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1、竞争项目消费者需求研究报告,营销管理部,一、杭州写字楼市场概况介绍,1、近期杭州写字楼市场整体气氛 杭州前两年楼市火爆的时候，写字楼市场一直不温不火，“倒挂”现象一直存在；杭州楼市风云变幻的时候，杭州的写字楼却站到了最前沿。今年上半年，杭州写字楼行情稳定前进，市场形式逐渐好转。,2. 杭州写字楼的供给 随着杭州经济高速发展和城市规模日益扩大，近年杭州写字楼供应的零散分布状况有所改变，集中商务区已经明显。黄龙商圈、钱江新城 、武林商圈已经形成杭州成熟的商务中心。 该三大区域只有钱江新城呈现集中供给的态势，黄龙和武林由于地处城市中心，新开发项目有限，现有产品品质及商务氛围正处于不断沉淀聚纳中，核心
2、区域外如城北和城东，不少房地产开发商都准备或者正在介入写字楼开发。,3 .写字楼需求 从实际调研的情况来看，随着产业的不断国际化及市场的细分，越来越多的企业办公出现集群化，达到资源共享；目前杭州写字楼市场的投资性购买比例提高较快，新近开发的楼盘尤其如此，写字楼的长期投资价值开始被关注。,4.杭州写字楼市场价格及租金水平 目前杭州写字楼市销售价格总体仍有上升空间，租金回报比例略低于上海北京等城市，但仍然大大银行存款收益、货币基金收益和长 期住宅投资回报水平。,二、写字楼需求客户群体分类,1）、需求客户群体分类 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机 关、事业单位客户群，大型企业
3、客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。 另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。,2）、各类群体需求特征及需求发展趋势 政府机关、事业单位客户群 需求特征带有明显的计划色彩，一般按照计划逐步释放。该类群 体主要是改善办公环境的需求。未来按照政府计划，该群体的主要需 求集中在钱江新城办公楼市场。,大型企业客户群 目前杭州写字楼市场该类客户群主要包括各类大型的金融企业， 工商企业，制造企业。这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块 和武林板块为主的传统市中心商业区。 此类客户群体是未来杭州高档纯写字楼的重要消费群体，且具有 较大的增长潜力。逐渐壮大的中小型企业、
4、越来越多总部迁入杭州的 浙江民营企业、外资企业跨国公司驻杭州分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。 我们分析未来这些客户群体的需求将以传统的市中心区域，黄龙 商务区及钱江新城 CBD 区域为主。,民营企业客户群 杭州经济的发展过程也是大量民营企业成长的过程。它们创业之 初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此“宜居宜办公”的商 住楼成为最好的选择。 但随着企业的逐渐成长，形象宣传和品牌塑造会促使这类客户群 体产生较大的高档商办写字楼需求。未来该类客户群体的需求将主要 分布在传统市中心区域和滨江区域。,投资性需求的客户群体 随着住宅投资价值的回落，写字楼相对较好的发
5、展前景及较稳定 的投资回报率（租金回报率高于住宅）将会吸引一定数量的纯粹投资 型客户群体。他们将成为未来杭州写字楼市场的“助燃剂”和“润滑 剂”。,三、各区域写字楼客户研究,黄龙板块,黄龙板块杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平 核心驱动力： 行政导向，商业、交通配套成熟； 教育、文化氛围聚集高素质人才； 省、市级的公建配套； 租金/售价 租金：3-6元/m2/天； 售价：1.4-3万元/m2； 物业管理费：8-12元/m2/月（含水电）； 租售状况 受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85以上；空置率最低，且07年一季度
