第二章_消费支出规划1剖析

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1、消费支出规划,2012年个人房贷余额超过2万6千亿元 54：月供占收入2050 32%：月供占收入50%以上“房奴”,如何可以均匀地享受一生的财富？,预期中国汽车销量每年增速至少10,消费支出规划学习框架,1、制定住房消费方案 2、制定汽车消费方案 3、制定消费信贷方案,消费支出规划,1、金融市场与消费支出 2、收入、支出与财务安全和财务自由 收大于支的消费模式 收支相抵的消费模式 支大于收的消费模式,1、金融市场与消费支出的关系,金融市场发达，才能融资或投资 结合方式： 1、融资：从金融市场借贷调整消费模式住房消费信贷、汽车消费信贷和信用卡消费信贷 2、投资：投资于金融产品：股票、债券和基金

2、来获取收益，增强可消费能力,2、收入、支出、财务安全与财务自由,财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的实现，家庭不会出现大的财务危机 财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作,收入大于支出,总收入,投资收入,总支出,工作收入,收支相抵,投资收入,总收入,总支出,工作收入,支出大于收入（不可取）,住房消费规划,住房支出的分类 购房的目的 购房的财务决策 住房消费信贷 租房的选择,房产消费规划内容,一、住房支出的分类,（1）住房消费（租金价格衡量） 购房； 租房。 （2）住房投资 将住房看成投资工具。,二、购房的目标（时间、面积、房价）,（1）购房面积需求 不必盲目求大（面积

3、闲置问题）； 无需一次到位（时尚、人口调整问题） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； 量力而行（考虑首付款金额）。 （2）购房环境需求 房价取决于区位和面积。,购房目标,购房目标三要素：客户家庭计划购房时间 希望的居住面积 届时房价 例如：我希望年后购买平米左右，价格为元每平米的房屋。 注意：购房目标必须明确，不能模糊,购房面积需求和购房环境需求（即购房目标）,1、购房面积需求把握： 不必盲目求大：满足居住需要，太大闲置 无需一次到位：一套房住一辈子可能性很小 量力而行：面积大小取决客户资金和还贷能力 2、购房环境需求（价格取决于区位和面积） 区位好，价格高，面积小 区位差，价格低，面

4、积大,现在和未来负担能力,居住地点变迁和年限,自己房屋的依赖性,房租成长率,未来房屋价格的预期,购房 租房 ?,房屋居住需求,空间需求,环境需求,家庭人数,生活品质,购房租房,购房决策,租房,地段环境,价格,内部设施,购房规划,地段、环境,户型、类别,品牌、管理,保值增值潜力,首期付款,偿还贷款,购房规划的流程,三、购房的财务决策,1、购房财务规划的基本方法 （1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。 可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入中可负担首付比例的上限； 可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比率上限

5、； 可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； 可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。,三、购房的财务决策,1、购房财务规划的基本方法 （2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 欲购买的房屋总价=房屋单价需求面积； 需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 （1-按揭贷款成数比例）； 需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例； 每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。,三、购房的财务决策,例2-1 王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6

6、%。 首付部分=29（万元） 贷款部分=56.8（万元） 可负担房屋总价=85.8（万元） 房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2% 若王先生计划购买100平方米的房子，则 可负担房屋单价=858000/100=8580（元/平方米）,如何运用财务计算器或者EXCEL,讲解一些例题,三、购房的财务决策,例2-2 ，张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是30006000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。 30万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款=3030%=9 （万元） 需要支付的贷款数额=3070%=21 （万元） 每月需要

7、摊还的贷款本息费用=1505（元） 60万的房屋首付及贷款情况： 每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元),提示： 房价最好控制在年收入的6倍以下 贷款年限在8-15年之间,练习题,例：张先生想买100平米的房子，单价6000元/平米，总价60万元。按7成按揭，贷款期限20年，利率6%。 首付款=60*30%=18 贷款额度=60*70%=42 每月偿还的本金和利息：即月供（年金） 42=年金*年金的现值系数 系数：期数240（20*12）、利率0.5%（6%/12）,购房相关税费,契税：普通住宅按房屋成交价.缴纳 非普通住宅按房屋成交价缴纳 评估费：抵押品评估，各银行有自己的规定 律师费：

8、公积金贷款不付 商业贷款收取（各银行有自己的规定） 商业贷款二手房要办理公证，每件200元。 保险费：额度最大费用，主要是抵押物财产保 险及贷款信用保险 公积金贷款可不买保险 商业贷款：财产抵押担保时，购买房屋综合险；财产抵押和连带担保的，购买房屋险。,购房相关税费,抵押登记费：每平米.元，二手房每间200元 印花税：商品房买卖合同： 个人购房贷款合同： 领取房屋产权证时，每件贴花5元 装修费用：经济型、舒适型、豪华型 购置家具和电器费用 以上开支形成了住房规划的财务目标。,三、购房的财务决策,3、购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%30% 所有贷款月供款

