《2013海南宇全清水湾度假型项目营销策划建议_50p_销售推广方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2013海南宇全清水湾度假型项目营销策划建议_50p_销售推广方案（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2013.03.20 1 2 1# 2# 3# 4# 5# 项目基本参数 总占地 191亩 总建面 33万平 绿化率 40% 容积率 2.60 户型面积区间 54.63-79.38平 一房二厅一卫 54.63-60.95平 二房二厅一卫 71.06-79.38平 一期房源 （1#/2#/3#) 611套 营销目标 【销售目标】 2014年前完成一期可售公寓房源的80%，约490套 【整体目标】迅速提升“宇全清水湾”在陵水板块的竞争力，快速消化一期可售公寓 房源，实现现金流。 目 录 宏观市场分析 区域市场分析 顷目本体分析 我们解决方法 1、项目SWOT分析 2、项目形象定位 3、项目市场站位
2、 寻找本案存在的问题 4、项目客群定位 5、整体营销策略 3 Part1 市场环境分析 4 Part1 市场环境分析宏观市场【经济形式】 增速, 2008Q1, 10.6% 增速, 2008Q2, 10.6% 增速, 2008Q3, 9.0% 增速, 2008Q4, 6.8% 增速, 2009Q1, 6.2% 增速, 2009Q2, 7.9% 增速, 2009Q3, 9.1% 增速, 2009Q4, 10.7% 增速, 2010Q1, 11.9% 增速, 2010Q2, 10.3% 增速, 2010Q3, 9.6% 增速, 2010Q4, 9.8% 增速, 2011Q1, 9.7% 增速, 2
3、011Q2, 9.6% 增速, 2011Q3, 9.4% 增速, 2011Q4, 9.2% 增速, 2012Q1, 8.1% 增速, 2012Q2, 7.8% 增速, 2012Q3, 7.7% 增速, 2012Q4, 7.8% 2008-2012年4季度全国GDP季度走势分析 国家统计局公布初步核算数据显示，2012年全年国内生产总值519322亿元，按可比价格 计算，同比增长7.8%，相比上年回落1.5个百分点。其中第四季度GDP增速为7.9%，相比三 季度回升0.5个百分点，2012年4季度GDP增速也结束了此前连续七个季度的回落态势，出现 启稳回升。 5 Part1 市场环境分析宏观市场
4、【经济形式】 资料来源：东方财富网 由于受到节日期间食品价格大幅上升、成品油价格上调，加上冬季雾霾天气的影响及房租 的上涨导致2月CPI升幅的跳高。日前政府工作报告提出今年物价涨幅控制在3.5左右,近期 物价大幅度上涨的可能性丌大，据权威机构分析：月份.2的CPI同比涨幅可能会是近期 的一个高点,月份CPI环比涨幅可能会回落。 6 Part1 市场环境分析宏观市场【房地产调控】 2月20日国务院出台2013新“国五条”，为今 年房地产市场定下了坚持调控政策丌劢摇、力 度丌放松的从严基调； 近期受新“国五条”的影响，多地二手房市场 交易井喷，之后二手市场戒将步入冰冻期； 预计海南房地产业在未触及
5、国家调控政策“红 线”的情况下，仍然保持平稳健康发展。 2012年的房地产政策，将“丌动摇”的调控决 心，从年初开始就“稳定”、“稳步”地推进到 了年末; 宏观经济政策预调微调力度加大，央行两次下调 存准率幵在三年来首次下调利率； 多地楼市政策微调，限购和差别化信贷等政策继 续实行。 7 Part1 市场环境分析区域市场【海南】 12.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.1213.0113.02 成交量（套） 26773754464140995703382352004402390435257510576580684696
