第八章 成本法及其运用解析.

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1、第八章 成本法及其运用,学习目标： 了解成本法的理论依据、适用的估价对象、成本法的构成； 熟悉成本法的基本公式； 掌握重新购建价格的求取、建筑物折旧的求取。,第一节 成本法概述,一、成本法的含义 成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。,第一节 成本法概述,二、成本法的理论依据 生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。 从卖方看，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润。 从买方看，房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不

2、如自己开发。 均衡点：卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润。,第一节 成本法概述,三、成本法适用的估价对象 成本法适用的对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目 。 不适用成本法的对象：建筑物过于老旧的房地产。,第

3、一节 成本法概述,四、成本法估价需要具备的条件 自由竞争，商品本身可以大量重复生产。 注意事项：应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。,第一节 成本法概述,五、成本法估价的操作步骤 1.弄清估价对象的价格构成 2.测算估价对象重新购建价格 3.测算估价对象折旧 4.求取估价对象积算价值,第二节 房地产价格构成,一、房地产价格构成 1.土地取得成本 2.建设成本 3.管理费用 4.销售费用 5.投资利息 6.销售税费 7.开发利润,第二节 房地产价格构成,1.土地取得成本（3项） 土地使用权购买价格+买方缴纳

4、的税费+可直接归属于该土地的其他支出 （1）征收集体土地的土地取得成本（7项） 土地征收补偿费+土地使用权出让金+城市基础设施建设费+相关税费+地上物拆除+渣土清运和场地平整费 土地征收补偿（4项构成）：土地补偿费（征收前3年平均产值6-10倍）+安置补助费（每人4-6倍，每公顷最高不得超过前三年平均年产值的15倍）+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用 注意：前两项之和不得超过前三年平均产值的30倍 相关税费（5项税费）：征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用,第二节 房地产价格构成,1.土地取得成本 （2）征收国有土地上房屋的土地成本

5、 2011.1.21国有土地上房屋征收与补偿条例，原2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止。国有土地上房屋征收评估办法2011.6.3出台 房屋征收补偿费（5项）:被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+安置补助费 相关费用：房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其它有关费用,第二节 房地产价格构成,2.建设成本 勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费,第二节 房地产价格构成,3.管理费用 是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例

6、来测算。,开发商人员工资、 福利费、办公费和差旅费等,第二节 房地产价格构成,4. 销售费用 指销售房地产的必要支出。分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。,广告费、销售资料制作费、样板房或 样板间制作费、售楼处建设费、售人员费用 或者销售代理费等,第二节 房地产价格构成,5.投资利息 房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息。 包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本。,第二节 房地产价格构成,投资利息的计算

7、应计息项目（四项）：土地取得成本，建设成本，管理费用，销售费用（注：销售税费一般不计利息） 计算周期：计算利率的单位时间，可以是年、半年、季、月 计息期：估算建设期（有些是一次性发生的，有些是建设期内均匀发生的） 计息方式：单利和复利两种方式 利率：投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率,第二节 房地产价格构成,6.销售税费 销售税金及附加（两税一费，即营业税、城市维护建设税、教育费附加，为售价的5.5%） 其他销售税费：印花税、交易手续费等 特定规定，销售税费不包括应由买方缴纳的契税、土地增值税和企业所得税（这些进入了买方的购置成本）,第二节 房地产价格构成,7.开发利润

8、指房地产开发企业的利润而非建筑承包商利润 开发利润指土地增值税、企业所得税前利润 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利润。,第二节 房地产价格构成,开发利润率的计算 其中：利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的 基数不同，有不同的利润率指标 直接成本利润率= 投资利润率= 成本利润率= 销售利润率=,例题： 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200

9、元/m2 ，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。 该宗房地产的合理经营期限n计算如下： 土地投资1000万 开发成本和管理费用1200万 投资利息1000*（1+10%）1.5-1+1200*（1+10%）0.75-1=242.61 销售费用3000*2%=60 销售税费3000*5.5%=165 销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39 销售利润率=332.39/3000=11.08%,第三节 成本法的基本公

