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1、类似成功项目重点解析 -深圳华润幸福里 2 一、华润中心整体分析一、华润中心整体分析 深圳华润幸福里案例分析深圳华润幸福里案例分析 二、幸福里价值体系分析 三、幸福里客户构成分析 四、幸福里产品品质分析 五、幸福里与本项目对比 六、总结 二、幸福里价值体系分析 三、幸福里客户构成分析 四、幸福里产品品质分析 五、幸福里与本项目对比 六、总结 3 罗湖价值罗湖价值： ?年，振撼中国的深圳特区建设从罗湖率先铺 开 年，振撼中国的深圳特区建设从罗湖率先铺 开 ?罗湖是深圳最先发展也最早成熟的区域罗湖是深圳最先发展也最早成熟的区域 ?罗湖是深圳目前配套最齐全最完善人流最密集的区域罗湖是深圳目前配套最齐
2、全最完善人流最密集的区域 ?罗湖拥有着深圳最有味道的城市街区罗湖拥有着深圳最有味道的城市街区 深圳价值深圳价值： ?中国唯一具备海陆空及口岸的城市中国唯一具备海陆空及口岸的城市 ?最早改革开放最早成熟的城市最早改革开放最早成熟的城市 ?每年维持GDP高速增长每年维持GDP高速增长 ?华南区经济中心华南区经济中心 ?中国金融中心中国金融中心 华 润 中 心 整 体 分 析华 润 中 心 整 体 分 析 4 华 润 中 心 整 体 分 析华 润 中 心 整 体 分 析 华润中心是华润集团在内地地产行业进行的最大一笔 投资，华润中心功能完善、建筑密集、商业档次高。 华润中心是华润集团在内地地产行业进
3、行的最大一笔 投资，华润中心功能完善、建筑密集、商业档次高。 华润凭借与国际资本市场接轨的融资能力、国际化的视野、富含底蕴的企业文化、优秀的项目品牌，全面 带动了置地在全国范围内复制发展以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的都市综合体的战略 。 华润凭借与国际资本市场接轨的融资能力、国际化的视野、富含底蕴的企业文化、优秀的项目品牌，全面 带动了置地在全国范围内复制发展以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的都市综合体的战略 。 华润万象城的出租率达到100，华润大厦的出租率几乎是100，一年共有2500多万人次逛万象城。华润万象城的出租率达到100，华润大厦的出租率几乎是100，一年共有
4、2500多万人次逛万象城。 5 华 润 中 心 整 体 分 析华 润 中 心 整 体 分 析 综合体功能成为社区配套综合体功能成为社区配套 华润中心集商务、购物、休闲、娱乐等各种功能于一体，建筑密集、功能丰富华润中心集商务、购物、休闲、娱乐等各种功能于一体，建筑密集、功能丰富 万象城：万象城：深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的购 物中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面， 200多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、 娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，真正的一 站式消费中心。 嘉禾影城嘉禾影城室内真冰场室内真冰场 品牌店品牌店 OLE超市超市 REEL 女性百货女
5、性百货 华润大厦：华润大厦：5A智能化甲级写字楼，进驻多家 世界500强企业，国际知名金融机构、保险公 司等，汇聚各行业商务精英，深圳写字楼最 高素质、品位的代表。 君悦酒店：君悦酒店：美国凯悦酒店 旗下的五星级商务酒店， 大中华第五座。 深圳唯一的空中大堂。 万象城二期：万象城二期：具备国际水准的休闲娱乐广场, 一期的补充与延续 幸福里幸福里：具备商务功能的城市资源型高尚住宅 6 华 润 中 心 整 体 分 析华 润 中 心 整 体 分 析 社区档次直接依托配套档次社区档次直接依托配套档次 客户对华润中心的认知：高知名度，普遍认为万象城=华润中心。客户对华润中心的认知：高知名度，普遍认为万象