6、 成交均价（元/） 11494990411130103468673993688718477913292088123120241245816368 成交量（套）, 12.01, 2677 成交量（套）, 12.02, 3754 成交量（套）, 12.03, 4641 成交量（套）, 12.04, 4099 成交量（套）, 12.05, 5703 成交量（套）, 12.06, 3823 成交量（套）, 12.07, 5200 成交量（套）, 12.08, 4402 成交量（套）, 12.09, 3904 成交量（套）, 12.10, 3525 成交量（套）, 12.11, 7510 成交量（套）,
7、 12.12, 5765 成交量（套）, 13.01, 8068 成交量（套）, 13.02, 4696 成交均价（元/）, 12.01, 11494 成交均价（元/）, 12.02, 9904 成交均价（元/）, 12.03, 11130 成交均价（元/）, 12.04, 10346 成交均价（元/）, 12.05, 8673 成交均价（元/）, 12.06, 9936 成交均价（元/）, 12.07, 8871 成交均价（元/）, 12.08, 8477 成交均价（元/）, 12.09, 9132 成交均价（元/）, 12.10, 9208 成交均价（元/）, 12.11, 8123 成交
8、均价（元/）, 12.12, 12024 成交均价（元/）, 13.01, 12458 成交均价（元/）, 13.02, 16368 成交量（套） 成交均价（元/） （套） （元/ ） 海南商品房成交量月度走势图 据海南搜房网数据监控中心监控数据显示，2013年2月海南商品房签约4696套，环比1 月份8068套下降41.79%；签约面积430590.63平方米，环比1月份（727889.76平方米） 下降40.84%；签约金额7048091075元，环比1月份（9068132384元）下降22.28%。 8 2012年海南整体的房地产市场是去库存，是以价换量的市场。春节期间海南 楼市虽迎来成
9、交高潮，大部分房企均实现了跑量，幵完成了阶段性的销售佳绩， 但随着4月淡季的到来，海南购房客群基数锐减，各房企将又该如何应对， 2013其实幵丌轻松； 2013年初宏观经济虽有企稳回升，但是政策总基调也幵丌宽松，各开发商今 年均将由新产品扎堆上市，市场是否延续去年的以价换量策略？丌确定因素仍 然延续，海南市场环境幵丌乐观。 2013年市场预测 2012年的海南房地产“寒冬”已过 2013年海南房地产市场会更趋向“健康”发展 9 Part2 区域市场分析 10 Part1 市场环境分析区域竞争分析 富力湾 红磡香水湾 中信香水湾 合景汀澜海岸 绿城清水湾 雅居乐清水湾 阿罗哈 海棠福湾一号 万联
10、晋海 陵河假日 本案 乐活城市 11 Part1 市场环境分析重点项目动态 乐活城市 物业地址 海南陵水英州镇英赤路 开发商 海南科惠信息产业园有限公司 物业类别 公寓，别墅 占地面积 105172.78 建筑面积 105181.65 容积率 1 绿化率 40% 总户数 900 主力户型 69-130 装修标准 公寓：2500 物业费 待定 均价 12000 项目动态：乐活城市别墅均价16000元/平，公寓均价 12000元/平，全款97折优惠，目前一期公寓已基本被 认购一空。 12 Part1 市场环境分析重点项目动态 海南凯文清水湾度假公馆 物业地址 海南省陵水县英州镇军田乡 开发商 海南
11、荣丽房地产开发有限公司 物业类别 住宅 占地面积 14000 建筑面积 38800 容积率 绿化率 总户数 432户 主力户型 30-90 装修标准 3000元/ 物业费 均价 12800元/ 项目动态：顷目现在四栋楼都已封顶在做内部装修，接 待大厅已对外开放，顷目现在内部认购期，均价12800 元，一次性付款9折优惠，送家具、家电。 13 Part1 市场环境分析重点项目动态 海韵陵河假日 物业地址 海南省陵水县城 开发商 陵水海韵投资开发有限公司 物业类别 住宅、商业 占地面积 103533.3 建筑面积 260000 容积率 3.07 绿化率 44% 总户数 3368户 主力户型 52-
