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1、XX县公安局经济适用房项目可行性研究报告目 录目 录1第一章 总论51.1项目概况51.2编制依据51.3研究目的及原则51.4项目建设内容及规模61.5主要技术经济指标71.6项目投资估算及融资方案7第二章 项目建设背景与必要性82.1项目背景82.1.1国家或行业提出的背景82.1.2项目发起的缘由92.1.3已进行的调查研究及其成果102.2经济情况102.3交通状况152.4项目建设必要性16第三章 市场分析173.1市场宏观政策调查173.2房地产市场预测19第四章 建设条件与选址224.1项目现状224.2自然条件234.2.1地理位置234.2.2气候234.2.3地形地貌244
2、.2.4水文244.3项目选址24第五章 项目方案255.1规划依据255.2总体规划设计构思255.3道路交通规划265.4绿化系统规划265.5竖向系统规划265.6土建工程265.6.1基础工程265.6.2主体结构工程285.6.3楼地面工程305.6.4屋面工程32第六章 环境分析356.1环境保护的意义356.2环境保护编制依据366.3设计采用标准376.4环境影响376.4.1大气污染源376.4.2措施386.5环境影响评价结论和建议38第七章 节能节水分析397.1设计依据397.2用能标准和节能规范397.3能耗状况和能耗指标分析397.4节能措施和节能效果分析407.4
3、.1节能措施407.4.2建筑节能技术407.4.3建筑节能技术、材料、工艺的应用407.5节水错施417.5.1绿化景观用水节水417.5.2节水器具应用427.5.3采光节能427.5.4供水系统42第八章 劳动安全与卫生438.1编制原则438.2规范与标准438.3主要危害因素及危害程度分析448.3.1施工期危害因素和危害程度分析448.3.2运营期危害因素和危害程度分析448.4职业安全与卫生措施458.4.1安全措施458.4.2卫生方面措施46第九章 投资估算与筹措479.1投资估算依据479.2投资估算479.3资金来源50第十章 经济效益评价5110.1财务评价依据5110
4、.2经济效益识别与计算5110.2.1项目经营成本5110.2.2项目销售收入5110.2.3利润预测5110.3社会效益5210.4项目与所在地互适性分析52第十一章 结论与建议5311.1结论5311.2建议53第一章 总论1.1项目概况项目名称：惠东县公安局经济适用房项目项目拟建地点：惠东县城黄排光明新城区项目承办单位：惠东县公安局1.2编制依据惠东府纪200758号惠东府办函2008154号惠东国土征字200896号中华人民共和国建设工程规划许可证中华人民共和国国有土地使用证1.3研究目的及原则根据项目的发展规模、必要性、方案、环境影响因素、投资估算、经济评价等方面进行技术可靠性、经济
5、合理性及实施可能性等方面比较和论证的基础上提出推荐方案，使所选方案科学合理，使该项目工程的社会效益、环境效益和经济效益达到最佳统一。可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工的经济承受能力，按照社会购房需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性。整体性原则，突出项目开发的整体布局，确保项目的整体效果。环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的经济住房小区。政策稳定性原则，经济适用住房始终坚持国家、职工个人共同承担的政策。1.4项目建设内容及规模惠东县民警经济适用住房
6、项目位于惠东县城黄排光明新城区，总用地面积12144平方米，总建筑面积70019.20平方米，其中地上建筑面积60195.53平方米，地下建筑面积9823.67平方米。经济适用房建设内容：商铺面积为1776.7平方米；A栋建筑面积32091.282平方米，户（套）数308户；B栋建筑面积27707.51平方米，户（套）数288户。1.5主要技术经济指标项目单位数值建筑用地12144总建筑面积70019.2计容总建筑面积58998.49地上建筑面积60195.53地下建筑面积9823.67机动车总泊位辆298地上机动车泊位辆89地下机动车泊位辆209容积率4.85建筑密度%28.1最大层（高度）
