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1、八年公司总结及明年工作计划南昌新天地物业管理有限公司2008年，物业公司在城投总公司领导的关怀和各子公司的支持配合下，公司全体员工团结一致，不懈努力，克服管理项目跨度大、战线长的困难，逐步探索出一条以公益性为主的开放式公园和街区的物业管理模式，在内部管理中，尝试将管理自主权下放给各项目部，实行责、权、利相结合的管理模式，较好地完成了公司年初制定的各项目标任务。现将公司2008年度营运情况及明年工作计划汇报如下：一、2008年公司整体营运及内部管理（一）公司基本概况及营运数据分析公司现有人员234人，其中中高层管理人员12人，行政人员23人（含技术岗位），特勤、保洁199人。下设办公室、财务部和
2、四个项目部（赣江新天地商业街、赣江市民公园、赣江市民公园二期渔舟湾和常委楼）。所管辖区域从八一桥至生米大桥全长约11公里，管护面积达100多万平方米，跨度大、战线长、管护面积大。同时，管护项目均为市重点项目，有着很强的公益性特点，又是展现红谷滩新区及新南昌形象的窗口，因此受到广大市民及各级领导关注，为我们的管护提出更高的要求。公司根据管理项目非盈利性、公益性为主的特点，始终本着节能降耗的原则，一是提高内部管理水平，实现务实管理、高效运作；二是加强管控力度，严格管控各项费用的支出，始终坚持少花钱、办好事、办大事的原则。据统计今年，总的营业收入共计约230万元，固定资金净值78万元，费用支出约40
3、0多万元。费用支出共五块：固定资产投入约19万元，（其中:工程维护设备、工具、器材占74%，添置保安设施、设备约占26%）；管理费用约336万元，（其中：人力费用支出约占80%，办公费、通信费、差旅费、低耗等约占20%）；工程维修、材料购置约18.5万元，（其中：市民公园项目设施设备维修维护占60%，商业街设施完善维护费用约30%）；绿化养护（含消杀）费用约20万元；其他专项费用共计6万元。从整体费用比例分析：人力资源成本占到63%，绿化管护费用占26%，工程维护费用约占2.6%。（二）公司内部管理1、做好人才引进、培养及储备。公司在加强日常管理工作的同时积极做好人才的引进、培养及储备工作。公
4、司的管理项目由原来的二个增加到了四个（另渔舟湾代管傩面俱公园项目），因此公司对于管理人员的需要，特别是对工程技术人员的需要面临非常大的压力。我们客观的分析我市当前人才市场情况，并结合公司实际情况进行综合分析。采取对外招聘引进、对内培养等方式，招聘选拔人才。公司内部晋升主管以上（含主管级）管理人员共4人，对外招聘及内部甄选工程技术人员共8人，有效确保了各项目管理及公司发展对人才的需求。2、加强教育培训力度，提高专业技能对于基层员工，注重培训与工作实际相结合，强化基层人员责任心；对于公司管理人员则要求提高自身素质，加强以物业知识与技能相结合的培训学习，并采取走出引进来的方式，学习先进的管理经验，提
5、升管理水平。截至今年底，公司组织各层级员工参加内部或城投公司组织以及有关行业协会组织的各种培训共计10多次，如：物业管理知识培训、装修管理规定培训、与消防部门共同组织的消防知识培训、财务知识培训、特勤员服务意识与队列培训等；各项目部还根据各自特点，组织针对性较强的内部培训，如：赣江新天地答客问、监控管理流程、消防基本技能培训等。有效地提高了各级员工及管理人员的综合素质。除管理培训之外我们对于专业技术岗位都必须取得行业相关资质及上岗证书，截至目前，物业管理人员都取得了物业管理资质证书，工程技术人员都取得了相应上岗证书及相关行业等级证书或资质证书，这为公司进一步提升管理及服务水平打下了一个良好的基
