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1、,中建长沙中心项目 前期定位及发展战略专案 二零一零年五月,PREFACE 前言,一条伟大的河流孕育一座伟大的城市， 千里湘江，见证长沙3000年来的沧桑与辉煌， 一代代伟人在此书写历史、创造未来。 今天，中建长沙中心为赞美这座城市而来， 让世界鉴赏长沙的魅力！ 明天，城市因此更加骄傲！,地块地理位置/技术指标,2、技术指标 占地面积：111766.97 建筑面积：357654.30 容积率：3.2,1、地理位置：,序,本案位于长沙市老城天心区，未来的南湖滨江新城核心。 近观湘江、远眺岳麓，近邻五一商圈，是难得的城市资源核心区。,从技术指标看，本案是中等规模，中高容积率城市住宅项目。,橘子洲头
2、,湘 江,目录,中建长沙中心项目前期定位与发展战略 之一市场研究篇 之二定位思考篇 之三物业发展篇 之四战略发展篇,市场研究篇,01：总体市场分析 02：区域市场分析 03：直接竞争市场研究,01： 总体市场分析,一、长沙城市概况,城市区位区域中心城市 长三角、珠三角、中部六省三大经济区核心地段，未来将建成中部区域性中心城市。 总面积11819.5平方千米，总人口约646.5万。 城市定位影视文化、山水洲城 长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，拥有悠久历史与现代活力的城市。 3.城市发展 未来长沙将形成一主二次四组团的空间结构，城区面积由966平方公里扩大到2890平方
3、公里，新一轮城市扩将加速，大长沙正在形成。,二、宏观经济分析,城市GDP 09年GDP3745亿元，在中部地区名列前茅，近5年来GDP增长幅度稳定且高于14%。,固定资产投入 近年迎来新的投资高峰期，09年固定资产投资达到2441.8亿元，增长30.3% 其中近5年来房地产投资额增长近1倍，由于经历07快速增长，增长幅度有放缓的趋势。,居民人均可支配收入 长沙城市消费能力潜力巨大。09年居民人均可支配收入超过20000元，居中南地区第一， 且保持年均高于10%的增长。,以下根据2009年数据对比,数据来源：长沙市统计局,三、政策环境分析,09年下半年以来，政策面更加趋紧，信贷政策成为政府遏制房
4、价的“杀手锏”，未来利率政策及房产税政策已成为政府提上议事日程的重要政策工具。,国家政策,地方政策,地方政策支持力度明显。 从长沙地方政策来看，对于房地产行业的支持力度更加明显。但来自中央的政策压力仍会使未来地方政策发生改变。,四、房地产市场总体形势分析及预测,受08年市场形势及长沙住宅供应量巨大压力的影响，09年土地成交量下降剧烈。 2010年1-4月住宅用地成交面积26.23万，与09年持平，仍保持在较低水平。 但2010年以来，土地成交价格上升明显，其中4月非工业用地成交均价在227万/亩， 约是09年成交价格的一倍。,数据来源：长沙市国土局,数据来源：长沙市国土局,一级土地市场,新开工
5、面积：5年增长127%，在08年达到峰值，09年呈小幅下降。 竣工面积：近两年竣工面积大幅增长，09年商品房竣工面积增长更是高达91.37%。 批准预售面积：自2007年以来，长沙每年商品住宅批准预售面积均在750万以上。 成交量：近三年来，长沙商品房住宅成交量保持在600-800万的规模，其中09年成交量大幅增长一倍。 成交价格：稳步增长，三年价格增长约24%，目前整体均价约4158元/。,二级新房市场,数据来源：长沙市房产研究中心,截至2010年4月，商品住宅供销比为1.01，供求仍较均衡。 未来受新政影响供销比上升压力将会放大。,数据来源：长沙市房产研究中心,市场供销比分析,五、总体市场
