城市土地与开发控制

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1、第一篇 城市土地与开发控制,殷跃建,一、城市用地,1、城市用地概念,城市用地是城市规划区域内赋予一定用途与功能的土地统称。 是城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。 通常：已建设利用的土地 已列入规划待开发的土地 泛指：建设用地 非建设用地（农、林、山、水）,自然属性：不可移动性、土壤肥力、地貌差异性、 耐久性、不可再生性； 社会属性：土地隶属（依附社会权力）、土地储 备； 经济属性：土地价值（社会认可条件）、土地效 益、土地可利用性； 法律属性：土地资产,2、城市用地属性,一、城市用地,使用价值：受形状、地质、区位、高差、及附属 建筑等条件制约； 经济价值：土地有偿使用（招、拍、挂）、使用

2、 权与所有权分离；,3、城市用地价值,一、城市用地,城市地域因不同的使用目的、不同的使用方式，而将用地划分为不同的区块，以表达一定的用途、权属、性质或量值等。 主要有： 行政区划，市、区、县、乡、镇、街； 用途区划，居住用地、工业用地、绿化用地等； 地价区划，城市基准地价。,4、城市用地区划,一、城市用地,光谷由47平方公里规划为61平方公里，并将原江夏区的行政隶属划归为洪山区管辖。,例：武汉光谷区划,例：2004年武汉市商业用地基准地价,一类用地：工程地质条件优越，无须或稍加工即可建设 二类用地：争取一定的工程措施，改善条件后才能修建 三类用地：不适合建设用地。,5、城市用地适用性评定,一、

3、城市用地,二、城市用地规划标准,1、城市用地分类,二、城市用地规划标准,2、城市用地构成,按行属关系，由市区、地区、郊区构成； 按功能划分，由居住区、工业区、中心区、 开发区构成。,二、城市用地规划标准,3、城市用地规划用地标准,二档为用地条件偏紧的城市，三档为新建城市，四档为首都及经济特区。,二、城市用地规划标准,4、城市单项建设用地范围,二、城市用地规划标准,例：武汉四新地区用地规划,二、城市用地规划标准,二、城市用地规划标准,5、居住用地定额指标,二、城市用地规划标准,二、城市用地规划标准,例：汉阳某房地产项目用地规划（一）,项目用地平衡表,二、城市用地规划标准,例：汉阳某房地产项目用地

4、规划（二）,项目假定经济技术指标,三、城市用地的选择,1、用地选择影响因素,建设现状 基础设施 土地利用总规 生态环境 社会问题,三、城市用地的选择,2、用地选择原则,法律法规 现实与可持续发展 工程地质条件 保护生态环境,四、城市（土地）开发与公共干预,1、城市建成环境,公共领域：社会整体共享。如公共设施（绿地、 医院、学校等）基础设施（道路、广 场、市政）； 非公共领域：社会个体（公民、法人、团体）享用。 公共领域开发起主导作用，为非公共领域开发提供可能性与约束性。,四、城市（土地）开发与公共干预,城市建成环境演化,四、城市（土地）开发与公共干预,2、城市（土地）开发,公共开发与商业开发

5、新开发与再开发：前者为土地从非城市用途转为城市用途（新区），后者指城市建成环境的物质更替及功能 转化（旧城改造）。 土地开发与物业开发,四、城市（土地）开发与公共干预,3、城市土地开发的空间经济特征,土地具有： 基地属性，即大小、形状、高差，满足城市活动的内部功能需求（如工厂需要土地平整，商场需要一定的开间与进深）。 区位属性，即可达性、外部性，满足城市活动的外部功能需求（如工厂的原料、劳动力、产品等联系，商场需要一定的门 槛顾客量，居住需要就业与生活设施的联系）。,四、城市（土地）开发与公共干预,可达性，指空间联系的便利程度，与交通道路相关。 不同的城市开发对可达性要求不同，土地利用效益也不

6、同。 不同开发的土地经济效益对土地开发的敏感度也不同。 一般，可达性高土地经济效益越高。 从经济角度出发，城市土地资源优化配置就是各种土地开发 经济效益中的最大化。,四、城市（土地）开发与公共干预,外部性，指各种土地利用的空间聚集而产生的相关影响。 积极效益，功能互补的聚集，效益上升 （如居住区与商业区）。 消极效益，功能排斥的聚集，效益下降 （如居住区与工业区）。,四、城市（土地）开发与公共干预,4、城市土地开发的时间经济特征,建筑物经济寿命 一方面建筑物一旦落成，就决定了即定用途 下的房地产用地价值（Be)，可用房地产售价或租金表达。随着建筑物功能的老化 Be递减。 另一方面，地块可能随外

7、部条件的改变，存在潜在用途下的房地产用地价值（Sn)。 因此，建筑物的经济寿命为 Be Sn,四、城市（土地）开发与公共干预,5、公共干预,在市场机制条件下存在的不可避免的开发缺陷。 如消极的外部效益、公共设施不足、价值准则不同、土地 市场垄断及合成谬误等。 公共干预的主体是政府，主要通过金融政策、行政管理及 公共设施建设来完成。,五、城市规划的开发控制,1、控规内容,以区域规划为基础控制各区块的建筑指标： 土地使用性质 开发强度（容积率、建筑密度、绿地率） 基地尺度（面积与面宽） 建筑退界（红线-道路，绿线-山林，蓝线-水域，紫线-文保） 建筑限高 停车位及出入口 配套设施（学校、医疗、商网

