第5章物权法剖析.

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1、第五章 物权法 Real Right Law,物权法概述 物权的设立、变更、转让和消灭 所有权制度 用益物权制度 担保物权制度,物权法概述,物权的定义 物权法的立法情况 物权法的作用 物权的权利 物权法的基本原则,3,物权法的立法情况,1993年，全国人大常委会开始了物权法的起草工作，当时准备起草民法典。 2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。 2005年7月，全国人大常委会将物权法草案向社会全文公布，共收到意见1万多件；并先后召开100次座谈会。2007年1月，全国人大常委会将物权法草案发送全国人大代表。在对草案又作修改后，形成了提请第十届全国人大第五次大会

2、审议的物权法草案。 2007年3月16日，第十届全国人大第五次会议高票通过物权法。,4,5,6,7,物权法的基本原则,物权平等原则 物权法定原则 物权公示原则 禁止权利滥用原则,二、物权的设立、变更、转让和消灭,不动产登记制度 动产交付制度 其他规定,不动产登记制度,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 不动产登记簿是物权归属和内容的根据 。 更正登记 异议登记 预告登记 登记错误 登记收费 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自

3、合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。,动产交付制度,动产物权以占有和交付为公示手段 。 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。,其他规定,人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定 继承或者受遗赠取得物权 合法建造、拆除房屋等事实行为,三、所有权制度,所有权，是所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益和处分等方式，独占性支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性权利。 所有权具有完全性 所有权具有原始物权性 所有权具有弹力性,所有权的取得,所有权的取得，主要有原始取得和继受取得两种方式。原始取得包括： 劳动生产

4、收取孳息 国家强制 无主财产 （遗失物 ；漂流物、埋藏物和隐藏物 ，无人继承又无人受遗赠的财产 ）,遗失物,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。 遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。,善意取得的要件,（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （2）以合理的价格转让； （3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。,17,国家所有权1,平等保护国家所有权、集体所有权

5、和私人所有权。 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的，依照其规定。 物权法第4652条列举属于国家所有权的财产： 矿藏、水流、海域 森林、山岭、草原、荒地 法律规定的野生动植物资源 无线电频谱资源 法律规定属于国家所有的文物 国防资产,18,国家所有权2,国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规分别代表国家履行出资人的职责，享有出资人的权益。 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产、享有占有、使用以及依照法律和国务

6、院有关规定收益、处分的权利。,19,集体所有权,农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，应当依照法定程序经本集体成员决定的事项：土地承包方案及将土地发包给本集体以外者承包；土地承包经营权人之间承包地的调整；土地补偿费使用、分配；集体出资的企业所有权变动等事项。 集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求法院予以撤销。 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地或其他不动产。补偿包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗费、征地农民社会保障费，等等。,20,业主的建筑物区分所有权,（一）基本权利构架：产权归

7、属的划分 1、建筑物部分： （1）专有部分归业主个人； （2）共有部分归全体业主。 2、建筑区内公共部分（道路、绿地、公共场所、公共设施、物业服务用房），区内道路和其他场地的车位，维修基金：业主共有。 3、区内规划车位、车库：业主优先原则；产权依约定（售、附赠或者出租）。,业主组织：业主大会和业主委员会,性质：共有权人集体行使权利的组织 决策：双重多数决；普遍约束力与业主诉权,物业管理,两种体制： 1、自行管理 2、委托管理（物业服务企业或者其他管理人） 第82条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。,相邻关系,不动产的相邻权利人应当按照

8、有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 用水权、排水权、通行权 通风权、采光权、日照权 作业权和工作物利用权（因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地） 污染排除权,共有,共有的形式有按份共有和共同共有。 共同共有最典型的形式就是夫妻共有。此外，共同共有还有家庭共有和遗产分割前的共有两种形式。 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,分割

9、共有财产的方式,共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。,共有财产的转让,按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。,四、用益物权制度,用益物权概述 土地承包经营权 建设用地使用权 地役权 征收与补偿,29,所有权 用益物权,所有权是绝对权，只要有形的物存在，权利人对该物的所有权就永远存在。 所有权人有权在自己的不动产或动产上设立

10、用益物权和担保物权。,用益物权和担保物权都属于物权权利的范畴，但对权利的处分受到一定限制。 用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。,30,土地承包经营权,“土地承包经营权”是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有专有、使用和收益的权利。 土地承包经营权一般不得设立抵押、作为投资入股，但是，通过招标、拍卖、公开协商等方式而取得的土地承包经营权（包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩的承包经营权）可以抵押、入股。 耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。,31,建设用地使

11、用权,设立建设用地使用权，必须进行登记，不登记不发生法律效力。 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按约定；无约定或约定不明的，从法律、行政法规。 建设用地使用权因公共利益需要而在期间届满前提前收回，应依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退回相应的出让金。,32,宅基地使用权,指在属于集体所有的土地上，自主利用该土地建造住房及其附属设施的权利。 农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果农民将在其在宅基地上建造的房屋转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，就不能再申请新的宅基地。 农

12、户与城镇居民签订宅基地使用权合住房买卖合同的，已被北京市的法院判决合同无效。,33,地役权,“地役权”是指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，通过签订合同，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己不动产的便利和效益的权利。 地役权不得单独抵押（地役权的依附性） 地役权不以占有他人土地为内容或者目的，只是要求对方应尽某种容忍或不作为义务。,34,35,公共利益,区分两类拆迁：为公共利益需要的拆迁，非为公共利益需要的拆迁。前一种情况适用国家征收制度，后一种情况适用平等主体间的协议收购。 公共利益应具备直接性、普遍性、具体性、节制性和公平性。,公共利益 2011.10.19上海市国有土地

13、上房屋征收与补偿实施细则,（1）国防和外交的需要； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （5）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,征收主体和征收决定,征收主体应为政府，而不是开发商。 政府征收决定的生效 第28条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变

14、更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 三个条件：公共利益；正当程序；公平补偿,补偿安置,货币补偿加居住保障。 征收与补偿安置的关系，要注意三个区分 一是征收与补偿安置相区分。 二是所有权消灭与占有转移相区分。 三是财产强制与人身强制相区分。,纠纷解决和强制拆迁,被征收人拒绝搬迁的，尽可能通过协商解决。协商不成的，可提起诉讼和申请强制执行。 强制拆迁合法性三原则 1、公共利益原则。 2、正当程序原则。 3、司法裁判原则。,强迁,2011年1月19日经国务院第141次常务会议通过，1月21日温家宝总理以第590号国务院令公布并实施国有土地上房屋征收与补偿条例 20

15、12-3-26最高人民法院通过关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定,五、担保物权制度,担保法律制度概述 定金 保证 抵押 质权 留置,42,法律规定,中华人民共和国担保法 1995.06.30 全国人大常委会通过，自1995年10月1日起施行7章，96条 2000年9月29日最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释 物权法,担保法概述,担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物

16、权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。,定金规定,无权收回和双倍返还 当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。 部分罚则：当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 定金和违约金选用,保证（suretyship ）,保证，是指保证人surety与债权人creditor约定，当债务人debtor不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。 保证的形式（Forms of Guarantee） 保证协议（Guarantee Agreement） 保函（Letter of Guarantee） 保证条款（Clause of Guarantee） 以保证人身份提供保证（Execution as guarantor）,保证人surety,具有代位清偿债务能力的法人、其他组织或者