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1、咸阳高架桥下二号地块,定位思路沟通,1、项目地块情况 2、项目匹配开发思路 3、该思路下项目业态描述 4、初步开发思路重点陈述,目 录,第一章：项目地块情况,位于咸阳市城市核心区域，属于城市贯穿联合部。 联盟三路至新兴北路段总建设面积12000。 地块偏离主城区带，地理环境及居住环境质素较弱，开发项目及消费群体辐射能力上有一定难度。 周边有大量的常住人群，及工业企业，为项目带来强大的消费基数，但消费水平及消费习惯处于初级阶段，有待培养。 项目开发，定位及业态需扩大辐射范围，吸引区域以外消费人群。,为了获取最优经济价值，有效利用各部分土地价值。 初期利润兑现主要依靠商业运营收益，但土地本体的商业
2、素质较弱。 如何优化地块客户导入能力，提升商业基础素质将是研究的主要课题！,土地：地块狭长，且有断点，规划难度大 交通：受道路限制大，短期内无法顺畅导入区域以外客群 城市界面：城市面貌老旧，客户心理认可度低 板块消费力：客户基数较大，但消费力无法支撑未来商业预期,第一章：项目地块情况,第一章：项目地块情况,引入主题以解决客户导入能力问题。 将未来客群的消费动机从理性的单一消费目的改变为感性的附加消费目的 寻找适合主题商业元素为项目建设打下良好的基础，是项目思考的核心。,通过打造主题元素的商业而改善客户导入能力,第二章节、项目匹配开发思路,主题性商业探索 概念：是面向某一类特定目标消费群体的、以
3、目标群体的需求为导向不限经营商品类的、极富创新型的商业业态。,主题性商业探索 范例：主题商业根据地域的不同具备不同的模式 沿海地区：目标消费者锁定在80、90后群体，即16-30岁之间的潮流时尚型目标人群。其规模较大：商业经营面积近100万平方米，有地下、楼宇、街区、购物公园、集散地等商业形态，主要有：广州流行前线、潮楼、东川名店街、自由闲等；上海的新西宫、七浦路、同乐路等；,第二章节、项目匹配开发思路,主题性商业探索 内陆地区：依托当地文化有不同的倾向，如西安回坊商业街；南京时尚莱迪；大连胜利广场；沈阳潮汇；郑州百年德化、尚潮去；成都宽窄巷子等。,第二章节、项目匹配开发思路,从地块特征、消费
4、环境出发、地域特征出发我们建议项目未来中的整体形态上向宽窄巷子靠近。 有一定长度可以共游人来回穿梭欣赏、嬉戏、驻足的城市核心主题商业街。,第二章节、项目匹配开发思路,宽窄巷子：“宽窄巷子”是成都市三大历史文化保护区之一，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成，于上世纪80年代列入成都历史文化名城保护规划。2008年6月，为期三年的宽窄巷子改造工程全面竣工。修葺一新的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。,第二章节、项目匹配开发思路,宽窄巷子共分为三个部分。 宽巷子，老成都的“闲生活
5、”； 窄巷子，老成都的“慢生活”； 井巷子，成都人的“新生活”。,宽巷子,窄巷子,井巷子,第二章节、项目匹配开发思路,第二章节、项目匹配开发思路,第二章节、项目匹配开发思路,宽窄巷子核心竞争力：以文化带旅游，以旅游代商业。以环境体验增强客户好感度，以当地民俗特色强化自身风情。,典型以游带商的建设模式，将成都特有文化元素纳入。 通过文化展示牌、小型雕塑、原有建筑角落等元素来增强内部空间体验感。使得整体项目具备极强的旅游素质，进而加大其客户导入能力，为内部经营商户打造好基础,第二章节、项目匹配开发思路,分段建设；因地制宜，突出文化、旅游内涵，以旅游素质建设打造项目客户导入能力， 并在此基础上匹配自