8、）,五、城市规划的开发控制,2、规划审定,通则式：控制规定具体，个案审理时，控规为唯一依据，无 自由裁量权； 判例式：控制规定为比较原则，个案审理时，比较方案优选。 自由裁量权较大；,五、城市规划的开发控制,3、控制方式,区划奖励：运用规划权引导开发商提供公共设施； 规划单元开发：成片开发，在符合总规的前提下，单元规划 可取代原控规。如平方公里规划概念。 特区开发 开发权转让,谢谢！,六、城市土地经营,1、经营城市概念,国际上20世纪70年代提出“urban Management”城市经营或城市管理.联合国开发计划署、人居中心、世界银行资助的发展中国家经济增长研究项目城市经营基础。 我国90年

9、代中后期，上海市长汪道涵在中国经济学会上提出“经营城市”。大连市长也提出“经营城市”并在大连付诸实施。,六、城市土地经营,经营城市的主体是政府、企业和市民。 政府：城市发展的领导者 城市建设的组织实施者 城市国有资产所有权的代表者 城市基础设施和沉淀资产的投资者 企业：城市资产变成商品过程的主体 市民：城市的生产者与消费者,六、城市土地经营,2、经营城市争论,核心问题：政府该不该经营城市 正方 反方：李佐军政府“经营城市”不可为 政府不能成为“经营城市”主体（营利性） 政府经营城市违背了政企分工的原则 政府经营城市存在权力寻租 闻新国政府可否“经营城市”是个伪问题） 城市发展有其自身规律，政府

10、经营城市导政政绩 工程 政府权力约束机制不完善，导致与民争利,六、城市土地经营,3、经营城市与经营土地,“经营城市”的理论与实践尚在不断探讨、发展、完善 但“经营城市”不等于“经营土地” 政府经营土地已经带来了极大的社会危害： 诱发违发圈地征地行为 过度经营土地提高了城市运行成本 过度经营土地隐藏着财政和金融风险 ,六、城市土地经营,4、城市土地经营模式,2001年4月3日国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国务院15号文件），明确要求“有条件的地方政府试行收购储备制度”，土地招、挂、拍制度在我国各大城市迅速展开。土地的拍卖价格较过去协议出让价格有了显著增加，更加准确的反应了土地的真实价格水

11、平。,六、城市土地经营,土地的基准地价 城镇土地基准地价是各类用途土地的区域平均价格，是现状用途下土地未来地租的资本化。城镇土地基准地价是区域内土地基本属性相同土地的区域均价。 土地挂牌地价 土地的挂牌地价是土地储备中心委托第三方土地估价机构，通过市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法等方法，对待拍土地进行估价，从而得到的土地的市场价格。 土地成交价格 土地挂牌公示之后，开发商根据土地的坐落、面积以及容积率等性质并结合自己预期的利润空间，决定自己的投标价格，以获得土地的使用权为目的。土地的成交价格是开发商开发此块土地所能承担的最高价格，决定开发商的收益。,六、城市土地经营,2005年上

12、半年武汉市土地交易统计,六、城市土地经营,4、土地储备,土地储备是城市政府委托特定机构，依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对取得的土地进行前期开发整理与储备，以在未来根据城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制处置和调控土地，确保城市政府实行垄断土地供应的一种土地管理行为。它是随着社会经济发展对城市土地市场化的迫切需求，以及我国土地使用制度改革的不断深入而产生和发展的。 土地储备是区域经济发展成长阶段的必然产物，在此阶段区域优势产业已经形成，区域经济保持较强的增长势头（GDP增长速度10%），区域经济的进一步推动将主要依靠区域基本要素（土

13、地要素为重要因子）的素质提高。因此，土地储备对于处在成长阶段的区域而言，它给社会带来的经济效益与社会效益远大于其负面效益。由于中国区域经济发展极不平衡，土地储备的作用亦表现地极不一致，进一步随着区域经济发展到成熟阶段，土地储备所担负的使命也将随之调整。,六、城市土地经营,武汉市土地储备实施时间不长，数据积累有限，但从图1与图2的比较中仍可发现，土地交易量的增长对GDP的拉动作用。由于地产经济的投资规模大、周期长、增长级作用明显、乘数效应复杂且社会影响面宽，使得土地交易量与GDP呈现一定的因果关系。武汉房地产业的GDP贡献度已达4.17%，接近5%的支柱产业的低限值。因此，政府对土地交易量的控制更应该审时度势、谨慎抉择。,图 土地交易量年变化,图 GDP年变化,图 土地交易量年变化,图 GDP年变化,六、城市土地经营,土地交易面积、房产竣工面积与商品房销售面积之间的关系,土地交易面积、房产竣工面积、商品房交易面积关系密切，三者间相关性很高，其中土地交易面积与房地产竣工面积的相关性为0.908。,