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1、北京海淀区温泉D1地块初步可研报告目 录第一部分、项目概况6一、项目位置6二、交通状况7三、用地现状7四、规划指标7第二部分、宏观市场分析8一、北京市房地产总体市场91、供给方面92、需求方面10二、区域市场分析111、区域背景分析111.1、区域概况：111.2、人文环境111.3、中关村第一园海淀园111.4、小结122、海淀区房地产市场分析132.1、海淀区是北京市住宅开发热点区域之一，销售价格高于平均水平132.2、中心区用地稀缺，重心北移133、海淀区细分区域市场特征143.1、区域市场各板块市场特征分析143.2、分析结论163.3、小结17三、温泉镇区域分析191、温泉镇背景分析
2、191.1、温泉镇的地理位置191.2、区位条件201.3、区位优势211.4、温泉镇的定位211.5、周边环境222、镇中心规划242.1、规划用地总体布局252.2、镇中心地区土地利用情况253、温泉镇房地产市场分析273.1房地产开发现状273.2、区域房地产市场前景分析28四、个案分析-百旺家苑281、项目概况282、产品分析292.1、整体规划292.2、户型292.3、配套292.4、园林规划302.5、楼型303、项目优劣势分析303.1、项目优势：303.2、项目劣势32第三部分、市场定位33一、优劣势分析331、优势分析332、劣势分析33二、项目定位33三、客户定位341、
3、区域来源分析342、职业343、年龄344、家庭结构345、经济收入346、生活方式357、行为偏好35四、价格定位35五、规划指标假定35第四部分、经济测算38一、开发经营期与销售计划假定38二、主要成本假定38三、具体测算39四、现金流量分析39五、经济评价40六、风险分析401、敏感性分析402、保本点分析41七、结论43第五部分、附件44附件一 温泉镇周围旅游资源44附件二 温泉D1可研项目动态资金测算表47附件三 温泉D1可研项目成本测算表48附件四 温泉D1可研项目现金流量测算表50附件五 温泉D1可研项目项目敏感性分析表51附件六 温泉D1可研项目盈亏平衡分析-保本点分析52第一
4、部分、项目概况一、项目位置 地块D1（D02、D05、D08、D10、D14、D15）位于北京市海淀区温泉镇中心区位置，东至名人居路；南至温泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。属于海淀区中关村科技园西区，地理位置好。二、交通状况通过镇内主干道安阳路、永丰路直达市区，并联系北安河地区、阳坊地区。周边道路四通八达，南北向有两条对外道路和两条一级道路通往北清路，可经由北清路联系永丰科技园和生命科学园等科技园区，并方便到达北部地区的风景区。三、用地现状西部是农田，东部主要是苗圃，其中有温泉镇农业公司、苗圃办公区、白家疃娱乐中心。原温泉镇政府位于本地块北部中央位置。 此外，地块北侧温泉路边建有一个加油站
5、。四、规划指标项目为政府收购土地，总规划建设用地面积15.83公顷，建筑面积230589平方米，其中住宅建筑面积172932平方米，容积率1.4，高度18米；行政办公建筑面积36957平方米，容积率1.5，高度18米；商业建筑面积11250平方米，容积率1.5，高度15米。第二部分、宏观市场分析一、北京市房地产总体市场近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长的主要力量。1、供给方面l 05年上半年实现地区生产总值2274.5亿元，按可比价格计算，同比增长10.4% ，增幅比一季度提高0.3个百分点，对比全国9.5%的
6、经济增长速度，北京仍处于较快的增长的轨道上。l 05年上半年北京市完成固定资产投资977亿元，同比上升14.4%，其中，完成房地产投资529.8亿元，同比增长8.1%，增幅下降16.1个百分点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稳。l 05年上半年房地产业商品房开复工面积达到7,538.3万平方米，同比增长4.1%，竣工1,093.7万平方米，同比增长53.4%。 2、需求方面l 近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步加快、08奥运会的临近以及外商直接投资额的增加，北京成为世界关注的焦点。经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。05年上半年北京FDI为20.6亿美元，同比增长28.8
7、%，而全国这一指标下降了-3.18%。l 05年上半年北京市城镇居民人均可支配收入8,845.1元，同比增长12.9%，增幅提高1.6个百分点，增速呈上升趋势，人均消费支出为6,249.3元，比上年增长8.7%，居民的消费实力大大增强，生活质量在逐步提高。l 05年上半年商品房销售面积为984.3万平方米，同比增长35.8%，其中，商品住宅为937.4万平方米，同比增长42.2%。受上半年市场持币观望的影响，空置面积略有上升，6月底，全市空置一年以上的商品房404.4万平方米，同比增长20.8%， 总之，对于北京房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策，抑制房价上涨，但由于需求强劲，北京房地产