6、空置率继续下降3%；,典型写字楼EAC欧美中心,世贸丽晶城位于杭城世贸黄龙国际化区域，南临天目山路，北邻文三路，西至教工路，东接浙江大学西溪校区，与杭城标志性建筑群浙江世贸中心、黄龙体育中心三足鼎立，是世贸商务区、黄龙风景区、浙大高教区、文三路高新技术开发区的交汇之处。 总占地面积130多亩，总建筑面积约40万平方米，其中EAC建筑面积近20万平方米，是杭州目前城市核心唯一集甲级写字楼、顶级酒店服务式公寓、高端品牌购物中心和星级酒店组合的城市综合体高端物业。,典型写字楼EAC欧美中心,EAC办公楼产品标准 电梯配备：27台进口瑞士迅达电梯，超高超宽精装轿厢，低区2.5米/秒以上速度，高区3米/
7、秒，全天候无滞留商务空间。 幕墙系统：采用美国进口皮尔金顿Low-e夹胶中空玻璃（三层玻璃组合），既满足安全需要又满足节能要求，配置电动可开启窗，更享自然绿色。 空调系统及新风加湿系统：采用美国特灵品牌设备，温度、湿度和新风量均领先于国家规范要求，重要公共区域设置空调除菌装置。 层高要求：净高2.7m以上。 荷载要求：主要活荷载设计值3KN/M2，部分预留5KN/M2高于标准荷载2KN/M2。 宽带系统：10G带宽主干网，楼层带宽1000Mbps。 供电：双路10KV高压供电。 新型架空地板：写字楼整体配备国际流行新型网络地板，为入住公司提供办公布局的“柔性空间”。,黄龙区域客户特征分析,客户
8、特征 行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、 保险、文化传播等； 客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主 选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度： 投资客较活跃，以机构投资者居多； 未来发展趋势 未来5年内将继续保持领先地位； 土地供应稀缺，后续供应量有限；,武林板块,武林版块新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一 核心驱动力 传统商业中心，商业配套成熟； 市政府行政配套； 租金/售价 租金：集中于3-3.5元/ m2/天； 售价：1-1.8万元/
9、m2 ； 物业管理费：6-8元/m2/月 租售状况 平均出租率在80以上； 在售楼盘较少，投资者较多,武林板块客户特征,客户特征 行业：以贸易、信息科技、广告、房地产相关企业及政府类相关企业为主， 客户：入住企业实力较强，以国际国内知名企业为主； 性价比相对黄龙版块是吸引中大型企业的主要因素之一 客户将存在外迁黄龙板块现象 未来发展趋势 潜在供应规模小，出租率继续保持较高水平，租金价格稳定,庆春板块,庆春版块杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，是杭州写字楼开发较早的区域 核心驱动力 金融机构聚集地； 配套成熟；交通便利； 租金/售价 租金：2.8-3.5元/m2/天； 售价：1-1.6万元
10、/m2 ；均价在1.3万/m2 ； 物业管理费：5-7元/m2/月 租售状况 出租率在85左右； 销售速度缓慢；机构企业购买量大；投资者逐渐减小,庆春板块客户特征,客户特征 行业：以金融保险、贸易、信息技术、企业办事处为主 客户：国内、浙江大型金融机构企业和浙江中小型贸易、信息技术企业 金融企业实力雄厚，多租用大面积物业 未来发展趋势 金融街的地位会受到钱江新城的挑战，部分金融机构驻杭总部将向钱江新城迁移； 供应量萎缩和地段价值继续支撑楼宇价值,城站板块,城站板块依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造的完成和商业的发展，本区域商务接待能力大幅度提升 核心驱动力 火车站带来的便利交通； 配套成熟
11、； 租金/售价 租金：1.4-2.8元/m2/天，多集中于2.2-2.8元/ m2/天； 售价：1.3-1.7万元/m2 ；均价在1.4万/m2 ； 物业管理费：3-4元/m2/月 租售状况 平均出租率在75左右； 销售平稳；多机构投资者，整层购买量大；,城站客户特征分析,客户特征 行业：各类内外贸易、国家行政机构、旅行社、物流等服务行业 客户：以江浙行政机构、大中型企业驻杭办事处，中小型贸易企业为主 企业的主要业务覆盖面广，在较大程度上依赖铁路、公路交通 未来发展趋势 高档商务楼和星级酒店投入使用将提升本区域的商务形象，吸引高素质的客户入住,钱江新城板块,09-10年全市将有200万平米的集
