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1、白沙市调报告, 纵横CBD 回到南熙福邸 ,市场政策-金融政策,货币政策支持，金融政策宽松,【释放购房需求】降息最直接的影响是购房成本下降，放大城市利好，购房者对市场的预期将明显向好，大大刺激尚在观望中的购房者入市 【降低房企融资成本】从开发商角度来看，一方面可以借助政策利好，加快推盘节奏，加速去化；另一方面，房企融资成本将大幅下降，对于大型房企而言也将对其持续下滑的盈利能力起到一定改善作用,市场政策-二胎放开,调整人口结构，影响购房需求,政策：中共十八届五中全会10月29日闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动
2、。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。,对楼市影响： 影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目；全面实施二胎政策后，生二胎的家庭改善家庭住房状况成为必然 改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求；城市家庭生二胎的多为经济状况较为良好的家庭，对于改善型住宅功能性要求更高 全面二胎政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义,市场政策-郑州大事记,事件：10月15日，郑东新区举行项目入驻集中签约仪式，18个龙头产业项目签约入驻，计划总投资95亿元。其中，9个金融机构
3、入驻，总投资额达76亿元，涉及银行、保险、资产管理、金融监管等多种业态，另有两大产业园落户白沙。,白沙成为郑州市新的投资沃土和产业集聚中心地,集中签约的影响和意义： 郑东新区作为金融集聚核心功能区，此次一次性引进9个金融项目入驻，“金融豫军”发展态势迅猛。郑东新区单金融业占GDP比重的54%，此次渤海银行、恒丰银行的签约入驻，也标志着全国12家股份制银行，已有11家落户郑东新区。而对于刚刚划入郑东新区的白沙板块来说，此次签约也有建设科技园、有色地质科技园两大项目落户。目前，白沙板块顺应时世，紧随“互联网+”的热潮，由大数据产业园、电商产业园、建设科技园、有色地质科技园四大产业园助力，必将成为郑
4、州市新的投资沃土和产业集聚中心地。,市场政策-G107辅道开建,事件：10月23日，郑州市城乡规划局对G107辅道快速化工程进行公示。该快速化工程将分为高架北段（北四环至金水东路）、隧道段（金水东路至商都路）、高架南段（经八南路至南四环）三段，三段设计全长约14.66公里。,交通更为便利，增强沿线的居住品质,影响和意义： 工程沿途将设置三座互通式立交，分别是北三环立交、南四环立交、新龙路节点预留远期立交，设置8条平行匝道和4座地面改建桥（分别是贾鲁河、魏河改线、龙尾河、东风渠节点）。最北端北四环，最南端南四环，全段采取高架加隧道的方式实现快速化，且无论是天上走高架，还是地下钻隧道，G107辅道
5、快速化工程都将保证地面道路双向八车道和高架（隧道）双向八车道。环线连通之后，将会扩大郑州城市框架，将物流通道由三环转移至四环，进而增强三环沿线的居住品质。,市场政策-中原大道开工,事件：10月26日，郑东新区举行项目集中开工仪式。40个项目集中开工，涵盖基础设施、科技创新、民生服务等多个领域，总投资达80亿元。其中中原大道作为东西向的城市主干路，也是“郑汴一体化”的一条城市主干道，建成后将成为连接郑州与开封又一条主要通道。,郑汴融城增加一条新的通道,影响和意义： 中原大道，位于郑汴物流通道南侧，310国道（老郑汴路）北侧，西起郑信路，东至万三路，全长6701米，双向八车道。按照计划，中原大道将