6、概述,1.宏观经济面 长株潭一体化及泛珠三角融合背景下，长沙作为中部区域经济中心正在崛起，但快速扩张带来的城市配套压力较大。 2.宏观政策面 政策调控力度空前，效力已经显现，但地方政府支持态度仍将保持！ 3.房地产市场面 稳定增长仍将持续，目前长沙商品房供需较为均衡，但中长期推售量依然巨大。,02： 区域市场分析,一、区域分析,区域概述,京广铁路和107国道穿境而过，城市一、二、三环线紧紧相绕，距京珠高速公路不足2公里，距黄花国际机场仅20公里。全区现辖9个街道办事处和1个镇，总面积102平方公里(含湘江水面30平方公里)，人口42万。,天心区地处湖南省会长沙的南大门，位于长沙、株洲、湘潭三市
7、融城的核心区域。,2.经济发展,区域GDP状况 2009年天心区GDP为约为54亿元，位居长沙市内五区最后，整体经济规模偏小。 区域固定投资 09年天心区固定资产投资额达68.3亿元，位居长沙市内五区之首，其增长率更是高达52.6%。未来几年天心区将成为长沙市重点开发建设区域。,数据来源：长沙市统计局,数据来源：长沙市统计局,3.区域未来规划,滨江南湖新城与天心生态新城两极并重，综合发展。,沿书院路以西至湘江大道，以南湖棚户区改造为重点，实现城市功能再造； 以书院路以北至芙蓉南路沿线，以长株潭融城，省府南迁为契机，以打造天心生态新城为目标，实现城市扩张。,二、区域房地产情况分析,供应情况 09
8、年全年新增预售面积76.32万，位居市内五区第四。而2010年前4月供应量就达到64.33万，随着南湖棚户区改造的进一步进行，未来供应量仍有扩大的趋势。 2.成交情况 受限于供应量，其成交面积相对偏小，2010年以来，月平均成交面积保持在11万左右。,数据来源：长沙市统计局,数据来源：长沙市房产研究中心,3.区域房地产供需比,作为市内五区供销比最高的区域，其供销比达到1.54，未来其销售压力明显偏大，但主要集中于南城板块。,数据来源：长沙市房产研究中心,注：数据截至2010年一季度,4.区域市场特征,在售项目 天心区目前在售项目几乎集中于小高层产品，且产品定位趋同严重，以4000-5000元/
9、的中端产品为主，户型产品面积均集中在80-140。 未来推售 未来一至两年内，天心区总推售面积将达633万。同时间产品类型集中化、趋同化，将导致未来市场竞争更加白热化。,详尽的市场调研，请阅word版报告,5.区域市场总结,近两年房地产投资明显加快，天心生态新城及南湖新城的高端规划，将使天心区成为湘江两岸最耀眼的明珠，成为大长沙区域格局下的融城要塞！ 在售商品房项目产品趋同，品质偏低，及未来庞大的推售量，将面临巨大的竞争压力。,区域定位规划带来的后发之力，天心区将成为长沙未来最具发展潜力的区域。 但未来市场供应量的集中井喷，市场竞争加剧，进入白热化阶段。,03： 直接竞争市场分析,一、长沙豪宅
10、市场分布,目前市场上的豪宅分布并未呈现出明显的集聚区，主要分布于各大板块的核心区域。,二、长沙豪宅产品形态类别,长沙相对品质较高的高层豪宅 主力户型120以上的三四房为主，处于交通和配套相对成熟地段，并具有一定资源或较高品质的项目。 典型案例：奥林匹克花园、藏珑、西山汇景、中隆国际御玺。 花园洋房 当前长沙洋房产品主要集中供应在城市二环以外的房地产开发热点区域，作为一种类别墅创新物业，较受市场欢迎。 典型案例：融科、檀香山、万科城、龙湾国际 传统的低密度别墅 长沙别墅市场供应物业形态多样，从叠拼到独栋全产品线都已出现。2010年，长沙别墅市场迎来放量高峰彻底打破了长沙高端别墅市场的沉寂。 典型
11、项目：绿城青竹园，金科东方大院，堤亚纳湾、麓山公馆、麓山别墅、保利阆峰云墅,市场上的豪宅产品形态可分三种：,三、长沙豪宅产品典型项目分析,作为目前长沙城市中央高层豪宅的代表，南城表现最好的大平面产品项目，通过内部产品品质打造（星光大道、奥林匹克广场、公园购物中心）吸引客户购买。 楼王组团乾台196-358私家官邸，签约八大智能科技系统，打造中央楼王尊享生活。 目前售价约8500元/。,奥林匹克花园（天心区）,长沙相对品质较高的高层豪宅类典型项目,作为长沙资源型高层豪宅的代表，藏珑以月湖作为项目核心价值点，通过大手笔月湖改造，一举树立湖上豪宅社区形象，其公园环境、园林景观受市场认可。 目前在售的