12、中供应，写字楼市场基本饱和未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应 钱江新城有10余座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目,典型写字楼案例万银国际,万银国际产品亮点,产品十二大亮点 停车位配比高； 电梯配比量高，运行速度快，轿厢空间大； 单层面积大； 大堂面积1500平方、挑高15米； 双系统空调； 采光中庭以及电梯等候厅； 总裁车位以及专属电梯； 外立面三层玻璃夹胶，节能效果好； 标准层层高3.9米，净高2.83米； 得房率、使用率高，约70%； 大跨度无柱开放式办公空间； 新型网络架空地板。,典型写字楼案例迪凯国际中心,迪凯产品标准,钱江新城客户调研分析,大部分受访人群均对
13、钱江新城区域有了一定的了解，其中一直关注和非常了解的有26.67%和19.58%；在看好钱江新城的物业类型中，住宅、写字楼、酒店式公寓、商铺和不考虑分别占到了29.06%、28.21%、11.11%、14.53%和17.09%。 据此数据，我们认为，钱江新城区域的投资意向方面，投资者对钱江新城写字楼的投资意向几乎接近住宅方面达28.21%；由于钱江新城可销售的商铺较少（如万象城商业为租赁形式），投资者对钱江新城的商铺投资意向较低，为14.53%。 随着一些项目的开发，受访市民中有近五成表示一直关注甚至非常了解该区域。而目前钱江新城的写字楼价格基本符合公共预期价位，可以预见在未来的一段时间，杭州
14、以钱江新城为主的写字楼投资将渐成房产投资主流。,各版块客户来源,金融，贸易，IT相关企业 -他们属于资本和智力密集型企业，公司形象是业务发展的重要因素，所以格外关注所驻办公楼的形象，不仅仅是品质，更是市场口碑。,企业总部 -他们一直勤勉创业，在浙江这片经济热土收获颇丰，当他们具备了走出国门的实力，他们需要一个向全国乃至世界展示实力和国际化商务水平的平台。他们希望需要高标准的办公环境，不仅是为了品质，更是为了面子。,目标客户关注点： 项目的市场评价项目品质,作为黄龙商圈早期入市的代表作 本案的目标客户,33,客户定位,核心客户-杭州私营企业 杭州本地的私营企业 行业类型：咨询、贸易 杭州本地投资
15、客户 重要客户-浙江私营企业、投资客户 浙江省大型民营企业 行业类型：金融、设计类 上海、杭州、温州等地投资客 偶得客户 外资、国内大型企业驻杭分公司,核心客户,重要客户,偶得客户,34,“潜力”型客户 在短期内难以逾越“成本”、“产品”认知模式，中端办公产品成为其寻求的重点目标,价值,习惯,形象,规范,情感,降低成本费用 寻求便利途径，提高产品价值,处于企业发展的起步、爆发期，各方面稳定性弱，习惯租用写字楼,”脑力型“工作的典范，需要及时捕捉行业信息，喜”群居“,人才的储备与成长是炫耀自身的核心点。 企业外在形象常常忽略，重视行业内的口碑传播途径。,喜欢高效率的办公环境,35,“利益”型 服
16、务性企业对“性价比”的苛求，决定了中、低端产品成为其目标物业。,价值,习惯,形象,规范,情感,降低运营成本 具有升值价值,老板的个人喜好决定了公司的价值趋向。,“寄生虫”式的生活,对企业形象要求较中庸，喜欢通过老板的个人魅力体现企业价值,家庭式的工作方式与管理行为,四、写字楼功能需求调研（黄龙区域）,面积需求集中于60-150平米,如上图所示，企业对写字楼面积的需求基本集中在中小面积，即60150M2，其需求比例超过50%。这与浙江的经济形态有较大的关系，浙江省个体私营经济发达，决定其需求的主体是总价较低的小面积办公间。 这对开发商来说也具有很好的警示作用，片面地扩大户型面积将不利于销售；市场上自由分隔户型的畅销无疑说明了这一情况。,黄龙商务区写字楼服务配套需要程度调查,黄龙区服务功能配套需求以实用性为主导，题材性配套使用度不高 黄龙区块企业的性质、业务范围、员工年龄决定了该区域人群的工作生活态