8、市场依然呈现上升势头，长期看，市场前景乐观。二、区域市场分析1、区域背景分析1.1、区域概况：海淀区位于北京市西北部，东接朝阳区，南接西城区和丰台区，西接石景山和门头沟区，北面是昌平。面积426平方公里，人口224万。地势西高东低，西部山地位太行山余脉，林木浓郁；东部和南部是风光秀丽的现代化城区；境内水系119.8公里，水质优良的山泉和面积阔大的湖泊散布各处，水量充盈。1.2、人文环境海淀区是著名的文化教育区。区内驻有北京大学、清华大学等61所高等院校，在校大学生人数占全市的79%；驻有中央、市属及区属科研单位219个，中国科学院41个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员37.8余万人，
9、住区两院院士427人。区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。海淀区已经成为书香之地的代名词，形成了得天独厚的文化氛围。1.3、中关村第一园海淀园海淀区也是全国著名的高新技术产业区。1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及一区五园中最大的海淀园的所在地，高新技术产业发展进入一个新的历史时期。海淀园是在北京市新技术产业开发试验区基础上发展起来的。它拥有以中关村为核心的75平方公里的中心区和300余平方公里的发展区，是中关村科技园区的重要组成部分。海淀园各项经济指标一直保持着30%以上的年平均增长速度。经济总
10、量在全国53个高新区中保持领先地位，以联想、方正、同方为代表的近7000家高新技术企业群体在首都经济发展中起到重要作用。1.4、小结随着国家在政策上和经济上的支持，海淀区经济一直呈飞速发展态势，企业的规模和数量均有了很大的提升，优惠的人才政策不断地吸引大量的归国留学人员、外地人才进入园区，为海淀区的住宅开发市场提供了较为稳定并持续增长的需求支撑。政府对该地区道路交通、市政配套、乡镇改造、环境治理等工程的建设，一方面大大改善了该地区的交通状况，提升了区域外在形象，另一方面带来了大量的可用于开发的土地资源，两方面均将给该地区房地产市场带来更多的发展机会。因此，从宏观市场走势来看，海淀区的房地产市场
11、在今后较长的一段时间内仍将保持较为持续和稳定的增长势头。2、海淀区房地产市场分析2.1、海淀区是北京市住宅开发热点区域之一，销售价格高于平均水平近年来，海淀区的销售套数和销售面积在北京市十六区县内居前列，中关村科技园区以及高校园区的形成和发展带来强大的住宅有效需求，商品住宅的投资开发是北京市场最火爆的区域之一。2005年上半年海淀区普通住宅总体销售情况项目销售套数(套数)销售面积(平方米)销售金额(亿元)销售均价(元/平方米)数量7495.00 883988.00 60.23 6813.56 市场份额11.58%12.27%13.22%107.69%月均1249.17 147331.33 10
12、.04 由上表可见，海淀区仍是北京房地产市场的热点区域，市场成交均价也高出7.69个百分点。2.2、中心区用地稀缺，重心北移 海淀区山前地区分布着很多党政军机关大院、科研院所、高校大院，占用了大量土地，因此海淀区历来能用于房地产开发的土地资源比较短缺。由于中关村核心区不再审批住宅用地，且海淀东部和南部地区土地供应基本饱和，目前海淀区开发的项目集中于五大区域，一是西北部的万柳地区，二是西部的板井地区、三是上地区域，四是北部的颐和园圆明园北山前区域，五是北部山后地区。目前，前四大区域的现存量有限，土地供应量已极为稀缺，而本项目所属的山后地区，其开发处于起始阶段，具有较大的发展空间。3、海淀区细分区
13、域市场特征3.1、区域市场各板块市场特征分析A中关村核心区：国家规划建设的中关村核心区被定位成具有国际水准的科技商务中心，基本为甲级写字楼、星级酒店、金融服务中心、会议会展中心、娱乐休闲中心以及各种配套设施。每平方米售价不低于11000元/平方米。有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产品规划、设计上，居住的舒适度、价格等方面制约了购买力。B万柳大社区：该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起一座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景、昆玉河、颐和园、圆明园、玉泉山、香山公园、北京植物园等著名景观将历史与现代、人文与自然融为一体；北京大学、清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深厚浓郁。成为纯居住生活社
14、区的典范，这一区位的价格在700010000元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。C板井大社区：板井地区的主要代表项目有世纪城、曙光花园、鲁艺上河村、郦城、诚品建筑等。其中世纪城是板井地区、泛中关村以至整个西部最重要的项目。该区域的项目规模庞大，社区环境成熟，供应量在一段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热点多点化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有大的变动60007500元。D上地区域：项目有当代城市家园、怡美家园、创业者家园（领秀硅谷）、清上园、上地佳园等。该区域的特点是价格较低（5000元左右），当代城市家园由于社区已非常成熟价格接近6000元。本区域产品的价格由于缺乏新的支撑面的出现，在较长的时间内应不会有大的变动。随着轻轨的开通会有更多的远端客户加入。E京昌路沿线：该区域项目较多，主要产品两极化，一种是以回龙观经济适用房为主，一种是以碧水庄园为代表的别墅型产品。目前由于回龙观超大社区的建设，使得京昌高速沿线交通状况变得较为拥堵。其区位价格集中在3000元左右的普通住宅和9000元左右的别墅类产品上。F香山地区:该区域是除温渝河以外的自然环境较好的低密度住宅区,历来受开发商及客户青睐,目前的香山艺墅、半山枫林等楼盘，销售情况较好。
