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1、 1 案例 8 深圳大运中心项目 一、项目概况 深圳大运中心位于深圳市龙岗区龙翔大道，距离市中心约 15 公里，是深圳举办 2011 年第 26 届世界大学生夏季运动会的主场馆 区，也是深圳实施文化立市战略、发展体育产业、推广全民健身的 中心区。 大运中心含“一场两馆” ，即体育场、体育馆和游泳馆，总投 资约 41 亿元，位于深圳龙岗中心城西区。大运中心工程量巨大， 南北长约 1050 米，东西宽约 990 米，总用地面积 52.05 万平方米， 总建筑面积 29 万平方米，场平面积相当于 132 个标准足球场。其 中，体育场总体高度 53 米，地上建筑五层，地下一层，于 2010 年 底完工
2、，成为深圳地标性建筑。 世界大学生夏季运动会成功举办之后，深圳大运中心的运营维 护遇到了难题，每年高达 6000 万元的维护成本成为深圳市政府的 沉重负担。 二、运作模式 （一）项目结构 本项目采用 ROT 模式，即龙岗区政府将政府投资建成的大运场 馆交给佳兆业集团以总运营商的身份进行运营管理，双方 40 年约 2 定期限届满后，再由佳兆业将全部设施移交给政府部门。 佳兆业接管大运中心并不涉及房地产开发。为破解赛后场馆持 续亏损的难题，深圳市政府同意把大运中心周边 1 平方公里的土地 资源交给龙岗区开发运营，并与大运中心联动对接，原则上不得在 大运中心“红线”内新建建筑物。佳兆业依托于场馆的平
3、台，把体 育与文化乃至会展、商业有机串联起来，把体育产业链植入到商业 运营模式中，对化解大型体育场馆赛后运营财务可持续性难题进行 了有益尝试。 深圳大运中心项目结构如下： 图 深圳大运中心项目结构 1、佳兆业集团与龙岗区政府签订“一场两馆”ROT 主协议，获 得 40 年的修建和运营管理权； 2、佳兆业集团成立项目公司，作为深圳大运中心项目的配套 商业建设及全部运营管理的平台，财政对项目公司给予五年补贴； 3 3、项目公司与专业运营公司签订运营协议，与常驻球队和赛 事机构签订场馆租赁协议，与保险公司签订保险协议，与供电企业 签订供电协议，与金融机构签订融资协议，与媒体单位签订播报协 议。 （二
4、）交易过程 龙岗区政府为完成深圳大运中心运营商的选聘工作，成立选聘 工作领导小组，参照国内外大型体育场馆的运营经验编制了运营商 选聘核心边界条件、招商推介手册及选聘工作流程，采取边考察边 推介的方式，迅速开展对北京、上海、天津等 3 个城市 8 个典型场 馆的考察调研，同时与国内外多家知名运营商进行了多次接触、洽 谈。 结合企业的竞聘意愿和综合考察情况，邀请七位分别具有北京 奥运会、上海世博会、广州亚运会运营经验的职业经理人和体育产 业、规划、财务方面的专家学者组成筛选团队，对 4 家综合实力强 的潜在运营商的资历、运营管理、改造及修建、财务等五个方面 21 项内容进行审查、甄选，专家现场投票
5、推荐了 2 家最优谈判对象， 经过区政府常务会议审议，确定佳兆业集团为首选谈判对象，经过 2 个多月的多轮谈判，最后选定实力雄厚、社会责任感强的佳兆业 集团作为大运中心总运营商。 2013 年 1 月， 佳兆业集团深圳有限公司与深圳市龙岗区文体旅 游签订修建-运营-移交（ROT）协议，协议规定佳兆业集团拥有项 目 40 年的运营管理期，前 5 年政府给予每年不超过 3000 万元的补 4 贴，同时要求佳兆业在 5 年内完成不低于 6 亿元人民币的修建及配 套商业修建工程的全部投资。运营期间，项目设立由佳兆业项目公 司与龙岗区政府双方共同管理的调蓄基金，调蓄基金从运营利润中 提取，基金主要用于场
6、馆的日常维护，增加赛事活动数量，提升赛 事活动档次等。 （三）项目特点 深圳大运中心项目主要有以下几个特点： 首先，深圳大运中心项目是 PPP 模式在文体领域应用的典范， 为政府解决大型赛事结束后场馆永续利用和经营难题提供了解决 方案。 其次，深圳大运中心项目采取总运营商与专业团队共同运营的 模式，由实力雄厚的总运营商引入 AEG、英皇集团、体育之窗等具 有国内外赛事、演艺资源和场馆运营经验的专业运营团队共同承担 运营职责。 第三，构建了商业-场馆-片区的联动商业模式，创立运营调蓄 基金，通过商业运作反哺场馆运营，进而由场馆带来的人流带动大 运新城开发建设。 第四，引入财政资金支持，通过前五年
7、运营和赛事财政补贴、 演艺专项补贴等方式，扶持总运营商引进更多更好的赛事和演艺活 动，尽快提升场馆的人气和档次。 第五，建立运营绩效考核机制，每年由管理部门对总运营商进 行绩效评估和公众满意度测评，并邀请有国际化场馆运营经验的机 5 构做出第三方评估。将考核评估与奖励挂钩，成立由文体旅游、发 改、财政、公安、交通、城管等相关职能部门组成的运营监管协调 服务机构，协助总运营商做好运营。 三、借鉴价值 大赛后大型体育场馆运营是个众所周知的世界性难题，在每一 次大型赛事后主办城市的场馆运营便会出现困境，该现象被称为 “蒙特利尔陷阱” 。1976 年加拿大蒙特利尔奥运会，致使蒙特利尔 财政负担持续 2
8、0 多年；1998 年日本长野冬奥会后，场馆设施高额 维护费导致长野经济举步维艰； 2000 年悉尼奥运会后部分场馆一直 亏损。全国 34 个省会城市的运动场馆，超过 95%都是亏损的。北京 奥运会和广州亚运会，大量场馆在赛后遭遇了不同程度的困境，部 分位臵偏僻的场馆甚至出现长期闲臵。 深圳大运中心项目采取的总运营商与专业团队共同运营大运 中心的模式为项目运营质量的保障奠定了基础。项目建立运营调蓄 基金，通过商业运作反哺场馆运营的资金管理办法为平衡大运场馆 日常维护费用提供了资金渠道。从国内其他大型场馆的运营经验来 看，仅仅依靠场馆的租赁费用难以为继场馆的日常维护费用，龙岗 区政府与佳兆业集团吸取国内外经验，通过划拨方式将部分商业用 地交由总运营商开发利用，以此产生的利润来弥补大运场馆日常运 营的亏损情况，创造性的提出由政府方和运营方共同管理的调蓄基 金的做法值得在更广范围内推广。 此外，该项目在运营初期引入了有力的政府补贴机制，有效地 6 缓解了大型场馆运营之初通常出现的较大额度的收不抵支状况，降 低总运营商的资金压力。