6、础。3、重视内部管理，减少费用支出。费用管理方面。公司根据年初核定费用指标，细化分解到部门，并与部门负责人年度考核挂钩，在实际操作过程中，部门按核定申报费用支出，由办公室、财务部几个环节根据实际需要、费用支出有关规定进行把关及核定，有效的杜绝非合理费用支出。物品管理方面。为了加强物品管理，公司建立了电子明细台帐，严格采购、入库、发放、报废及各项监管程序；并分门别类建立物品领用数据库，对贵重设备、器材的采购按程序实施报批制度。严格依据各部门需求合理安排物品发放、领用，定额采购，杜绝资源的浪费，要求各项目部建立 “二级库”台帐，半年核帐一次，有效降低办公经费，管控各项目、部门的费用开支。另外，公司
7、在管理实践中尽可能实现项目之间在专业设备、工具及人员技术上的共享，不搞大而全小而全，有效的降低工程维护费用。4、突出重点认真抓好安全管理工作。一是、上下统一认识，公司管理层始终将安全工作放在首位，成立以总经理为组长的安全领导小组，各项目部建立了相应的各类安全应急预案，并加强基层员工的安全应急处置培训，做到防患与未然；二是、加强与消防、公安及安管部门的沟通，寻求相关职能及执法部门的支持；三是、加强项目自身的管理，各项目对辖区内进行不间断排查，对于可能的安全引患及时整改，同时加强与辖区内商户及相关责任方协调，争取各方的理解与配合。对于供水、电、气管网以及消防设施、设备时行重点巡察，确保各项设施的安
8、全运行；四是、公司内部成立督查小组，定期或不定期对于公司各项目部安全及其它方面工作进行巡察与监督，发现问题及时督促整改。（三）公司各项目营运情况新天地商业街项目：为了确保商业街的正常运营，公司就供水、供电及垃圾中转处理及商业街管线、管网存在的问题，积极谏言，为确保商业的正常营运，工程部参与商户用水用电的二次改造，同时配电间实行24小时值守制。上半年逢冰冻雪灾、暴雨天气不断，工程人员能克服各种恶劣环境的影响，做到发现问题及时上报、及时处理，确保商户水、电、气通畅。据初步统计，截至12月8日，商业街工程部共抢修爆裂水管50多次，参与抢修高压供电设备4次，疏通下水管道8次，为确保商业街的正常营运提供
9、了有力的保障。在我市紧锣密鼓创建文明城市期间，特勤部组织全体员工，加班加点对街区内卫生、环境进行综合整治，逐户发放创建文明城市紧急通知，要求商户及装修单位开展自查自纠工作，并整改到位。特勤部在做好日常执勤的同时，抽调特勤队员配合国际展览中心医疗制造器械展的安全保卫及车辆疏导工作，得到南昌国际展览中心的好评。市民公园项目：赣江市民公园自2005年开放至今，历经了三个年头，一些设施设备等出现不同程度的老化，或达到使用年限，维护维修已成为管理处的最大问题。据统计：管理处今年共更换各类灯管500多个，维修护栏、厕所和公共设施等30余处，维修景点路面用水泥8吨多；为延长木制品的使用寿命，12月初对园区内
10、的休闲椅、小品设施进行全面清理，刷桐油50公斤。发现安全隐患及时处理，确保园区设备的正常投入使用。年初，项目部以公司名义参与南昌市园林绿化局组织的星级公园评定活动，为做好评定工作，项目在原有管理的基础上，进一步细化管理流程，依据评定标准查找问题，改进各项工作，做到整个公园环境好、交通好、设备运行正常。赢得省市各级领导以及广大市民的认可。六月份正式被南昌市园林绿化局评为一级三星级公园。市民公园作为红谷滩新区较早开放的一个开放式公园，已为广大市民所熟知，也受到各级领导的关注，成为展示南昌对外形象的一个重要窗口。据不完全统计：上半年接待游客一百多万人次，其中接待市级领导及中央领导十多次，为星级评定打
11、下了一个坚实的基础。渔舟湾项目：2008年，渔舟湾项目部已正式开放一年多，公园以其特有的湿地景观吸引了众多游客，随着人流量的增加，园内设施损坏、被盗现象经常发生。为此，项目部对辖区内设施进行详细登记并记录在册，通过对内部管理制度的完善，管理制度逐步上手段、上水平。今年4月份，项目部对岗位分布、人员等进行科学化的分配，项目部根据工作实际重新调整人员岗位，进一步优化组织机构，为各项工作的稳步开展奠定基础。虽然，整个项目还未正式验收并交付，但项目部能以高度主人翁精神和高度的责任感，克服各种困难做好管护工作。今年上半年，我省出现持续强降雨天气，造成赣江水位上涨，洪峰影响公园内堤坝安全。项目部及时组织人
