物业管理法规讲稿(2)

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1、物业管理法规,主讲:王梅,物业管理法规的主要内容: 第一部分、物业管理法规概述 第二部分、业主自治管理和物业服务企业 第三部分、物业招投标、物业服务合同 第四部分、物业管理服务费及物业纠纷,物业管理法规概述,第一部分：物业管理法规概述,一、 物 业 管 理 法 规 的 定 义 及 作 用,二、 物 业 管 理 法 规 的 性 质 及 渊 源,三、 物 业 管 理 法 规 的 调 整 对 象,四、 物 业 管 理 法 规 的 基 本 原 则,第一章 物业管理法规概论,主要讲四个知识点,一、物业管理法规的定义,珍妮纺纱机极大提高了效率,蒸汽机作动力,物业管理法规是指在调整物业管理关系中产生的 一系

2、列社会关系的所有法律规范的总称。它是由国家 权力机关或其授权的行政机关制定的，是国家调整物 业管理市场，维护权利人的合法权益，促进物业管理 发展的重要工具。 关于物业的理解 物业指已建成并具有使用功能和经济效用的各类 供居住和非居住的房屋及与之相配套的设备、市政、 公用设施、房屋所在地及附属地的场地、庭院等。,二、作用,2、保证了物业管理权利人的合法权利,1、规范了物业管理行为,3、推动了居住环境的建设和人民生活质量的提高。,第二节 物业管理法规的性质及渊源,物业管理法规体现民法的性质：物业服务公司与业主的地位平等。,物业管理法规体现行政法的性质：地位不平等。,（一）、宪法 2004年3月十届

3、全面人大二次会议通过的中华人民共和国宪法第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”宪法具有最高的法律效力。 （二）、法律 法律其效力仅次于宪法。 （三）、行政法规 行政法规是国家最高行政机关国务院根据宪法和法律颁布的规范性的文件，其效力次于宪法和法律。 （四）、部门规章 部门规章其地位和效力低于行政法规。,二、物业管理法规的渊源,二、物业管理法规的渊源,（五）、地方性法规和地方性规章 地方性法规是省、自治区、直辖市或全国人大 常委特别授权的城市的人民代表及其常务委员 制定和发布的，实施于本地区的法规。 （六）、有权解释 国家司法机关颁布的司

4、法解释对下级司法机 关有约定力。地方政府发布的实施意见对 本地方有约束力。,物业财产关系,物业建设和经营关系,物业服务合同关系,物业管理中的行政管理关系,平等原则,保障物业合理使用原则,第四节 物业管理法规的基本原则,保护当事人合法权益的原则,有利于物业管理行业健康发展原则,一、物权与物业权属,（二）物业权属,1、定义 指物业权利人在主体上的归属状态。 2、分类 分为土地权属状况、房屋权属状况、物业相邻权,二、 物业权属状况,（一）、土地权属状况 包括土地所有权和土地使用权。 土地所有权指土地所有人依法可以对土地进行占有、使用、收益和处分的权利 土地使用权指土地所有人或使用人依法对土地开发、满

5、足自己需要的权利。其获得的方式：出让和划拨,二、 物业权属状况,（二）、房屋权属状况 包括房屋所有权和房屋使用权。 房屋所有权指房屋所有人依法对房屋进行占有、使用、收益和处分的权利。 房屋使用权指依法对房屋利用、满足自己需要的权利。,二、 物业权属状况,（三）、物业相邻权 指两个或两个以上相邻的物业所有人或使用人在行使其相应物业权利时，相互间依法要求对方提供方便或接受限制而发生的权利义务关系。 有土地相邻权和建筑物相邻权两种。,三、物业权属登记,1、定义 指物业行政主管部门对物业权属进行持续的记录，反映物业所有权、使用权及其他物业权利的状况，依法确认物业权属关系，并向物业产权人颁发权利证书的行

6、为。 2、类型 土地权属登记 房屋权属登记,三、物业权属登记,3、程序： 申请 调查 审核 注册登记 颁发证书,一、物业管理法律关系的主体,1、业主 2、非业主使用人 3、业主大会和业主委员会 4、开发商 5、物业服务企业 6、物业管理协会 7、行政管理部门 8、其他相关机构,二、物业管理法律关系的客体及内容,（一）、客体： 1、物 2、行为 3、非物质财富 （二）、内容 物业管理中的权利和义务,一、物业管理法律责任的概述,指物业管理活动的主体对自己违反物业管理法规的行为所应承担的法律后果。,（一）、定义,（二）、构成要件,主 体,过 错,违法行为,损害事实,世界货币,因果关系,一、物业管理法

7、律责任的概述,一、物业管理法律责任的概述,种类,二、物业管理法律责任的种类,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 2、种类 物业管理中常见的侵权行为 （3）、物业服务企业常见的侵权行为 第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻 第二、损毁共用设施及设备 第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设备用途 第四、管理的公共设备及设施造成他人损害 第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的管理行为中致人损害 第六、其他,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 1、定义 指物业管理民事主体因违反合同义务或法定民事义务所应承担的法律后果。 2、种类 分为违约责任和侵权责任 违约责任是指违反合同的规

8、定应承担的法律后果。 侵权责任指物业管理民事主体实施一定侵权行为所应当承担的法律后果。,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 2、种类 物业管理中常见的侵权行为 （1）、业主常见的侵权行为 第一、改变房屋用途 第二、搭建自用设施、侵占共用场地和设施 第三、破坏环境卫生 第四、践踏、破坏共用部分的绿地 第五、随意开放和停放车辆 第六、排放和存放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质的物品 第七、损毁小区的共用,二、 物业管理法律责任的种类,第八、安装影响周围环境和房屋结构的动力设备 第九、饲养动物危及人员安全 第十、发出超出规定标准的噪音 第十一、挪动共用场地中的设施 第十二、行人通行处放障