9、与税前月总收入的比率。一般应控制在33%38%,1、住房消费贷款的种类： 个人住房公积金贷款 利率： 5年以下（含5年）年利率4.77% 5年以上（不含5年）年利率5.22% 个人住房商业性贷款 利率： 35年（含5年）年利率7.65%，优惠利率6.50% 5年以上（不含5年）年利率7.83%，优惠利率6.66% 个人住房组合贷款,四、购房消费信贷,1、住房消费信贷的种类 （1）个人住房公积金贷款 个人公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款 个人公积金贷款：按规定缴存住房公积金的借款人，在购买自住房时，以所购住房为抵押或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或第三人担保，申请以住房公

10、积金为资金来源的住房贷款 特点：期限短：最长30年，（中国银行规定不超过65岁） 需要提供担保 利率低 贷款对象有要求：当地系统公积金缴存人 不限制年龄 有贷款额度：一般70%。不超过购房合同，各地最高限额不同,例如：某职工已经存有公积金20 000元，上月公积金汇储300元，还有10年退休。,该职工在退休年龄内可交存的公积金总额： =20 000+300*10*12=56 000 能够借入的总额为以下三者中最低者： 1、借款人在退休年龄内可交存的公积金总额56 000元 2、住房价格的70%。设住房评估价90 000元。90 000*70%=63 000 3、该市住房公积金管理中心的最高额度

11、。 设为30 000元。 该职工的借款额度为30 000元。,四、购房消费信贷,1、住房消费信贷的种类 （2）个人住房商业性贷款（“按揭”） 个人住房商业贷款的条件： 具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为还款保证向银行申请的住房商业性贷款（俗称按揭） 贷款额度根据申请人的资信程度确定，同时不超过住房售价的80%，期限不超过30年。,抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵（质）押加保证 抵押贷款：抵押人拥有的房屋或预购房屋 土地使用权等 质押贷款：动产或权力质押作为还款保证 国库券、金融债券、AAA企业债券 保证贷款：第三人保证作为还款担保 抵（质）押加保证

12、：抵押物或质押物 第三人保证,四、购房消费信贷,1、住房消费信贷的种类 （3）住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。,公积金贷款个人住房商业性贷款 借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款,例如：房产价格80万元，两部贷款的总金额为房价的70%，即56万元。 1、公积金贷款10万元，期限15年（180个月），利率5%，计算出每月还款额，即计算准年金。 2、商业贷款41万元，20年期限，利率6%，即计算准年金。,2、个人住

13、房商业贷款方式：,首付款： 2030 （大于90米，30；小于90米，20） 期款： 一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用： 等额本息还款法 等额递增还款法 等额递减还款法 等额本金还款法,四、购房消费信贷,2、还款方式和还款金额 （2）等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。 每月还款额R=P0/n+(P0- P1) r 其中， P0=贷款本金； P1 =累计已还本金； r=月利息； n=还款期数,等本还款法,等额本金还款法: 每月摊还的本金固定,但总额随房屋贷款余额减少,利息额也跟随着

14、减少。,等额本金还款法,逐月递减，利息较少,例题,张小姐刚买了一套房子，房价100万，首付30万元，贷款70万元，采用20年按月等本还款的方式，贷款利率为6.5%，请帮她计算一下每月需要还多少钱？每月的还款额中有多少是本金？有多少是利息？ 分析：等本还款方式下：PRN=PV/n=700000/24=2916.67 第一个月的利息偿还额为 INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67 第一个月的总还款额为 2916.67+3791.67=6708.34 第二个月的本金偿还额是一样的 但是第二个月的利息偿还额为 （700000-2916.67）*（6.5%、12）3775

15、.87 第二个月的还款总额为2916.67+3775.87=6692.54,四、购房消费信贷,2、还款方式和还款金额 （1）等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。 每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 其中， P0=贷款本金； r=月利息； n=还款期数,等额(本息)还款法,等额还款法即每期摊还相等数额贷款,但是其中每期还款本金和利息是不一样的.,等额本息还款法,每月相同，利息较多,等额(本息)还款法AMRT,例：小张准备买房，房价60万元，首付款3成，贷款7成，贷款20年，请问按照每月等额还款法

16、，小张每月底需要还款多少？ 用EXCEL可以算出 3009 运用PMT函数 rate=0.06/12，NPER=12*20，PV=420000 问，小张在了解了每月需要还款3009的时候，想知道偿还了多少本金，偿还了多少利息，你能帮帮他么？,第一个月：利息=420000*0.05%=2100 本金=909 第二个月：利息=（420000-909）*0.05%=2095.45 本金为913.55 以此类推,讨论: 1、等额本金（按月递减） 每期本金相同，利息逐渐减少。 每期还款额递减。 2、等额还款（等额本息和） 每期本金逐渐增多，利息逐渐减少。 每期还款额相同。 3、两种还款方式所付总利息比较：,比较两种还款方式,1、利息：等额本息还款法等额本金还款法 2、适用情况： 教师、一般研究人员或工作平稳采用第一种方法。 高收入