6、身具有经营特色的商家，打造咸阳文化休闲生活新领地,酒吧、娱乐区 酒吧街区和娱乐休息啊茶座等,民俗步行街+特色餐饮区 特色餐饮经营和创意类商品销售,第二章节、项目匹配开发思路,分段建设；细节定位划分 纵深划分，,人流贯通线,商业广场,由商业广场入口开始将项目依照人流动线到达程度由纵线加以划分，靠近主入口为特色餐饮区域。靠内部分为创意商品区。该划分法使得项目井然有序。,创意商品区,特色餐饮区区,第二章节、项目匹配开发思路,分段建设；细节定位划分 朝向划分，面南向店面多特色餐饮、面北向店面多创意类产品。 该划分法重点；将步行街内部经营优势最大化，将最利于经营的店铺放置于最佳位置。,特色餐饮类业态其经
7、营优势和承租能力大于创意类商品！ 因此；利用人流向阳、向右的特性，充分地与场地内部两种业态排布加以细分，促进项目价值最大化。,创意商品区,特色餐饮区区,咸阳市年轻客群,项目定位核心客户，以咸阳市年轻客群为主，同时可吸纳多年龄段、多途径到达客群。,咸阳市其他年龄段、特定文化圈客群,外地游客，途径客群，周边居住人群,第二章节、项目匹配开发思路,未来业态大体分布将以餐营业为主力，休闲娱乐、逛街购物次之，除周边居民外生活服务类业态需求不强。,使用方/需求 咸阳市年轻客群,使用方/需求 咸阳市其他客群,使用方/需求 其他区域旅行客群,使用方/需求 周边居民,第二章节、项目匹配开发思路,第二章节、项目匹配
8、开发思路,咸阳城市游憩目的RBD商业街区 将闲适的生活带回咸阳，开启咸阳的宽窄巷子,城市游憩目的RBD商业街区咸阳的宽窄巷子 “闲适生活”以休闲娱乐为主题：打造成以各地品牌餐饮、咸阳特色餐饮、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区。大致可分为一下板块。 A板块：闲适生活区【特色餐饮】 B板块：创意体验区【创意产品、小吃、民俗体验、零售等】 C板块：时尚休闲区【酒吧一条街】,第三章节、该思路下项目业态描述,民俗步行街,特色休闲餐饮区域：结合特色餐饮，注重内外空间体验感。,第三章节、该思路下项目业态描述,业态形象展示,新型消费体验区域：创意品专卖：以注重特色产品为主，让客群留下丰富的记忆。,
9、第三章节、该思路下项目业态描述,业态形象展示,民俗步行街建设配适 1、业态：小吃、民俗体验、非遗展示、手工作坊、零售档口。 2、该业态下商铺面积理想面积：15至20 3、最佳建筑层数为1层 4、局部区域设置2层建筑；以配合茶楼、中型餐饮、特色客栈的经营需求,第三章节、该思路下项目业态描述,店铺建设配适,年轻时尚区域：以轻吧为主的特色酒吧一条街,第三章节、该思路下项目业态描述,业态形象展示,第三章节、该思路下项目业态描述,酒吧类型配适 1、演绎酒吧：以演绎为主导，结合当地人的喜好来制作节目，引导时尚的概念。 2、慢摇酒吧：穿插演绎项目之外，以DJ慢摇舞曲作为主流。 3、主题酒吧：具有独创性独特的
