【易居市场】广州房地产市场2015总结与2016展望

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1、2016.01.15 易居营销集团广东区域 Annual ReportAnnual Report 广州房地产市场广州房地产市场20152015年年总结与总结与20162016年展望年展望 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 易居观点 前言 经济下行经济下行资金宽松资金宽松 楼市调控楼市调控政策推动政策推动 行业变革行业变革营销创新营销创新 库存减压库存减压市场新高市场新高 【关键词】 20152015 目录 MENU 宏观环境 PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5 PART 6 行业动态 重点规划 全国市场 广州市场 特色项目 PART 7 总结与展望

2、壹宏观环境 经济层面 资金层面 调控层面 政策层面 2015年，随着经济新常态步 入新阶段，中央与地方政府双双 出手调整，调供应、促需求双管 齐下，去库存成效显著，整体市 场回暖企稳。 宏观 环境 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 GDP首度破7，CPI、PPI、PMI 持续低位运行 经济仍面临较大下行压力，增速乏力 宏观环境 经济层面 【宏观经济】 结构分化 全国GDP季度增幅走势 从GDP看：前三季度国内生产总值487774亿元， 同比增长6.9%，国内经济发展渐显疲态，预计2015年全 年GDP增速6.8% 从PMI看：8月份起PMI指数一直低于荣枯线，且低 于历史同期水平，制

3、造业向服务业转型。 从CPI看：2015年1-11月份全国CPI指数除八月份 外均停留“1时代”，采购与消费需求释放，四季度略有 回升。 2015年是宏观经济新常态步入新阶段的一年，也是 中国宏观经济结构分化、微观变异、动荡加剧的一年。 “十三五”目标GDP年均增幅6.5%左右。预计2016年经 济走势趋于平稳，物价仍将持续处于低位徘徊。 数据来源：国家统计局 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 宏观环境 经济层面 【开发投资增速】 连续下降 开发投资增速连跌23个月，告别高速增长阶段 消库存是关键 2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同 比名义增长1.3%，增速

4、比2014年同期回落10.6个百分点。自 2014年1月份以来，房地产开发投资增速连续23个月下滑。 自2011年以来全国房地产固定投资额一直大于销售额， 房地产市场整体仍处于供大于求的状态，一二线城市拿地已经 明显提速，商品房销售保持强势，但部分三四线城市市场库存 压力巨大销售不畅，供应泡沫十分明显，库存一直攀升。 当前投资过剩、库存过大已成为行业的主要矛盾， 通过投资增幅下降促使库存增速放缓，加上市场的自 我调节，行业才能逐步恢复健康向好发展。 数据来源：国家统计局 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 为稳定经济增长，稳健偏松货币政策继续执行 资金面持续宽松 宏观环境 资金层面 【

5、货币政策】 持续宽松 2015年11月末，全国新增贷款 11.1万亿元，较 去年同期高出2万亿元，预计全年值将达历史新高。 2015年1-11月份M2持续增长，11月末M2货币 供应年率增长13.7%，创2014年6月以来17个月新高； 11月末M1货币供应年率增长15.7%，创2013年1月以 来近三年最高水平。 总体而言，2015年宽松的货币政策不断加码，但 却喜忧参半，居民贷款表现良好，企业贷款需求依然 不旺盛，未来降准仍值得期待。 数据来源：国家统计局 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 宏观环境 调控层面 【行政手段】 供需齐管 供应、需求两端口齐抓共管，去库存成效显著 为解

6、决我国供过于求，库存量巨大的格局，中央及地方各级政 府在供应端与需求端齐抓共管，在供应端实施“有供有限”，从源 头控制库存过高的病灶，对症下药；同时从需求端入手，降首付、 减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策等多手段并施，改善型需求 释放，去库存成效明显。 2015年政策调控一览 需需需需需需 供供需 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 宏观环境 调控层面 【经济手段】 降息降准 年内“五双降”，贷款基准利率创历史最低位 “负利率”时代将刺激市场投资和消费需求释放 2015年央行连续五次降息，节奏之频繁，非常罕见。贷款 基准利率创历史最低位。这一方面，说明经济增长的压力不断增 大，另一方

7、面也说明国家对扩大民间投资和内需的需要增大； 货币政策的宽松，融资成本的降低，可以使房企加大投资， 稳健去货。 2015年调控政策一览 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 宏观环境 调控层面 【公积金政策】 力度空前 3月，北京、上海、广州等地下调公积金利率； 7月，广清住房公积金贷款实现一体化 3月，三部委对公积金首付贷款做出调整。 8月，二套房公积金首付降至20% 9月，公积金异地贷款办理流程敲定 10月，广州公积金贴息方案落地实施，贷款最高 额度提高至100万 11月，公积金住房贷款证券化，8万亿流动性 或涌入资本市场 11月，国管公积金再度松绑 在“去库存”之年，公积金政策出场

8、率极高。仅中央层面，年 内出台的房地产调控文件中，涉及公积金政策的就达4 次，特别是 11 月，公积金管理条例迎来了13 年来的首次大修，这在公积金政 策史上意义非凡。 而各级地方政府同时做出多方面的调整，提高 额度的城市多达20个。 总体而言，2015年公积金政策调整的方向主要在于支持住房 需求、扩大公积金覆盖范围和提高公积金使用效率。其中降低公积 金贷款首付、提高公积金贷款额度大幅降低了购房门槛和成本，对 购房者的刺激较为明显。公积金异地互认方面，各省份多为局部互 认，看似热闹，但对住房需求的推进作用十分有限。 提高公积金使用效率与需求兼顾，调整力度空前 11月，国务院法制办就住房公积金管

