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1、物业管理实务案例车辆管理案例分析汇编网开一面车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办许多成功人士在所在小区都有自己的车位。他们大多交际广泛，时常几台车轮换开、朋友间换车开、临时有事借车开。当其把没有在管理处车场注册的车开回小区时，往往要停放在自己的车位上，而这又不符合专位专车的车场管理要求（物业管理中的许多事情非常繁杂，再好的管理制度也不可能完美无缺） 。处理不好，很容易造成矛盾和纠纷。 某大厦管理处也同样遇到了这一问题，他们坚持具体问题具体分析，做了适当的变通（执行制度是手段，达到效果是目的，变通就是既要不拘泥于具体管理办法，又要不违背总体管理原则）：首先确认要求进入车位非注册车辆的开车人是否
2、为车位主人或其雇请的司机；确认后再查明车位有无停放已注册的车辆；若有则动员其将车停放到附近的收费车场；若无则问清注册车辆未归的原因，同时告知该车停放期间，注册车辆将不能进入车场；对方认可的做好详细记录后准入，并在交接班记录上注明。 实践证明，这样变通处理既保持了车场管理的严谨性，使之仍然井然有序，又避免了车场管理的机械性，让用户满意。 点评：此物业的 10 字质量方针中，既突出了“安全”又强调了“方便” 。安全与方便是一个问题的两个方面，两者不可偏废。忽略了哪一个，都算不上高水准的管理、高质量的服务。访客无理打骂护卫员怎么办去年 9 月 12 日 15 时 40 分，一访客到租住在某花园 A
3、栋的朋友家取 VCD 机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍, 调看大堂出入口的现场录象, 查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题（类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在） 。管理处
4、详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。事情很快就有了圆满的结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。点评：对一些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度。而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。物业公司收取的是车辆保管费还是车位使用费案情简介2000 年 5 月 9 日,某市某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶某牌小轿车到某大厦办事,驾驶员交付 5
5、元停车费后,将车停放在由该市某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场, 物业公司未收取所停放车辆的钥匙及行驶证,亦未向停车人出具取车放验凭证,后驾驶员要提车时,发现轿车己丢失,驾驶员立即报案,该市公安刑警支队于2000 年 5 月 14 日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。另查,失窃的轿车系维修公司于 1997 年 8 月 16 日以 200000 元购入。汽车维修公司认为自己的车辆在物业管理公司保管期间丢失，要求物业管理公司承担赔偿责任。而物业公司认为，该公司经营范围中并无保管业务,停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务，自己向停车者收取的只是车位使用费，而不是车辆保管费，因
6、此对于车辆失窃自己没有任何责任，拒绝就失窃车辆的价值进行赔偿。双方因此产生纠纷，维修公司将物业公司告上了人民法院，要求物业公司赔偿丢失汽车给自己造成的损失共 156000 元。法律分析本案中物业公司是否需要承担丢失车辆的赔偿责任，关键就在于物业公司和维修公司之间的法律关系是车辆保管合同关系还是停车位使用合同关系，而在本案中维修公司将系争车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳 5 元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定，物业公司也未收取所停放车辆的钥匙及行驶证,亦未向停车人出具取车放验凭证，根据合同法第三百六十五条规定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。 ”第三百六
7、十七条规定：“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。 ”第三百六十八条规定：“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。 ”第三百七十四条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。 ”，本案中维修公司没有与物业公司签订保管合同，也没有保管车辆的约定，物业公司的停车场也没有对外表明自己从事的是车辆保管业务，同时维修公司也没有向物业公司移转车的占有，物业公司没有向维修公司出具保管凭证，因此，物业公司和维修公司之间不成立车辆保管合同，而只存在车位
8、使用合同关系，在车位使用合同关系中，物业公司已经提供了符合约定的空车位，已经履行了自己的义务，不存在违约行为。因此，维修公司要求物业公司承担赔偿责任的诉讼请求将得不到法院的支持。自助指南本案是现实生活中经常发生的停车纠纷的一个典型。要解决这类纠纷关键要搞清停车位提供者（往往是物业公司）和停车者之间的法律关系，实际上就是如何认定停车合同的法律性质。停车合同究竟是保管合同还是停车场地的使用合同，即物业公司收取的究竟是场地使用费还是保管费，我们可以从下面几个方面进行认定：首先，看当事人之间的约定。如果当事人已经就停车合同的性质进行了明确的约定，即约定为保管合同或者租赁合同，那依当事人之间的约定进行解
