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1、The House price in China,Table of Contents,Part 1 History and Current Situation,The Chinese real estate (房地产) can be divided into four historical periods of development The first stage (19781991) : Forming The second stage (19921995) : Adjustment The third stage (19952003) :Good development The fort
2、h stage (2003now) : Pillar/pil industry(支柱产业) ； Prosperous development； Crazy high .,House price in Shanghai as an example,1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中国股市狂涨飚至6000多点，房地产快速拉升;2009年初前后,由于受到美国
3、金融海啸的冲击，住宅指数开始下降。 由于中央投资4万亿拉动内需计划的出台，2009年中期开始，人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重，房价呈现70甚至80的直线飞涨，有钱人大量购房囤积居奇以避险增值;中产阶级取出全部存款买一套算一套;中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付，过上节衣缩食的贷款生活;更多的人们只能是一声叹息。 进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。,The two key years in the last ten years,The first one : 1998.
4、Chinese government cancelled the welfare-oriented public housing distribution system (福利分房) . It marked the beginning of a new era! The second one :2003 . Chinese government published a important policy document 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发(2003)18号文 ,首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展 .,Those things in 2
5、003(2003年的那些事),In fact ,before the No.18 document ,Chinese government had already published another very important document -No.121 document. Lets see some difference between them .,2003年6月，央行以在京、沪、杭州、温州等城市的调查结果为根据，出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，业界俗称121号文件。在此份文件中，央行提醒并约束各商业银行，一方面要求对房地产开发商贷款不得超过项目总投资的70%；另一方
6、面则增加了对消费者购买高档住宅和第二套房子的贷款限制。 央行试图收紧房地产业和银行业的资金通道，没想到这一文件迅速引起广泛争论和反弹。有意思的是，反对的声音不仅来自于房地产界，基层的商业银行也对此文件腹诽甚多。华远集团总裁任志强接连在主流媒体上亲自撰文予以激烈反对，并得到许多知名房地产商的附和。2个月后，政府以国务院的名义发布18号文件，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。 前后两个月，两份高规格文件措词、态度的180度转变，被普遍视为房地产商利益群体的一次公开的胜利。对121号文件的激烈抗辩，显示了中国房地产界已经崛起的开发商利益群体的存在，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。无疑地，
7、121号文件及其随后所发生的关联事件，已看作是中国房地产市场发展的一道分水岭。,18号文件与121号文件最大的差别： 其一是对全国房地产市场的认识差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的。 其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。 没有一个国家(包括经济发达国家)会让所有人都实现购买自有住房的，所有的国家中都会有大约30%的家庭会用租赁的方式解决住房问题。中国的政策也应同样。政
8、府要解决所有人的住房问题，但不等于让所有人都拥有住房。用租赁的方式解决住房问题不等于生活空间与生活质量就差，尤其是不能期望所有人都购买一手新房，二手房并非达不到住房需求的满足。当中国从计划经济向市场经济转化时，就必然出现贫富差别，正是因为有一部分人先富起来了，才可能带动共同富裕。既然存在一个从贫富差别向共同富裕的过渡，那么就必然的会存在着消费的差别。有不同的消费需求，自然也就会有不同消费档次的产品的供应。也恰恰是这种差别消费在引导着市场的进步、科技的进步、生活质量的提高和日益增长的消费欲望。,The history of regulatory policies,Video,Current ho
9、use price,Part 2: Why the house price is so high,Four main reason leading the high price,First : The requirement and attitude to house of Chinese people Second : Overheated-economy; Real estate investment and speculation Third :Local government finance excessively depends on the real estate Forth：Th
10、e poor regulatory policies,The Chinese population is so large that the house is higher and higher,Baby boom (婴儿潮),Baby boom is any period marked by a greatly increased birth rate The term “baby boom” most often refers to the dramatic postWorld War II baby boom(19461964). There are an estimated 78.3
11、million Americans who were born during this demographic ,demrfik (人口学的) boom in births,第二次世界大战后，美国出现了一次人口生育高潮，19461964年间有7580万婴儿出生，美国将其称之为“婴儿潮”。随着婴儿潮人口的成长，美国的经济也步入了令人眩目的成长期。20世纪60、70年代，美国的婴儿潮人口带动了玩具、卡通、流行音乐的成长；20世纪70、80年代，步入结婚活跃期的婴儿潮人口带动了房地产、汽车业的成长；20世纪80、90年代，步入消费黄金期的婴儿潮人口又带动了个人电脑和互联网的成长。美国经济学家保罗皮尔
12、泽指出，“婴儿潮出生的人虽然只占现美国人口的28，但所创造的经济价值却占美国整体经济10兆美元的一半，婴儿潮人口创造了历史上最大的股市涨幅、房屋需求、国际航空、个人计算机、电脑网络和运动休闲工具的需求”。,Chinese baby boom,From the chart ,we can learn that there are totally three times baby boom appeared in China from 1949. 1、建国后不久就出现了第一次婴儿潮：当时，刚刚解放的新中国实行鼓励生育的政策，那时一个家庭四五个孩子很正常，人口增长率将300%。但是当时中国人口只有4
13、亿，基数小，战后婴儿潮人口的绝对数量相对不大。 2、第二次婴儿潮自1962年三年自然灾害结束后开始，这一波高峰在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。这时期，国民经济情况逐渐好转，补偿性生育来势很猛，人口出生率在3040之间，平均达到33，10年全国共出生近2.6亿人。占当前全国总人口数的约20%。现在，他们已成长为社会的中坚。 3、进入19861990年，中国上一次“婴儿潮”新增人口已经成家立业，进入生育年龄，又产生了第三次婴儿潮，称作回声婴儿潮。其中1990年是这5年中出生人口最多的一年。由于计划生育政策，此次婴儿潮出生人口总量虽不及主力婴
14、儿潮，但也有1.24亿，接近当前全国人口的10%。作为主力婴儿潮的下一代，回声婴儿潮，亦撑起了一个代表性的名词“80后”一代。 值得注意的是：目前人口众多的“80后”一代也已长大，陆续成家立业。在21世纪的前15年，中国将迎来新一轮的“婴儿潮”。以此类推，每次“婴儿潮”平均都会有20-30年的周期。,In Chinese tradition，most Chinese would like to own a house to get married.,越来越多的人想靠房价上涨来实现增值获利,地方财政过度依赖房地产业是房价上涨的一个深层次原因。 据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23
15、.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.838.8，卖地已成为一些地方政府的重要财源。 并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。,Local government finance excessively depends on the real estate,通往高水平的GDP之路,影响房价的因素还有很多，人民币升值压力、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最后决定着中国房价上涨的关键因素，仍是供给与需求的关系。 当前中国城市房地产市场供不应求是房价高涨不下的根本原因。同时，房地产商们的炒作以及其他的一些原因助长了这种增长的幅度和趋势。,Conclusion：,Part 3: What does the high house price bring to us,Thank You,
