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1、一、税费承担纠纷,表现形式：合同没有约定交易纳税申报方式 是核实征收还是核定征收，只约定业主实收，购 房时中介给买方计算税费均按核定计算（个人所 得税为核定价的 1%或 1.5%），房价上涨，业主委 托律师致函买方强势要求按差值的 20%核实征 收，要求买方承担由此增加的少则十余万多则数 十万上百万的税费，以此胁迫买方放弃！（，这,种纠纷在 2013 年“新国五条”出台后集中爆发）,预防方式：务必在签约时明确约定递件过户 时的纳税申报方式，防止任何一方借口毁约。,二、免税纠纷,表现形式：房屋符合免税条件（如五年以上 家庭唯一住房），房价上涨，业主拒不配合买方 申请免税，迫使买方因高额税费而知难
2、而退，以,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,达到毁约目的。,预防方式：务必在合同中明确约定，业主负 有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义 务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此 增加的税款由业主承担。,三、户口纠纷,表现形式：合同没有约定户口迁移时间及违,约责任，递件过户签订深圳市二手房买卖合同 时业主找茬拒不迁出，或要求无限期迁出，否则 交易无法进行，以此达到或者毁约不卖或者反价 的目的。,预防方式：务必在签约时明确约定业主户口 迁出的时间及违约责任，并预留迁户保证金。,四、套贷纠纷,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风
3、拍打着痋痋的心灵,表现形式：买方为多贷款，合同虚增成交价 递交给银行作为审批贷款的依据，遇房价上涨业 主投诉到银行或银监局，要求撤销银行已经出具 的贷款承诺，以达到毁约目的。,预防方式：即便业主配合也不要为了多贷款 而给银行递交阴阳合同，深圳二手房律师团已有 因此被银行撤销贷款承诺函而对业主构成违约 的判例。,五、按揭不足或不成纠纷,表现形式：合同约定买方按揭付款，如银行 最终审批贷款不足或不能获得银行贷款，买方必 须补足或一次性付款，由于信贷政策变化导致贷 款不足或不成，又无力补足或一次性付款对业主 构成违约。,预防方式：购房前需充分衡量自身支付及可 以追加首期款的能力，特别约定按揭不足补足
4、的,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,范围，并约定因政策或银行原因按揭不能的，买 方可以解除合同。,六、借名纠纷,表现形式：买方不具备购房资格而与业主签 订合同，同时签订买方主体变更确认书，约 定买方可以户到其指定人名下，届时未能找到符 合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或 找到他人借名买方后与被借名方发生产权纠纷。,预防方式：对于买方而言，购房前请确保自 身符合购房条件，借名买房存在法律风险，需与 被借名方签署产权确认书；对于业主来说， 不以自己名义的买方或者是不符合购房条件，或 者不符合贷款条件，或者是炒房做 ABC 单，交易 风险远高于刚需
5、自住购房，建议同等条件下选择 优质买方；对于被借名者来说，存在另行购房购 房资格及贷款受限及实际业主逾期还款自身信 用收到影响的情况，建议予以充分考虑慎重借,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,名。,七、裁决过户纠纷,表现形式：买方不具备购房资格，与业主虚,拟债务，并将业主诉至法院，等候判决以房抵债， 中途或交易双方反悔，或裁决过户受阻。,预防方式：虚拟诉讼裁决过户，属司法打击 对象，任何一方中途反悔必将导致交易不成退房,退款，建议业主优先将房屋卖予符合购房条件的 人。,八、经营贷、消费贷纠纷,表现形式：买方属限贷范围，根本无法获取 按揭贷款，拟通过先过
6、户然后抵押获取经营贷或 消费贷，过户后迟迟不予抵押或抵押贷款后拒不 付款，导致买方房屋易主而房款收不到！（这是 2012 年震惊全国的深圳刘贵初诈骗案发生的根,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,本原因）。,预防方式：先取得贷款承诺书后过户是二手 房交易的基本流程，按揭贷款是二手房贷款的合 法方式，经营贷、消费贷都是虚假套贷，即便买 方无意诈骗也存在被银行发现而撤销贷款的可 能，建议务必坚持先取得贷款承诺后过户，如买 方必须经营贷或消费贷且业主必须卖房，需由买 方另行提供担保人或担保物。,九、学位纠纷,表现形式：为孩子上学买学位房，合同中没 有明确约定带