10、式,一、成本法最基本的公式 房地产价值重新购建价格折旧 二、适用于新开发的房地产的基本公式 新开发房地价值土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 新建成的建筑物价值建筑物建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 新开发的土地价值待开发土地取得成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润,例题： 某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，开发成“五通一平”（7气热，少燃气和供热）熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面

11、积比例为60%。求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）,第三节 成本法的基本公式,三、适用于旧的房地产的基本公式 （1）房地合一时 旧的房地价值房地重新购建价格建筑物折旧土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧 （2）只计算建筑物时 旧的建筑物价值建筑物重新购建价格建筑物折旧,第四节 重新购建价格的求取,一、重新购建价格的含义 重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出（属于客观成本），或者重新开发建设全新状况下的估价对象的必要支出及应得利润。 重新购建价格就是估价时点的

12、价格，是客观的价格，是在全新状况下的价格。 土地的重新购建价格是估价时点状况（不是全新的）的土地重新购建价格。,保持估价时点状况不变,即假设土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变的价格,第四节 重新购建价格的求取,二、重新购建价格的求取思路 思路一：房地合一，模拟开发。 思路二：房地分离，分别测算，相加求取。 单纯土地，假设土地上没有建筑物直接测算土地部分，有时要考虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损。 单纯建筑物，假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及应得利润。也可等于支付总承包商的所有费用发包人的其它必要支出发包人的应得利润,第四节 重新

13、购建价格的求取,三、建筑物重新购建价格的求取方式 重建成本：相同的材料相同的技术估价时点的价格与原物相同 复制，完全复原，适用于有历史或美学价值的建筑物 重置成本：估价时点材料（新材料）估价时点技术（新技术）估价时点的价格同等效用 替代，适用于一般项目 一般情况下重置价格低于重建价格,第四节 重新购建价格的求取,四、建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利息+销售税费开发利润 求取方法有：单位比较法，分部分项法，工料测量法，指数调整法 单位比较法的实质是市场法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安

14、工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：单位面积法和单位体积法,住宅、办公楼,储油罐、地下油库,第四节 重新购建价格的求取,分部分项法的实质是由部分加总成整体。首先把估价对象分解为各个独立的构件或分部分项工程，测算其数量和其在估价时点的价格或成本，然后相乘汇总，再加上专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。 工料测量法：首先把估价对象还原为建筑材料、建筑配件和建筑设备，测算重建所需材料、配件和设备的种类、数量和人工工时，然后乘以估价时点对应的材料、配件和设备的单价和人工费标准

15、，最后汇总并加上专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。 指数调整法也称为成本指数趋势法，即利用指数或成本变动率，将历史成本调整为重新购建成本。,第五节 建筑物折旧的求取,一、建筑物折旧 是指各种原因造成的建筑物价值的减损。其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差 建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值 二、建筑物折旧的原因 折旧总额物质折旧+功能折旧+外部折旧 物质折旧，也称为有形损耗，是建筑物在实体上老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损 功能折旧，也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值的减损。如：功能缺乏、功能落

16、后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步 外部折旧，也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种因素造成的建筑物价值减损。 外部不利因素有：区位因素、经济因素、其它因素,第五节 建筑物折旧的求取,区分功能折旧和外部折旧。区分要点：就是看造成减值的因素是否和建筑物有关，有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。 A.功能落后 B.功能缺乏 C.环境污染 D.交通拥挤 E.正常使用的磨损,第五节 建筑物折旧的求取,三、折旧求取方法年限法 年限法及年限的相关概念 年限法，也称为年龄寿命法，是根据建筑物的预期经济寿命、有效年龄或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法 建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄） 实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的是历年数，类似于人的实际年龄。 有效