洋百货（已闭店） 中高档精品百货,久光百货 中高档百货,百货商场集中于城市级商圈内,百货商场开店要求,百货商场的商圈是比较固定的，社区型比较多一些，通常选择中等规模物业。,1,、首选物业：,商业街；,2,、物业使用：,租赁；,3,、需求面积：,3,万,-5,万平米；,4,、合同期限：,10,至,20,年
12、；,5,、选址标准：,A,、经营区面积要求：,3,万平方米以上，单层面积,4,千平方米以上；,B,、,停车场,位数量：,200-500,个；,C,、楼层首层层高不低于,5.2,米，其它不低于,4.8,米；,百货商场运营模式：扣点、保底、少量租赁,百货商场主要通过专柜销售收入的分成方式获利，通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转，百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项，目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理。,曾经的大连零售商业市场，百货商场占据零售商业空间的40，紧随其后的是商业街（25）和租赁商场 （20），最后
13、是街边小店模式15 而现在大型购物中心已经开始慢慢分解百货的业务，大型购物中心占据主要零售商业空间的35%，然后是百货商店 （30%）和租赁商场 （20），最后是街边小店模式（15%）。 大连的商场大部分存在分化程度低和管理不善的问题，由于错误的市场定位，许多商家已经被市场淘汰.,零售商业重新洗牌，传统百货商场占比下滑严重,大连商业零售商业市场,案例分析传统百货大哥太平洋百货简介,海内外共计14家店,已关闭门店 经营门店,上海太平洋百货,2009年 上海太平洋百货总经理江庆能表示，连续走过12年的上海太平洋百货，在今后两年里，计划在上海19个区县都开设分店。 上海太平洋百货以3年一家的速度在上
14、海开出分店，累计营业额达142亿元，上缴国家税收7亿元。目前百货业面临着市场细分的各种专卖店和大卖场挑战。不过上海太平洋百货还是坚持时尚潮流的消费定位，瞄准时尚女性和白领客户群体，靠国内外著名商业品牌招募了10万个会员卡会员。,北京太平洋百货,现在的京城商圈几乎没有没返过券的商场。可是返券多了，精明的消费者就发现，一些商场商品活动时的标价比平时要高许多。 为了让消费者明明白白消费，太平洋百货在11月11日开始的四周年店庆促销前两周，就锁定了商品价格，厂家绝对不能私下提高商品价格。 活动期间，太平洋百货全馆八成商品满200元返150元券。据北京太平洋百货总经理黄秉安介绍，去年太百三周年店庆期间创
15、下8000万元的销售业绩。2005年店庆销售额突破1亿元。 2005年,案例分析,太平洋百货：曾放出豪言要在北京占据1/4市场份额，如今却面临败走京城的命运。至此，北京两家太平洋百货全部闭店。,2001年太平洋百货登陆北京，盈科店开业。八年后，太平洋百货开出第二家店五棵松店。仅隔了两年时间，却宣布关闭在京门店。,为什么当年百货业的巨头却在短短几年内纷纷倒闭？,案例分析,内部问题分析：,1、商场定位过于高端，针对性太强，不肯走亲民路线，致使很多普通老百姓消费不起。 2、管理上有些偏题，管理人员大多以日常管理为重点（卫生、服人员管理、供应商管理）而非从销售管理上入手导致卖场管的好，销售额上不去。
16、3、运营模式陈旧，运营模式沿用了十年前百货业传统的模式，无创新。 4、商场体量小早已满足不了消费者的需求。 5、公司股权不明确由两个公司操纵，使其发展受到严重影响 6、因为用工成本上升，物业租金大涨，供应链上游的采购成本上升。,太平洋百货北京五棵松店的高层集体在门口鞠躬送别最后一批顾客,案例分析,外部问题分析：,1、消费者需求发生变化，由以前单一的消费方式变为了一站式购物的消费方式，而太平洋百货根本满足不了消费着吃喝玩乐的需求 2、电商冲击： 2011年中国网络零售市场交易规模突破8000亿元，达8019亿元，同比增长56%。其中，服装类以2035亿元的年交易额，稳坐2011年B2C市场头把交椅。 3、购物中心的崛起，由于消费需求的变化很多商场采取了应对措施，从而衍生出了购物中心， 4、专卖店的冲击：卖家电的有苏宁、国美，卖体育用品