6、于2017年完工通车。该条道路通车后，将与设计规划中的中原大道市区段（西至绕城高速，东至京港澳高速，将现有的中原路、东大街、西大街、郑汴路、商都路相连，道路总长约32公里）相连接。通车后，将成为郑开大道、郑汴物流通道之后的又一条连接郑汴两城的大通道。,政府规划-郑汴一体化,郑汴一体化郑州东部白沙等城市组团作为高新技术产业发展先驱、现代制造业基地、现代农业示范基地，将成为郑汴一体化重要的产业和城镇支撑区。,郑汴产业带的规划引进先进的“带状组团”结构，以郑开大道、轻轨（预留）和其他交通通道所构成的交通轴为依托，由西向东规划布局白沙、绿博、官渡和汴西新区4大组团。,郑汴一体化总体规划,白沙组团准备利
7、用其紧邻郑东新区CBD和龙子湖高校区的区位优势，重点布局职业教育、现代服务业和高新技术产业，为房地产发展提供了重要经济支撑。,白沙组团规划,发展机遇郑汴融城将带来大量中高产人口迁移，白沙组团成为大量中高产人群聚集地，白沙组团作为郑州城市外围拓展中唯一拥有产业支撑的区域，产业聚集将带动区域价值提升并提供一定的中高端客源。,政府规划-郑汴一体化,发展现状郑开大道的开通、郑汴产业带的规划建设、开封市撤县设区等，不断加快郑汴一体化的发展进程。,国务院批复撤销开封市龙亭区、金明区，设立新的开封市龙亭区，撤销开封县，设立开封市祥符区。这标志着作为郑汴一体化，建设新兴副中心城市的开封又向前迈了重要一步。,郑
8、汴一体化发展现状,和谐号动车组“开跑”郑开城际,郑开城铁,政府规划-郑汴一体化,政府规划-白沙组团,象湖区域定位郑东省级行政服务中心，职教与创新产业基地，兼有居住、服务功能。至2020年，规划建设用地42平方千米，人口规模54万人（其中学生8万人）。产业布局以科技教育、高新技术产业为主，布局职业教育、商务服务、房地产等。,象湖区 省级行政中心,功能规划：依托贾鲁河在郑开大道与前程路交叉口构建水景中心公园，围绕公园集中布局商业金融与行政办公等公共设施用地，形成组团服务中心。在郑开大道以北布局两个职业教育集中分布区，围绕职教园区安排居住用地；在郑开大道以南，规划创新产业园区，以一类工业用地为主；二
9、类工业用地 规划布局于中央大道以南，结合康盛热电厂布局。 规划居住用地面积10.6平方千米，占组团建设用地的25.3%；公共设施用地9.5平方千米，占组团建设用地的22.6%；规划工业用地面积6.1平方千米，占组团建设用地的14.5%。,象湖区功能规划布局,功能规划用地,片区楼盘分析,竞品项目分布图区域内已售未售项目较多，在售项目6个，其中星联湾、雅居乐、建业春天里、智慧城云著为项目核心竞争项目（潜在项目包括：绿都、康桥、万科兰乔圣菲、碧桂园、保利）,项目简介：建业春天里是建业集团第三代低密度作品，项目临郑开大道及万三公路，南侧紧靠郑开轻轨，交通便利；共规划有22栋联排别墅，8栋高层住宅，总户
10、数1148户，车位1400个，周边行政机关林立，新省委、地矿厅等多个单位及家属院，象湖、方特欢乐世界、绿博园等环绕周边，自然环境优美，居住舒适度高。,项目卖点：建业品牌+高品质产品+交通便捷+区域预期,竞品分析-建业春天里,竞品分析-建业春天里,项目目前处于尾盘阶段，欲实现年底清盘，目前推广手段以户外导视为主，售楼部可达性弱 项目东侧万三公路规划为107国道新线，对于项目品质具有不利影响，高层客户有为别墅客户遮挡噪音和灰尘的嫌疑，物业后期将分开管理,物业形态：联排别墅、住宅 项目规划：项目呈围合式布局，共有22栋4层联排别墅，其中16栋4联排，6栋6联排，共100套；8栋高层，其中130#为2
11、7层，3133#为26层并首层架空，规划有幼儿园及小学。 工程进度：联排别墅已经建成完工，3133#楼已出地面 建筑风格：赖特主义风格 产品详情：联排边户320340，中户290，均赠送花园及地下室；高层130#为2T4，均为89两房，31#楼2T2户，为188四房，3233#楼2T3户，89两房及142三房 在售情况：联排别墅与2013年12月15日认购，当天售完，边户2.5万/，中间户1.8万/，高层剩余房源40套左右,竞品分析-星联湾,项目简介：项目毗邻龙子湖高校园区，周边规划有中小学，大型商业、医院等生活配套。东侧紧邻约60亩方特绿地公园，而南侧更紧邻贾鲁河，自然环境优美，共计建有12