9、理 条例(修订送审稿)公开征求意见 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 宏观环境 政策层面 【不动产登记】 逐步落地 不动产登记逐步落地，房产交易走向透明化 从今年3月1日不动产登记暂行条例实施，到11月2日广州 启动不动产登记，首本不动产权证书颁发，体现了不动产 登记的逐步落地。 不动产权证书上明确使用期限，指的是国有建设用地使用 权的期限。房屋产权包括房屋所有权和土地使用权，房屋所有 权属于个人财产，是永久性的；土地使用权则有40、50、70年 之分。 不动产登记的启动：一是更好地保护不动产权利人合法财 产权；二是提高政府治理效率和水平；三是方便企业、群众， 逐步实现一个窗口对外，

10、减少办证环节。让房产交易走向透明 化，但现阶段对一般购房者影响有限，后续影响有待考究。 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 宏观环境 政策层面 对外开放实现战略转变，绘就发展新蓝图 习近平主席在2013年9月和10月先后提出了建设“新丝绸之 路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的战略构想，引起了国内 和相关国家地区乃至全世界的高度关注和强烈共鸣。 2015年3月28日，发改委、外交部、商务部联合发布了推 动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动， 宣告“一带一路”进入了全面推进阶段。 目前已有60多个国家和国际组织积极响应一带一路的倡议， 这些国家的总人口约44亿，经济总

11、量约21万亿美元，分别约占全 球的63%和29%。2014年中国与沿线国家的货物贸易额达到 1.12万亿美元，占我国货物贸易总额的四分之一，未来将带来更 大的市场空间、更多的就业机会和更广的合作领域。 【一路一带】 全面推进 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 宏观环境 政策层面 【放开二孩】 全城热议 全面二孩带动人口红利，意义深远成效待见 10月29日，党的十八届五中全会于北京闭幕，会议决定： 坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对 夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这 是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策 之后的又一次人口政

12、策调整。 2016年1月1日，“二孩政策”正式落地实施，中国实行 了进30年的独生子女政策正式宣告终结，迎来全面二孩时代。 “二孩政策”的落地带动人口红利，有利优化人口结构，促进 人口有序增长。对行业而言，将带动新增住房需求，改变住房 需求结构。但“二孩政策”是一项长远性政策，真正深远的意 义有待考究。 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 宏观环境 小结 随着“一带一路”战略全面推进，我国对外经济大环境实现转变升级，同时宏观 经济结构分化，制造业向服务业转型，2015年中国宏观经济步入较为艰难的一年。 经济疲态 调节供应 2015年土地政策多点开花，“330”新政、2015供地计划出炉

13、，房地产开发 投资增速全年下降，体现中央及地方政府从供应端入手调控，着力去库存。 需求释放 央行和财政部从需求端入手，通过降首付、降利率、减税费、放宽公积金贷款政 策等多手段并施，刺激需求释放。 政策宽松 2015年，央行分别交替进行了5次降息降准，资金面趋向宽松，不仅促进整体 经济平稳发展，也有利于加快房地产市场的复苏节奏。 2015【宏观环境】 力促 经济下行，但政策组合发力，力促市场消费 贰行业动态 房企风云榜 新型营销 业务结构 战略部署 随着政策利好不断，2015年市场 复苏，行业内竞争愈加激烈，房企逐 渐表现出强者恒强势头，营销不断创 新，房企变革转型在即。 行业 动态 易居营销集

14、团广东区域 市场开发部2015年 行业动态 房企风云榜 榜单统计说明1：万科、碧桂园、恒大、龙湖、华润五家房企已发布官方销售数据，采集 用之。其他数据来自第三方机构CRIC。 2015年为销售大年，TOP100金额与面积准入门槛双双提升，房企业绩飘红 榜单统计说明2：第一，企业海外及港澳台地区的销售数据不予计入，只包含 大陆地区的销售数据；第二，保障房、动迁安置房的销售数据不予计入，只包 含商品房销售数据；第三，物业租赁及管理、酒店经营、物业服务等产生的收 益数据不予计入。 2015年房企销售金额迎来井喷，销售金 额与面积的准入门槛在各梯队中均得到全面提 升。金额门槛方面，TOP10企业的准入

15、门槛由 2013年的554亿元提升到2015年725亿元。 排名房企金额（亿元）目标（亿元）完成率排名房企面积（万） 1万科2614不设目标1恒大2629 2绿地2015280072%2碧桂园2183 3恒大20131800112%3万科2095 4万达1513190080%4绿地1820 5中海14921440104%5万达1575 6保利1470150098%6中海1286 7碧桂园14021350104%7保利1161 8华润851780109%8华润669 9融创735660111%9华夏幸福665 10华夏幸福72510荣盛发展578 11绿城724600121%11世茂545 12

16、世茂67172093%12雅居乐494 13金地621600104%13金科456 14招商57060095%14金地455 15龙湖543540101%15龙湖431 16富力53655097%16富力410 17雅居乐42945095%17绿城395 18远洋421421100%18中国铁建383 19中国铁建37340093%19融创358 20荣盛发展358325110%20中国中铁357 2015年销售金额前20房企2015年销售面积前20房企 2614 2013恒大 万科 1402碧桂园 543龙湖 2183碧桂园 2629恒大 2095万科 852华润676华润 2015年中国房地产企业销售金额和销售面积TOP20 易居营销集团广东区域 市场开发部2015年 行业动态 新型营销 万科“先租后买”新型营销，试水淘宝5折卖房，金融E+创新着力去库存 网传“万科转型战略发布会”上，万科对房地产开发销售 模式进行一次颠覆，先租后买，租金可抵房款。后来澄