6、城=华润中心。 客户语录： “ 客户语录： “华润中心？你说万象城？华润中心？你说万象城？万象城很好啊，经常去逛街，看电影，比较万象城很好啊，经常去逛街，看电影，比较气派气派，物品齐全” “算是深圳比较 ，物品齐全” “算是深圳比较高档次高档次的一个商场，的一个商场，管理都不错管理都不错。” “万象城在我的印象里算是比较高档的购物场所，很 。” “万象城在我的印象里算是比较高档的购物场所，很舒舒适，让人有不错的购物情绪。”适，让人有不错的购物情绪。” 7 华 润 中 心 整 体 分 析华 润 中 心 整 体 分 析 深圳：幸福里3栋49层超高层 六本目：森大厦 曼哈顿公寓北京：百悦居 每一座城
7、市都有属于自己的符号，幸福里，深圳 未来的城市名片。 每一座城市都有属于自己的符号，幸福里，深圳 未来的城市名片。 城市新地标城市新地标 地处城市核心，超高层的建筑形态，注定幸福里 将成为未来城市的新地标； 地处城市核心，超高层的建筑形态，注定幸福里 将成为未来城市的新地标； 8 华 润 中 心 整 体 分 析华 润 中 心 整 体 分 析 户 型建筑面积套数套数比户 型建筑面积套数套数比 2房2厅90-9521027 3房2厅140-14544057 大平面3房2厅180-1859212 大平面4房2厅240-245203 Penthouse 470-48061 合计合计768100 居高临
8、下的居住体验居高临下的居住体验 气度来自高度，建立俯瞰城市繁荣的豪宅气度。气度来自高度，建立俯瞰城市繁荣的豪宅气度。 ?奢侈型两房：以最小的尺度换得最大的资源 ?主力三房四房：掌握世界、进退自如 ?6套penthouse：气度来自高度 9 幸 福 里 价 值 体 系 分 析幸 福 里 价 值 体 系 分 析 强化金融中心区、商业中心地位强化金融中心区、商业中心地位 充分利用金融业改革创新发展政策， 围绕全市建设“产业金融中心”、 “金融创新中心”、“金融信息中心” 和“金融配套服务中心”的目标，高 起点、大手笔规划建设蔡屋围金融中 心区。 推动华润中心、人民南、老东门三大 商业圈错位发展和互补
9、共荣，形成全 市面积最大、业态最全、人流最密集 的“金三角”商业中心区。 罗湖“十一五”计划 城市空间结构的 “中心强化，两翼伸 展 ”策略中，强化福田、罗湖中心城 区的发展； 城市核心区包括福田、罗湖、华侨城； 未来重点发展金融中心、商贸中心和 服务中心功能。 深圳2030城市发展策略 地王 国贸 口岸 住宅先行 85年国贸建成 第一区域商圈形成 95年地王建成 金融中心地位加强 蔡屋围片区改造 深圳金融中心区 深圳核心金融中心地位深圳核心金融中心地位 蔡屋围 口岸 东门 80年代 90年代00年代 形象变化 *区域价值* 10 地王大厦 华润大厦 金丰城大厦 证券交易所 发展银行 世界金融
10、中心 世金汉宫 写字楼名称建面物业档次 地王大厦138000A 深业中心73542A 发展银行大厦76668A 世界金融中心69133.61A 中信大厦39000A 华润大厦42000A 地王大厦 贸易 物流 办事处 金融 UPS联合包裹运送服务公司、日本邮船（中国）有限公司深圳分公司、东盟商 品流通有限公司、香港东芝电子亚洲有限公司深圳办事处、三井物产（深圳） 贸易有限公司、爱普生（中国）有限公司深圳办事处、香港日立中国有限公司 深圳代表处、大鹏证券有限责任公司、荷兰银行深圳分行、三星（中国）投资 有限公司深圳办事处、渣打银行、美国通用、马士基物流 发展银行大厦 证券 投资 物流 联合证券有
11、限责任公司、融合创业投资管理有限公司、德诚安投资顾问有限公 司、佐川急便仓储有限公司、联丰国际货运有限公司、中海创业投资深圳有限 公司 世界金融中心 物流 银行 办事处 以星物流（中国）有限公司深圳分公司、永隆银行有限公司深圳分行、香港海 泰集运有限公司深圳代表处、讯博尔科技香港有限公司深圳代表处、朝晖骏光 国际货运代理有限公司深圳分公司、柯尼卡美能达咨询（深圳）有限公司 全市60%的金融机构，30%的保险 机构 全市银行存贷款的70%由这里发 出；多达90余家全球500强企业在 此办公。 区域内运转着源源不绝的物流、 资金流与信息流，是深圳白领精 英最为集中的城市舞台。 深圳CFD地位 国际