7、层（M）25(77.2)居住户（套）数户（套）596居住人口人2086首层建筑占地面积3422.83绿化率%27.3绿化面积3322.13道路面积4928围墙长度216其中A栋住宅面积32091.28B栋住宅面积27707.51商铺面积1776.7A栋居住户（套）数户（套）308B栋居住户（套）数户（套）2881.6项目投资估算及融资方案项目总投资金额为11093万元，项目采用BT融资模式。第二章 项目建设背景与必要性2.1项目背景2.1.1国家或行业提出的背景住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目
8、的。 20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。必须改进和规范经济适用住房制度。（一）规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房
9、。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。（二）合理确定经济适用住房标准。 经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。（三）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段
10、普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。（四）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源
11、仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。2.1.2项目发起的缘由项目发起单位惠东县公安局从2003年开始，曾探讨通过集资合作建房来解决民警住房问题，但由于建设用地无法解决，因此没有实施。至2006年底，党委经过多次研究，决定启用黄排土地建设民警住房，并向惠东县政府提出关于要求处置公安局黄排土地解决公安民警住的请示。县委、县政府高度重视，同意建设民警经济适用住房。2.1.3已进行的调查研究及其成果根据县委
12、、县政府的有关规定，民警经济适用住房只销售给符合条件的公安民警。经公安局各部门批准，最后确认共有733民警符合购买民警经济适用住房条件，其中有95人为无房特困户。2.2经济情况今年以来，惠东县坚持以科学发展观为指导，按照市委、市政府提出的“讲政治、抓发展、保稳定、促和谐、聚民心”的要求，紧紧围绕“构建三大经济中心区、建设五大产业县”的重要部署，以开展“四大建设年”活动为动力，进一步创新工作思路，狠抓工作落实，推动经济和社会各项事业又好又快发展。据统计，惠东县实现生产总值124.4亿元，比去年同期增长14.3%，完成全年计划的70.1%；其中，第一产业增加值19.4亿元，第二产业增加值65.3亿
13、元，第三产业增加值39.7亿元，分别增长1.7%、17.3%和15.5%。实际吸收外商直接投资7198.7万美元，增长38.1%，完成全年计划的98.1%；全社会固定资产投资24.7亿元，增长21.4%，完成全年计划的66.3%；社会消费品零售总额50.4亿元，增长16.6%，完成全年计划的76%；外贸出口总值6.8亿美元，增长38.8%，完成全年计划的90.1%；县级财政一般预算收入3.31亿元，增长31.7%，完成全年计划的82.7%；金融机构各项存款余额114.7亿元，比年初增长4.3%。在岗职工人均工资收入12479元，农民人均现金收入4759元，分别增长14.6%和15.01%。经济
14、社会发展主要特点：（一）主导产业稳步发展，经济实力明显增强。1、工业运行质量提高。全县紧扣壮大工业经济规模，提高运行质量这一重点，大力完善工业园区配套设施，加快项目引进和建设，着力提升外源型工业和民营工业发展水平。随着一批大项目的增资扩产和建成投产，全县实现工业总产值207.6亿元，增长16%。其中，以家用电器和电子元器件制造业为主的规模以上工业实现产值38.9亿元，增长23.4%，以民营制鞋业为主的规模以下工业实现产值168.7亿元，增长13%。全县工业用电量6.62亿千瓦时，增长30.5%。2、民营经济贡献增强。高度重视和大力支持民营企业发展，召开了全县外资民资工作会议，对民营纳税大户、出口创汇大户和创名牌企业进行奖励。在吉隆镇设立省级鞋类产品质检中心，组织民营企业参加“中博会”、“上海中国国际鞋类展览会”等经贸洽谈会，大力推荐民营企业申报国家免检产品和省名牌产品，帮助企业申报科技扶持资金，推进民营企业体制、科技和管理创新，提高核心竞争力。民营经济保持良好的发展势头，全县共有个体私营企业25646家。民营企业上交税收2.8亿元，增长25.3%，占全县工商税收的49.1%。全县鞋业企业发展到4566家，有国家免检产品2个，省著名商标17个，省名牌产品6个。全县产鞋5亿双，产值90亿元，分别增长14%和13%。3、商贸旅游持续增长。以构建县城商