12、楼王单位150-205 大户，售价约8000元/。,藏珑（开福区）,项目定位为高端纯大户型社区，以良好的的园林景观和产品品质赢得市场口碑，但由于户型过大，总价过高，导致整体销售缓慢。 12栋纯大户高层，面积区间180-560，目前售价6500-7000元/.,御玺（雨花区）,低密度洋房类典型项目研究、分析,长沙销售价速实现最好的洋房产品，主要的得益于纯粹的社区感、园林实景以及产品赠送。 双拼190-194 3房；联排183-2084房；双拼198-210 4房 目前均价约8000元/,檀香山（雨花区）,核心卖点：“山湖别墅”，成熟、精美的园林环境展示。 以大盘为卖点，产品总价较低，性价比优势明
13、显。 洋房140-180（仅9栋150多套）；联排200-260。 洋房均价约6000元/ ，联排均价约10000元/ ,龙湾国际（天心区）,万科品牌号召力，产品合理，附加值高，首创墅院洋房迎合长沙市场消费心理；周边配套不太完善，而价格较周边高2000元/以上，市场较难接受。 产品亮点：万科首创的3+1情景花园洋房最新升级版“花园墅园”，一楼自带私家花园及内院楼自带大露台及6米挑高客厅楼私家大露台的设计 主推138-168洋房,目前销售均价8000元/。,万科城（开福区）,别墅类典型项目研究、分析,湖南最具代表性的顶级别墅，依靠顶级高尔夫球场，300亩原生青竹湖，构成了青竹园独一无二的产品附加
14、价值，树立了长沙别墅产品标杆地位；同时，绿城高端品牌形象及产品精细化打造是其成功的另一重要原因！ 3601000独栋别墅，目前售价约650万/栋2000万/栋。,绿城青竹园（开福区）,纯中式建筑，园林与建筑设计做的精致到位，体现中式特有风情；超大赠送面积，赠送比例达到50%以上；作为09年以来销售较为火爆的别墅项目，总价合理也是其销售火爆的又一关键因素。 162193联排别墅，目前售价约11000元/。,东方大院（岳麓区）,项目内拥有长沙主城别墅社区独一无二的350亩（23万平方米）内湖，自然景观优越；二环线内，城市交通、配套较为便利；160-220联排别墅，总价较低，走量较为迅速。 主力产品
15、：160220 联排别墅，350-370双拼别墅。 目前售价约8000元/,堤亚纳湾（开福区）,豪宅类产品研究分析小结,长沙相对品质较高的高层豪宅 有良好的地段价值支撑，有一定的景观资源、配套支持； 由于受到低总价类别墅产品的侵蚀，市场竞争较为激烈； 产品面积集中在150-180 ，市场不缺高层大平面产品，品质低、销售差。 洋房 价格、销售速度相对安全，但价值实现仍取决于区域的现状及发展前景； 展示是洋房成功销售的必要条件，极具异域风情的打造另一显著特点； 产品主力面积区间集中在：180-200。 别墅 目前长沙别墅市场五大板块开发日趋活跃； 经济型别墅较受欢迎，户型面积主要在150-250之
16、间，销售总价基本控制在150400万元左右； 从产品打造上看，以金科、绿城等高端产品专家进入市场，有助于提升整体市场的产品品质。,四、竞争项目直击滨江项目研究分析,滨江项目布局规律,目前，滨江项目分布以湘江以东为主， 另外东城浏阳河畔成为次级江景楼盘聚集区。,在售滨江项目市场扫描,在售滨江项目市场特征分析,物业形态 在售项目滨江以高层及小高层项目为主，河东项目容积率高于4； 大盘主要集中于东城浏阳河畔，除湘江世纪城外湘江东岸江景项目普遍规模较小。 价格分析 湘江畔江景盘价格约为7500-8000元/；浏阳河畔江景盘价格约为5000-6000元/； 产品户型面积区间 呈现出明显的差异特征，湘江畔江景盘以140-180为主力户型面积，东城江景盘户型面积以低于140为主流。,未来滨江竞争项目分析,未来入市滨江项目，以高容积率、大体量都市综合体为主，集中于河东中心城区域； 滨江大盘开发将成为未来长沙房地产主流； 未来三年