12、化办公基地 世界500强企业汇集 香港企业驻内地基地 国际商务中功能定位 国际化商务交流中心 国际商务中功能定位 国际化商务交流中心 *片区价值* 幸 福 里 价 值 体 系 分 析幸 福 里 价 值 体 系 分 析 11 大交通口岸 多条城市交通干道 地铁号线三大站点 余条公交路线 罗湖口岸 文锦渡口岸 罗湖火车站 滨河路 嘉宾路 大剧院 老街 国贸 国际化趋势支撑点 城市核心功能区域 国际商务交流中心 口岸干道地铁交通 *口岸价值* 幸 福 里 价 值 体 系 分 析幸 福 里 价 值 体 系 分 析 12 幸 福 里 价 值 体 系 分 析幸 福 里 价 值 体 系 分 析 选择城市综合
13、体开发的依据各物业品类的联动效应 甲级写字楼 生态环境 住宅小区 高档商业 Shopping Mall 五星级酒店 资源平台 商务、消费人流 高消费人流旅游租客 商务人流消费旅游 人流 联动效应 住家消费人流 提升品质 提升品质 拔高综合体形象 汇聚人气 影响力诉求 资源平台 价值链效应最大化的关键点 与价值链整体档次相匹配的住宅小区 *城市综合体价值* 13 幸 福 里 价 值 体 系 分 析幸 福 里 价 值 体 系 分 析 万象城顶级shopping mall Ermenegildo Zegna 、Alfred Dunhill、ESCADA、HUGO BOSS、KENZO、Pal Zil
14、eri、 CHARRIOL、SWAROVSKI、CK Jeans、MISS SIXTY 华润中心国际化甲A级写字楼 国际化金融机构 世界500强跨国机构 君悦酒店Grand Hyatt国际 超五星级酒店 凯悦国际酒店集团的旗舰物业,声 名远播,位处全球最优秀酒店的行 列；各种康乐设施、酒店、娱乐 场所；二期一线旗舰品牌店汇聚 住宅综合体价值链匹配定位：高端城市豪宅 *综合体中的住宅价值* 舒适度 功能及尺度感 安全性 智能化安防 安全感 尊贵感 尊贵感 高尚生活社区 配套齐全度 品质感与档次 实用性 品质感与档次 户型 物管 会所 室内精装修 安全智能化公共空间档次 户型 物管 会所 室内精装
15、修 安全智能化公共空间档次 户型 物管 会所 室内精装修 安全智能化公共空间档次 户型 物管 会所 室内精装修 安全智能化公共空间档次 14 幸 福 里 价 值 体 系 分 析幸 福 里 价 值 体 系 分 析 *产品价值评定* 豪宅必备要素 高端豪宅产品必备要素三类 划分 产品类：户型、会所、室内 装修、公共空间档次、安全 智能化 服务类：品牌物业管理 附加值类：高尚生活社区及 豪宅圈层的归属感 客户敏感点 是根据现有豪宅市场客户情 况所描绘出的客户对于豪宅 各必备要素的期望情况 具备点 后期实现点 15 户型建筑面积套数比例预计套数 2房2厅90-9727.72%214 3房2厅135-1
16、4457.51%444 大平面3房2厅175-18511.92%92 大平面4房2厅180-2202.07%16 PENTHOUSE4200.78%6 合 计100%772 户型建筑面积套数比例预计套数 2房2厅90-9727.72%214 3房2厅135-14457.51%444 大平面3房2厅175-18511.92%92 大平面4房2厅180-2202.07%16 PENTHOUSE4200.78%6 合 计100%772 总建筑面积：106117.78 1栋：四梯五户 2、3栋： 四梯六户 层数：49层 2、3栋3247层隔层打通为G户型共16套。 户型配比方案 *具备点评定户型* 户型差异性价值点： 标准层 西北向E户型E户型：都市观景小阳台设计 1栋A/B户型：中西双厨+带洗手间 工人房 豪宅功能空间设计 超高层价值最大化 豪宅功能空间设计 超高层价值最大化 户型均好性价值点： 超高层超高使用率： 85% 私密实用入口方式：玄关设计 客户敏感赠送面积：