10、风格，不断更新。 4、休闲酒吧：以茶座、咖啡、冰饮、小吃及简餐为主，灯光柔和，音量较小，环境温馨优雅，适合谈话。 5、俱乐部沙龙酒吧：同好酒吧类似俱乐部，谈论共同兴趣话题，交换意见看法，同时有饮品供应。,店铺建设配适,结合自身条件和外在环境来看：俱乐部酒吧需要客群支撑，在没有固定客源的情况下难以实现，DJ慢摇吧对于地块较为挑剔，在项目处建设的可能性不大；因此建议项目较为适合1、3、4类酒吧的建设为宜。,第三章节、该思路下项目业态描述,酒吧休闲一条街建设配适 1、业态：酒吧、休闲类业态 2、该业态下商铺面积理想面积：150至300以内的中小型酒吧 3、最佳建筑层数为1层,店铺建设配适,第三章节、
11、该思路下项目业态描述,整体项目面积划分,第四章节：初步开发思路重点陈述,将闲适的生活带回咸阳，开启咸阳的宽窄巷子 分段建设，纳入文化元素、注重内空间休闲体验感 以旅游质素吸引客群，以特色商业留住客群 打造咸阳市中心体验度最高的商业步行街。,第四章节：初步开发思路重点陈述,先建设街区内景观和文化小品。使项目本身最大限度满足文化旅游目的。 沿街商铺，高度错落有致，一和两层结构；匹配小型商业广场. 局部区域为增加面积可设置半地下结构，露台结构； 有两层商铺的可设置退台结构，局部天棚结构。 店铺招牌、路牌、人行道路、小品、照明及休闲设施配置体现艺术氛围。 停车场，前期为聚集人气，可以让车辆进入。【形成
12、氛围后改为步行街】。 街内部有露天餐饮区、演艺区等能让游客驻足、欣赏、参与的区域。,建筑结构在商业街功能定位之下；根据经营、业态、规模、风格等要求进行设计，部分建筑结构可根据特殊需求进行定制设计。 着重突出文化感，中式风格。让客群第一时间体验到不同的游赏心情。,建设要求：建筑形态满足旅游需求,第四章节：初步开发思路重点陈述,建筑风格：注重传统元素；将中国传统风格的建筑元素纳入其中。可在商业街中引入水景；在商业街端头设置标志性建筑物；,建筑形态：突出艺术风格、注重休闲体验,第四章节：初步开发思路重点陈述,建筑形态：突出艺术风格、注重休闲体验,第四章节：初步开发思路重点陈述,街区内部设置具备标志意
13、味的建筑元素；如立柱式雕塑、木窗棱，铁艺等即可以对内空间加以区分也可以起到行人指引的作用。,街道空间层次的完善促使开展不同的公共活动建设后的项目内空间层次完善而清晰， 从街到巷， 再到门厅、 院落， 营造出了从公共空间到半私密空间， 再到私密空间的完整序列。在这样一个完整的空间序列里， 公共活动空间满足了从游赏到休闲到品位的不同公共活动需求， 使全民性体验活动。,空间整合途径,半私密空间,公共空间,私密空间,空间形态：突出休闲体验、店铺外延展空间,第四章节：初步开发思路重点陈述,统一的侧招,店面招牌设计：突出艺术风格、纳入不同风情,第四章节：初步开发思路重点陈述,配套设计：突出艺术风格、纳入现
14、代理念,第四章节：初步开发思路重点陈述,路灯、垃圾桶、下水井井盖等加以艺术设计体现项目精致设计,商业街的入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为商业街的地理标志；,街区入口：醒目，具有地标性、指示性,第四章节：初步开发思路重点陈述,商业街中的休憩景观和商家自己的露天桌椅形成一道美丽的风景,休憩景观,第四章节：初步开发思路重点陈述,关于招商销售推广,具体的招商推广策略在这里就不做详细陈述，需随着项目合作的进展，结合项目情况再做进一步具体分析。,形象包装 招商运行 面积分割,媒体整合 提前招商 统一运营,促销活动策划 公益活动策划 后期经营模式 物业管理优势 招商宣传主题 ,第四章节：初步开发思路重点陈述,本提案为我司对项目的一个简单认识和建议。 对于项目的整体全方位的定位，如有机会与贵司深入合作， 将在后期提供更为详尽策划方案。,报告完毕 欢迎讨论,