7、有学位，或者虽有约定，但没有约 定一旦没有学位的处理方式，导致交易过程中学 位不明或没有而发生纠纷。,预防方式：前请务必走访教育部门、学校、 邻居，确保房屋属于学校学区范围并存在学位， 合同明确约定一旦没有学位可以解除合同，并由,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,业主方赔偿相关损失。,十、小产权房、军产房纠纷,表现形式：小产权房或军产房后业主毁约或,买方毁约。,预防方式：小产权房和没有军方办理军产证 的二手军产房买卖合同均属无效合同，任何一方 毁约将面临退房退款的法律后果，建议在和风险,之间充分衡量慎重。,十一、ABC 单纠纷,表现形式：业主做公证委托
8、后受托人利用委 托书协助买方将房屋高价过户到新买方，并从中 赚取差价，业主知晓后拒绝与不知情的新买方交 易，导致连环诉讼。,预防方式：业主公证委托书授权事项务必在,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,可控范围之内，并了解交易流程，及时跟进交易， 发现受托人滥用委托权，有损自身合法权益的行 为时及时中止授权，切莫做了公证了事，强烈建 议不要赋予受托人转委托权，以免完全失控！,十二、无权代理纠纷,表现形式：签约时业主本人不在，亲属代签 合同并收取定金，合同履行过程中房价上涨，业 主本人不追认合同。,预防方式：签约时务必请代理人出示业主书 面收取委托书，没有授
9、权委托书的，务必电话业 主本人录音确认，并在签约后及时找业主本人补 签合同。,十三、夫妻房纠纷,表现形式：房屋登记在夫妻共同名下，签约 时只有一方签字，合同履行过程中，另一方不予 认可导致交易受阻。,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,预防方式：同无权代理纠纷。,十四、赎楼纠纷,表现形式：赎楼本是业主的义务，但买房为 节省赎楼短期利息，选择一笔款赎楼（贷款为业 主赎楼），因赎楼不成对业主构成违约，或为业 主完成赎楼后业主毁约，买方买不到房子还要提 前月月供楼！,预防方式：强烈建议宁可支付短期利息，也,不要选择一笔款赎楼。,十五、中介纠纷,表现形式：购房时
10、中介承诺的贷款利率、贷 款成数、税费数额、房屋状况与实际情况不符， 导致购房成本大增。,预防方式：“官凭印，私凭约”，不要轻易相,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,信中介的口头承诺，重要事宜需制作备忘录并由 各方（必须有对方）签字确认，以免事后说不清， 同时务必充分了解二手房交易流程及相关知识， 确保信息属实。,十六、跳单纠纷,表现形式：买方在甲中介看房并签署看楼 书，后发现乙中介也有该房源，且报价比甲中介 低，于是通过乙成交，或者通过其他手段联系到,业主自行成交，被甲中介追索佣金。,预防方式：签订看楼书应约定有效期及心理 房价价位，超过期限及心理价位
11、看楼书无效。通 过乙中介成交时务必先行知会甲中介，同等条件 下优先选择甲中介成交。跳开中介私自成交属违 约行为，中介追索佣金于法有据，可以协商佣金， 不可以跳单。,十七、解约定金纠纷,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,表现形式：合同约定任何一方违约仅需承担 定金罚则（双倍返还定金或被没收定金），而无 需再行承担任何责任，守约方亦不可逼迫违约方 继续履行合同，合同履行过程中，遇房价暴涨， 即便房屋已由买方装修入住，业主也要求双倍返 还少量定金解除合同，给买方造成巨大损失！,预防方式：解约定金存在早期中介合同版本 中，目前深圳个别小中介仍在使用，强烈建议删
12、,除该条款，并约定任何一方违约需向守约方承担 定金罚则或按房地产成交价 20%支付违约金。,十八、期房纠纷,表现形式：业主尚未取得一手产权证，交易 必须办下来一手证后再行交易，时间跨度明显长 于普通二手房交易，期间房价波动大，业主以种 种理由毁约不卖。,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,预防方式：期房交易风险远高于普通二手房 交易，建议同等条件下有产权证的现房，确需期 房的，增加定金支付数额，及时跟进交易进展。,十九、违约金纠纷,表现形式：合同约定任何一方违约需按成交 价 20%的支付违约金，诉至法院后，违约方表示 违约金约定过高，要求法院降低。,预防
13、方式：法官自由裁量权过大，从定金数 额到成交价的 20%都是在其操控范围之内，但法 官无权调整定金罚则，建议在确保自身不会毁约 的情况下“首期款转定”，增加定金数额，加大 违约成本，确保自身合法权益。,二十、诉讼、仲裁纠纷,表现形式：合同约定仲裁，一裁终局，错了 不易纠正，且仲裁费远高于诉讼费，即便胜诉，,痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美景。生死存亡,现实的袅风拍打着痋痋的心灵,也面临败诉方申请撤销仲裁、申请不予执行的可 能。,预防方式：建议选择诉讼，不要选择仲裁。,总结：深圳二手房律师团多年实践表明，任 何规避楼市政策的行为都是存在巨大风险的；如 何完善的合同都无法阻止恶意毁约一方毁约的 脚步；二审方交易流程长，法律关系复杂，涉及 主体多，没有法定的交易规范程序指引，风险无,处不在；有条件的购房者可以委托深圳二手房律 师团专业律师顾问陪购，以防患于未然。（文/深 圳二手房律师团首席律师张茂荣),0c21f4ca 易博 ,