9、决。其次，当事人没有作出明确约定的，要根据当时的具体情况，结合保管合同和租赁合同的特点进行分析，下面几个因素可以参考：（1）保管合同必须要寄存一方移转保管物的占有，而场地租赁合同只要一方提供场地即可；（2）保管合同是一种实践性合同，在寄存方交付保管物的占有时才生效，即只有当交付保管物时保管合同才生效，而场地租赁合同是一种诺成性合同，从双方当事人意思表示一致时就开始生效；（3）保管合同中，保管人需要向寄存人出具保管凭证，寄存人也需要凭借保管凭证向保管人要求返还保管物，而在场地租赁合同中，出租人只要按约提供场地即可。实践中，要防止和减少车辆停放中的纠纷，关键的一点是通过停车人和场地提供方之间作出明
10、确的约定，如果没有约定的话，该合同一般的为场地租赁合同，停车方只有通过加强对自己车辆的防盗设施来保护自己的权利，同时也寄希望公安机关加强社会治安。关于高空抛物砸坏 B 座 28H 奔驰汽车的经过及处理办法【事情经过】： 2003 年 4 月 5 日晚 21:50，停放在某花园 B 座楼下露天车场的粤 B58568 奔驰汽车被高空抛下的打印机砸坏车门、车窗及车顶，同时抛下的还有折叠式靠背椅、电脑音箱、镜子、小件装饰物等。 【应急处理】管理处护卫员闻讯后，迅速赶到现场并打电话报告给管理处经理。管理处经理立即奔赴事发现场，作出如下反应： 1、立即用警示胶带保护现场，并派专人管理现场，疏散围观人群。
11、2、迅速成立突发事件处理小组并分工：客户服务中心通知车主；技工班安装工程灯协助拍照取证，验证被抛下来的物品种类；护卫主管负责报案到园岭派出所，并在楼下负责接待派出所民警；管理处经理和工程主管分带两名护卫员组成走访小组走访 B 座 A 型房未装防盗网的住户及上下层业主，录取所闻所见情况，收集证据。3、将所有情况进行汇总，确立嫌疑人，口头报告给上级领导。4、22:40，民警来到现场，管理处将分析情况做了汇报，强调被抛物品的共性是办公用品的整体性，根据管理处第一手掌握的资料，民警进入 B27A 调查取证并录取证词。民警在该户业主家的电脑旁的窗台上，发现一约 2cm 见方的透明塑料防护罩并照相。5、将
12、调查结果及过程报告分公司领导，并将现场证物收集保存。 6、当天晚上，管理处就调查结果进行分析验证，发现民警在 B27A 窗台所取得防护罩的裂痕同现场证物 epson C40 打印机上的裂痕完全吻合，确认为一个整体，结合当晚走访结果，从而确认该打印机系 B27A 业主所有并因业主与其家人吵架而被抛下，导致车辆被损（已通知车主对车辆进行维修并告之结果） 。 7、第二日，车主修理车辆，维修费用 19730 元。管理处于 4 月 7 日同 B座 27A 业主取得联系，告之事件结果及将要采取的处理意见，该业主拒不承认。【相关方的反应】该高空抛物事件，小区内业主为之深恶痛绝，为管理处开展调查并取得第一手资
13、料奠定了良好的群众基础。业主在不同的场合都对此行为表示了不满。当管理处人员对现场保护并拍照取证的时候，B27A 业主陈琳小姐来到现场，言楼上可能有人打架，很吵人。管理处将调查结果告之当事人后，车主认为，车是放在管理处所负责管理的公共区域被损坏，管理处应履行管理责任，承担损失赔偿事宜，并表示可以协助管理向责任人追讨。 B27A 业主认为，她们没有往楼下丢任何东西，如果派出所或是管理处一定要认为是她们所为，可以采取任何一种正常的方式来解决。并对管理处人员、派出所人员、车主因调查而进户（已征得对方同意）一事深表不满。【处理方法分析】 B27A 高空抛物行为直接导致 B28H 业主的财产受损，两户业主
14、成为此财产侵权法律关系的主体。管理处做为公共区域责任管理人，也将进入该侵权法律关系的主体。鉴于此，管理处制定了相应的处理办法：上策，将民警所提供的证据向事件双方出示，取得双方当事人的认同，主动履行赔偿和认可赔偿，争取在小范围内将事件处理，兼顾管理处长期和短期工作开展的顺利性。其次，争取派出所在管辖范围内将此事就地解决。依据刑法的有关规定，当财产侵权额度超过一万元的时候，公安部门可以立案并就以刑侦结果为依据，以听证会的形式解决争议。尽量争取派出所出面，将此事迅速处理。再次，出具证明，由保险公司先行赔付，再提供证据，协助保险公司代位起诉，追究侵权责任人的侵权责任。此法缺点是只能赔付标的额的 80，
15、不能全额赔付，差额部分可能要由管理处承担，而管理处没有承担此责任的义务。下策，告之被侵权业主B28H，管理处不承担此次侵权的赔偿责任，但可以协助将侵权人 B27A 诉至法院，并愿意在此过程中以证人的身份出现，并提供派出所出示的证据，使该事件能尽早解决。此法的缺点是，管理处有可能被作为第二被告出现在被告席，对于不明真相的传媒来说，有被歪曲报道的公众风险，公司在对外形象上有受损的可能。停车难 业主和物管观点大碰撞物业管理涉及到发展商、施工单位，甚至中介代理，比如电、热、气、电信、电视、宽带等，因此产生的一些矛盾、纠纷层出不穷。9 月 1 日起，我国新制定的物业管理条例 （以下简称条例 ）将正式实施
16、，这意味着物业管理服务市场将得以规范，而老百姓的生活环境也将得以改善。那么，目前物业管理服务市场存在哪些突出问题呢？ 焦点一：交了车位费，车子无处停 郁先生是杭州文苑路金都花园的住户，每个月他都按时交纳物管费，还有90 元的车位费。由于小区停车场太小，车位太少，每天下班回家，他都得在小区里绕上几圈，才能找到一个车位。而且他发现，小区里停的车子有好几辆还是外面来的。 业主观点一：小区内的公共地面到底是属于谁的呢？既然业主买楼时公共部位费用已经摊在楼款里，业主当然享有权利。物业公司是为业主服务的，像小区内停车之类的事，首先得保障业主的权益。 业主观点二：车位收费“一刀切” ，奔驰、普桑一个价，大车小车一个价，不够合理。 业主观点三：外面车辆擅自进出，不仅损害了小区业主的利益，也给小区安全带来隐患。 物管观点一：小区停车的确是件头痛的事。一方面，现在小区建设跟不上业主买车的速度，一些小区的车位明显不足；另外就算有车库，但是价位较高，一般住户不愿购买，出现了车库空置而业主无处停车的奇怪现象。难管！ 物管观点
