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1、万科房地产企业成本管理软件开发方案,二四年四月十八日,万科财务部 胡宏,主 要 内 容,成本管理软件开发的背景 软件开发前基础工作和制度的完善 软件使用后的成本管理现状和前景,成本管理软件开发的背景,从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求：,单纯的建安费用控制,加强成本的计划性目标成本管理制度,项目全成本控制,利润是多少不准确,项目间成本不可比,基础资料管理不统一,成本管理软件开发的背景,2000年万科集团成本管理的状况,土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接
2、费,1、统一成本科目的设置,主体造价,园区造价,楼面地价,费用及资金成本,软件开发前基础工作及制度的完善,建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。,几个基本成本概念,责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。,责任成本管理体系要素： （1）责
3、任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人 责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为,2、责任成本管理,3、加强目标成本管理,管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核),目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。,基本概念：,管理工具：动态成本反映系统平台 成本指标数据库,实施过程,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与 材料采购,竣工结算,成本估算,目标成本测算 一,目标成本测算 二,目 标 成
4、本,动态成本,结算成本分析,目标成本形成,动态成本控制,4、加强作业过程管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,总目标,通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位,房地产成本作业过程：,软件开发前基础工作及制度的完善,新项目发展成本控制,控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本 需求文件：新项目发展可行性评审体系,软件开发前基础工作及制度的完善,成本数据库系统：,成本指标数据 项目成本数据 材料设备数据,是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析
5、的重要参考依据。,分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。,记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。,记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。,设计阶段的成本控制,控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 需求文件： 规划设计工作流程与评审制度,软件开发前基础工作及制度的完善,设计成本控制,70%的成本由设计阶段确定,建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本,设
6、计阶段的主要经济指标,容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 ,招标成本控制,控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：工程及材料招标管理办法,软件开发前基础工作及制度的完善,工程量清单招标的优点,降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间； 便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确； 有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量,合同签约阶段的成本控制,控制要点：合同谈判（慎
7、选） 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：工程合同管理办法 合同分类编号规则,软件开发前基础工作及制度的完善,合同的主要经济条款,合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2% 采购保管费：1.53%(其中采购70%、保管30%） 保修金：35% 材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等 ,合同签约阶段的成本控制,软件开发前基础工作及制度的完善,工程类合同共分六类，相应编号按下列括号中汉字表示。 土地合同（土地）：项
8、目合作开发与土地使用权出让、转让等合同； 前期合同（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等合同； 施工合同（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装合同； 工程材料设备采购合同（采购）：包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买等合同； 园林环境合同（环境）：包括室外环境施工和采购合同； 营销包装合同（营销）：包括策划、销售代理、样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等合同；,施工期间的成本控制,控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 需求文件：设计变更、现场签证管理办法
9、,软件开发前基础工作及制度的完善,结算阶段的成本控制,控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件：工程预结算管理办法 结算复核工作实施细则,软件开发前基础工作及制度的完善,销售承诺及物业管理成本控制,控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：销售管理制度 物业管理制度,软件开发前基础工作及制度的完善,责任成本管理,目标成本管理,作业过程管理,成本管理软件,公司总经理层,控制系统,信息系统,组织系统,最终形成如下所示的成本管理构架和模式,领导机构
10、,管理工具,管理制度,成本、工程文件,金蝶开发合同管理软件的优势,成本数据与财务息息相关，能方便的进行数据转换。,金蝶软件的数据安全性较高。,金蝶软件的控件中，已很好地实现分项目按数据进 行授权，查询方便且功能强大。,金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。,软件使用后的成本管理现状和前景,工程和材料采购合同条款、合同价集团内互相借鉴。,类似项目之间很方便进行比较，挖掘成本降低潜力。,及时统计变更签证的造价，实现可控。,成本数据与财务之间相互调用，协调高效。,各项目成本数据集中反馈，即时了解项目动态成本 和利润状况，项目定位和领导决策更加准确。,工程管理部合同统一管理，对供应商进行评估,项目经理部变更签证、进度款、项目成本信息,相关业务部门了解合同实施状况，合同款的 支付情况,房地产企业基本数据平台,软件使用后的成本管理现状和前景,几个成本观点,成本管理要依赖于全员,省钱等于赚钱,成本管理不等于省钱,成本水平是专业水平的反映,专业追求，永无止境！,谢 谢！,