12、员进行抢险加固，许多队员主动放弃休息，加入防洪队伍一些队员因此病倒住院，但员工不计个人得失。在全体员工忘我的工作中，公园安全平稳的度过汛期。常委楼项目：项目部始终坚持“业主第一、服务至上”，让业主满意的服务目标，为使服务更具针对性和操作性，制定符合小区物业实际的制度方案。在夜间增加了移动岗亭和南大门值班人员管理力度、巡查次数和巡视力度，对出入车辆实行凭有效证件出入，防止非小区内人员进出常委楼。今年7月份接管以来，认真做好小区内卫生环境工作， 对小区内垃圾日产日清，定期做好绿化维护和消毒杀菌等工作，为业主创建一个安全舒适的居住环境，获得业主的好评。二、目前面临及存在的主要问题。人力资源成本增高：
13、今年由于受物价上涨、金融危机等客观因素影响, 加上新的劳动合同法的出台，作为劳动密集型为主的物业行业受到很大的影响，人力资源成本有较大增幅，人员不稳定因素增加。人力资源成本升高主要体现在团体人身意外伤害险和养老、医疗保险等几块。仅社保及医保这块每月就将增加人力费用支出约7万多元。工程维修维护压力：随着各项目的营运时间增长，各类硬件设施、设备等都出现不同程度的老化或达到使用年限，维护维修已成为管理处的最大问题。为确保公园和街区的正常营运，各项目投入大量人力、物力做好工程维护和后勤保障工作。市民公园作为最早对外开放的公园，有近三年时间，一些设施设备出现不同程度老化，或达到使用年限，景观系统维修费每
14、月平均就达三千元以上；其次是商业街工程维护，因原基础设施设计不符合商业运营的需求，供水、供电、供气暴露的问题最为突出，全年抢修爆裂水管50多次，为此公司投入大量的人力与财力，确保经营商户的正常经营和水电气通畅，但这治标而不治本，不能彻底有效的解决商业的“三通”的根本问题。目前，除市民公园外各项目大部分设施设备还没全面交接，许多设施设备刚投入使用，有的还仍未投入使用，所以公司就公用设施投入并不是很大，但随着公司逐步介入并接管，工程的管护及设施、设备的维修也将大幅度提高，工程维护成本及费用也随之将大幅增加。安全问题： 1、公司成立时间不长，对于开放式物业的管理缺乏一定的管理经验，一些相应的安全管理
15、制度、安全管理流程还不够完善；2、目前我司所接管项目中有部分项目还没有完成最后验收，部分设施设备不能有效满足开放景点景区的要求，需待进一步的完善或改进；3、物业管理过程涉及诸多部门利益，而物业缺乏相应执法管理权限，无法有效确保安全管理工作的开展，急待建立相应的联动机制。三、明年的工作计划及打算。明年公司主要围绕着四个方面工作展开工作：1、健全完善内部管理机制，提高公司整体管理水平。从实际出发，依据公司具体情况并结合行业特点，建立完善适应公司需求的内部管理制度，充分调动各项目部的自主管理能力，公司实行抓大放小，给予项目部一定的管理自主权，充分调动项目部的积极性。不断强化服务意识，并通过规范化、流
16、程化、标准化的管理，提升公司整体的管理及服务水平。对外引进优秀管理人才，对内加强内部培养，并建立完善内部考核机制，实行能上能下有用人机制，实行按劳按绩分配的薪酬机制，充分调动员工的积极性。2、严格管理，合理用人，狠抓开源节流。针对人力资源成本居高不下的实际情况，把好进人关，做到按编管理，按能录用，量才适岗，通过把好进人关、用人关，并在内部加强人才的培育，提升员工的综合素质，实现人员价值的提升，从而进一步提升人员的绩效，达到相对降低人员成本的目标。物品管理及费用支出管理，在原有的严格管理基础上，进一步完善物品管理的规程，变事后静态为主被动管理转变为动态主动管理，实现事前把关，事中监督，事后核算，将费用细化到部门并与部门的绩效挂钩，形成一