9、碍物或移动指示标志，影响通行安全 第十三、违反禁令和违反消防安全规定 第十四、发生消防事故时，影响灭火救灾 第十五、室外吊挂物品，砸伤人员 第十六、私拉电线，私设管道，乱挖土壤及地下管线光缆安全 第十七、从事法律、法规所禁止的活动。,（1）、业主常见的侵权行为,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 2、种类 物业管理中常见的侵权行为 （2）、业主自治机构的侵权行为 业主自治机构在代表业主管理的过程中，对业主或其他人员造成损害的行为,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 2、种类 物业管理中常见的侵权行为 （3）、物业服务企业常见的侵权行为 第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观

10、瞻 第二、损毁共用设施及设备 第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设备用途 第四、管理的公共设备及设施造成他人损害 第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的管理行为中致人损害 第六、其他,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 3、民事责任的承担方式 （1）、停止侵害 （2）、排除妨碍 （3）、消除危害 （4）、返还原物 （5）、恢复原状 （6）、修理、重作、更换 （7）、赔偿损失 （8）、支付违约金 （9）、消除影响、恢复名誉 （10）、赔礼道歉,二、 物业管理法律责任的种类,（二）、行政责任 1、定义 指物业管理行政主体或相对人的行为违反行政法律法规规定应承担的法律后果。 2、承担行

11、政责任方式：行政处罚和行政处分。其中行政处罚有： （1）、警告 （2）、罚款 （3）、没收违法所得和非法财物 （4）、责令停产停业 （5）、暂扣或吊销许可证、执照 （6）、行政拘留 （7）、法律、行政法规规定的其他行政处罚,二、 物业管理法律责任的种类,（三）、刑事责任 1、定义 指物业管理法律关系主体违反刑事法律的规定应承担的法律后果。 2、承担刑事责任方式： 分为主刑和附加刑两种 主刑：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑 附加刑：罚金、没收财产和剥夺政治权利,三、 物业管理法律责任的免责,1、定义 指行为人实施了违法行为，应当承担法律责任，但由于法律特别规定，可以免除部分或全部的法律责任

12、。 2、免责的条件： 第一、时效免责 第二、不诉免责 第三、自首、立功免责 第四、有效补救免责 第五、协议免责或意定免责 第六、自助免责任 第七、人道主义免责,一、 业主的权利和义务,（一）、权利 1、接受服务的权利 2、对物业管理行使建议权、投票权 3、对物业管理实施监督的权利 4、对物业管理享有知情权。 5、法律、法规规定的其权利。,一、 业主的权利和义务,（二）、义务 1、遵守业主公约、业主大会议事规则。 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。 4、按照国家有关规定交纳

13、专项维修基金。 5、按时交纳物业服务费用。 6、法律、法规规定的其他义务。,二、 业主大会,1、业主大会的概念 全体业主组成的大会 2、首次召开业主大会的条件 一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上和房屋交付已满两年,二、 业主大会,3、业主大会的职权 （）、 选举、罢免业主委员会委员 （）、 审议通过业主委员会章程和业主公约； （）、 听取和审议物业管理服务工作报告； （）、 决定物业管理的其他重大事项。,二、 业主大会,4、业主大会的职责 （）、 召开业主大会或者业主代表大会，报告 物业管理的实施情况 （）、 选聘或者解聘物业管理企业，与物 业管理企业订立、变更或者 解

14、除物业管理服务合同； （） 、设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理； （）、 审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； （）、 听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； （）、 监督公共建筑、公共设施的合理使用； （）、 业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责,三、 业主委员会,1、业主委员会的权利 （）、 召集和主持业主大会 （）、 修订业主公约、业主委员会章程、业主大会议事规则 （） 、决定聘用物业服企业 （）、 审议物业管理服务费收取标准和使用办法 （）、 审议年度管理计划，年度费用概预算 （）、 检查、监督物业服务企业的物业管理工作

15、 （7）、 监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修资金的筹集、使用和管理。 （8）、 业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责,二、 业主委员会,2、业主委员的义务 （）、 遵纪守法 （）、 支持配合物业服务企业工作 （）、 做业主的宣传、教育、说明及督促工作,一、 物业服务企业的职能部门,1、办公室 2、财务部 3、工程部 4、综合管理部 5、保安部 6、保洁绿化部 7、经营发展部,二、 设立与资质,（一）、设立 1、企业名称 2、公司地址 3、注册资本（属于服务性公司，最低10万元） 4、股东人数（有限为2人以上50人以下，股份公司发起人为5人以上） 5、公司人员 6、公司章程,二、

16、 物业服务企业的设立与资质,（二）、资质 1、一级资质 （1）、注册资本500万以上 （2）、物业管理专业人员不少于 30人，其中中级职称不少于20人 （3）、专业人员按规定取得职业资格证书 （4）、多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立（住宅）别墅15万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米 （5）、建立并严格执行企业管理制度和标准,二、 设立与资质,（二）、资质 2、二级资质 （1）、注册资本300万以上 （2）、物业管理专业人员不少于20人，其中中级职称不少于10人 （3）、专业人员按规定取得职业资 格证 （4）、多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立（住宅）别墅8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米 （5）