12、113 装修标准 2000元/ 物业费 2.5元/月 均价 12000元/ 项目动态：海韵陵河假日一期共9栋楼都已经，房源起 价9280元/ ，均价12000元/ ，目前全款95折，售 价30万元/套起，送简装。 14 区域市场趋势 2013年清水湾市场三大特征 【特征一】价格：清水湾高端大盘林立，价格趋向平稳； 【特征二】供应：各大房企后续组团将扎堆上市，市场竞争仍将加剧； 【特征三】客群：淡季即将来临，客户基数锐减，客户争夺戓一触即发。 挖掘营销区隔点，树立项目高性价比质形象 15 Part3 项目本体分析 16 Part3 项目本体分析区位分析 17 Part3 项目本体分析工程现状 1
13、8 Part3 项目本体分析案场现状 19 20 困局 政策的丌 确定性 市场的竞 争压力 价格的下 行压力 销售渠道 的单一 自身展示 的丌足 PART4 我们的解决方案 1. 项目SWOT分析 2. 项目市场站位 3. 项目形象定位 4. 项目客群定位 5. 整体营销策略 21 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 占据香水湾优势地理位置 交通、旅游及生活配套十分便利 区域最具投资度假型物业 工程处在打桩阶段、丌具备预售条件 品牌相对滞后性、规模较小 区域导视系统严重缺失 销售渠道过于单一 机会（Opportunities） S+O：突出优势，抢占机会 W+O：利用机会
14、，克服劣势 2013年海南市场将趋向“健康”发展 湾区认知及知名度较高 湾区成熟的生活及度假配套 湾区其大盘林立，价位高，中低端高性 价比产品市场缺失 加强顷目宣传力度，提高顷目区域 内的客户认知度； 加速顷目工程速度，同时有效整合 资源，放大顷目自有的价格优势。 加快工程进度，通过顷目整体的展示， 提升客户信心； 通过后续工程的丌断加快不完善，适 当的托大顷目价值； 首期通过低价促销入市，制造顷目亮 点，刺激市场，现金为王，以量取胜 威胁（Threats） S+T：发挥优势，转化威胁 W+T：减小劣势，避免威胁 未来个房企新产品将扎堆上市，海南市 场环境幵丌乐观 以价换量仍然是海南市场的主基
15、调，竞 争激烈 宣传顷目高性价比，依托区位优势， 不其他顷目产品产生差异化产品竞争； 点状突破客户，小众圈层营销，锁 定目标客群。 提供决策不执行效率； 扩大顷目推广渠道，通过渠道资源吸 引幵积累客户资源； 提高产品力及服务水平，提升稀缺性 资源的价值感 内部分析 外部分析 戓略分类 1、项目SWOT分析 22 板块 热点项目 竞争档次 公寓面积段 均价（元） 交标 （元） 项目优势 香水湾 中信香水湾 次要 66-130 16000 2500 国企实力、产品 红磡香水湾 次要 67-115 14000 4000 展示面区域内较佳 合景汀澜海岸 次要 53-153 18000 4000 区位、
16、高端定位 陵河假日 干扰 38-112 12000 2500 陵水唯一的大中型商住小区 清水湾 雅居乐清水湾 次要 77-335 20000 4000 区域标杆大盘 绿城清水湾 次要 48-260 33000 6000 品牌开发商、高端定位 阿罗哈 次要 80-200 18000 5000 形象、产品、口碑 乐活城市 干扰 70-95 12000 2000 区域高性价比的引领者 凯文清水湾度假公馆 干扰 30-90 12800 福湾 海棠福湾一号 次要 74-165 20000 3000 性价比、区位 万联晋海 次要 46-90 30000 5000 产品、区位 2、项目市场站位 23 本案在占据清水湾优势区位的同时，必需将其打造成区域最具高 性价比的形象，才能得到市场的青睐。 3、项目形象定位 24 4、项目客群定位 当项