12、栋33层住宅，10栋18层住宅以及30多栋联排别墅，总户数约2400户,项目卖点：河景资源+产品品质+强势展示,竞品分析-星联湾,物业形态：联排别墅、住宅 项目规划：采用围合式布局，外围为12栋33层高层，次外围为10栋18层高层，中间为30多栋3层联排别墅，首批推出1#、2#、1317#高层，2230#联排别墅，别墅共35套 建筑风格：法式 工程进度：首批推出高层已封顶，联排别墅完工 产品详情：高层882+1房，131142三房，163200四房，237五房；联排别墅320529 在售情况：大平层剩余16套左右（163-200），联排别墅剩余北侧两排剩余6套（200-240）,项目处于一期尾
13、盘处理阶段，依靠老带新政策（大平层3万，别墅7-9万） 二期预计在12月月底问世，16年4月份前后拿到预售证，目前正在进行公安厅内购：6600元起,竞品分析-星联湾,门前广场,广场绿化,儿童游乐区,谈判区,内部走廊,项目沙盘,项目展示水平较高，售楼部及广场均深刻体现其法式建筑风格，增强客户体验感,竞品分析-智慧城云著,内购阶段，预计15年11月月底证件齐全，内购客户12月份进行 集中签约 项目分三期开发：一期住宅，二期政府合作建设便民服务中心，三期为商业和酒店，未来该区域会比较嘈杂,竞品分析-智慧城云著,88.67两房： 全明户型，分区合理，明厨亮卫，通风通气 南向主卧，衔接阳光大飘窗，采光好
14、 次卧连接小阳台，采光和通风效果较差,139.68三房： 动静分区，客餐厅相连，南向景观阳台设计 南向主卧，套房设计，附带阳光飘窗 卫生间干湿分离 通风井多，布局不方正，厨房采光通风效果差,华安南熙福邸项目组,华安南熙福邸项目组,竞品分析-雅居乐国际花园,1#层数：11层 单元：两单元 梯户：两梯四户 面积：94-132 6#层数：11层 单元：两单元 梯户：一梯两户 面积：139 13#层数：17层 单元：两单元 梯户：一梯两户 面积：199-247 14#层数：17层 单元：两单元 梯户：两梯四户 面积：92-144,华安南熙福邸项目组,华安南熙福邸项目组,竞品分析-雅居乐国际花园,【动静
15、分区】 项目合理区隔活动区与休息区，避免“噪声”影响 【套房设计】 多维阳台飘窗，更高使用率 【全明通透】 双卧、客厅朝南，更多阳光；南北通透，惬意生活 【空间布局】 户型方正，全明双卫设计，满足全家生活所需,工程进度：桩机进场地，目前处于打地基阶段，按照现有工程进度预售证最快将在4月份拿到 说辞：无证销售，无偿占用客户资金半年 南向无遮挡是优势，北侧为丹尼斯百货，后期会有噪音污染和光污染,华安南熙福邸项目组,华安南熙福邸项目组,6#SWOT分析,华安南熙福邸项目组,华安南熙福邸项目组,白沙最后的纯洋房+底层复式+面积赠送,一梯两户，南北通透，空间使用效率高 客餐厅系相连，将家居视野延伸，南向
16、主次卧专属飘窗 三阳台设计，三卫生间设计 西单元2层和3层合并为复式，东单位底层赠送花园和地下室 厨房较小，主次卧与卫生间厨房之间的过道浪费面积,6#户型分析,竞品分析-雅居乐国际花园,11月9日-14日“晒图赢红包“活动，基本以本集团员工报名为主,华安南熙福邸项目组,华安南熙福邸项目组,竞品分析-广电天韵,华安南熙福邸项目组,华安南熙福邸项目组,竞品分析-广电天韵,华安南熙福邸项目组,华安南熙福邸项目组,竞品分析-广电天韵,华安南熙福邸项目组,华安南熙福邸项目组,竞品分析-广电天韵,华安南熙福邸项目组,华安南熙福邸项目组,竞品分析-广电天韵,华安南熙福邸项目组,华安南熙福邸项目组,竞品分析-广电天韵,项目所处的地理位置优越，临近龙湖副CBD和龙子湖高校区，区域内竞品如永威五月花城和正商书香华府高层产品所剩无几，在该区域置业可以关注 周边目前
