《201312月27日南通海安达欣·祥和湾年前营销策划提报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《201312月27日南通海安达欣·祥和湾年前营销策划提报（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、达欣祥和湾年前营销策划提报 上海智旭&联旭营销机构 2013.12.27 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 前言。 海安汽车站共有180个停车位 最大客流量180车*50座人=9000人/天； 春节期间一个月（30天）满运； 海安回乡客预计至少达到27万人！ 海安目前97.83万人，城区人口20.8万人（2012年） 海安返乡客占了总人口的27.6%！ 海安近三年人口连续下降1%； 因此，返乡客是海安房地产
2、重要客户 本次报告旨在如何截留过年的返乡客，实现销售。 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 报告目录 1. 客群定位分析 2. 产品卖点梳理 3. 媒体计划及销售目标 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 PART1 客群定位分析 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 海安本地人士： A.高收入阶层、商业主、政府高官：此部分是目前已购商品房的主要构成者。收入高对居住环境有一
3、定要求-密度小、绿化面积大、小区 物业管理完善，是中高端楼盘消费者的主力军。 B.政府机关单位、事业单位公务人员及工作人员：目前公务人员收入水平相对较高，有较好的经济基础而且收入稳定，绝大多数家庭 居住现状较差和居住观念较为传统，他们存在换房、二次置业的需求，在新一轮房地产市场发展期来临时，这部分人群将成为市场主要的购买 人群或者形成集体团购 C.高级管理人员:海安效益较好的公司、工厂企业尤其是上市公司的高级管理人员会成为商品房购买人群的重要组成部分，他们一般收入较 高且稳定，通过银行按揭等方式可以很轻松改变居住环境。 D.个体经商户和从事药品、食品销售的经商人士：这部分群体经常在外地工作、经
4、商，对于房地产有较多的认识和比较，对居家环境 有较高的要求，且经济承受能力强，可以接受档次较高的住宅项目。 海安WHO在买房？ 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 E. 棚户区改造工程拆迁户：为加快城市改造步伐，改变城市形象，海安近年来较多投入于改善棚户区居民居住条件和生活环境。 F. 城市化进程：对乡镇经济条件较好的人群总想在市区拥有一套房，1、为子女的教育问题；2、享受城市生活的便捷；3、子女城里有套房 ，父母体面；4、现在的年轻人都涌入城市； 海安返乡客（在外务工人员）： 每年海安返乡的客群约占海安总人口的三分之
5、一，该类客户的特征：1、一部分在外打工，家在海安，想在海安买房；2、一部分常年在外，但 在外地置业安定（海安人口流失部分），想在家乡有套房；3、工作多为建筑业、工商个体户，手里存有资金；4、对住房的性价比考虑比较看 重，主要为价格和品质；5、家里有老有小，对海安留有牵挂 外来人士：因经商和工作关系，长期驻扎在海安的生意人。 海安属长三角洲经济区，为上海辐射地带。是全国著名的教育之乡、装备制造之乡、建筑之乡、茧丝绸之乡、河豚之乡、纺织之乡、花鼓之乡 、紫菜之乡和长寿之乡，吸引了许多经商人士常年驻扎于此，加上海安是宜居生态城市，人居环境较佳，这部分群体一般因其收入较高，消费 能力较强，多愿意在此购
6、房居家和投资兼顾。 海安WHO在买房？ 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 支付能力级别分类特征关注点倾向户型 顶级客户 高官、高收入富豪阶 层、政店 彰显身份尊贵感 别墅、大面积洋房、水 景大宅 高端客户 公务员、企业主、国企 高官、商务人士 改善居住环境 产品、品牌、交通、配 套、物业、安全 130平以上舒适、奢华大 户型三局、四居为主 中高端客户 白领阶层、本地及外来 常驻商务人士、个体 户、企业中高层 婚房、家庭、 改善 产品、品牌、交通、配 套、物业、安全 80-120平两居室为主， 少量三居、四居 中端客户
7、 投资客、旅游养老、刚 需 投资、刚需、 改善 价格、便利、安全、配 套 低总价,低门槛两居 中低端原住民、外来年轻人满趍居住需求 价格、便利、安全、配 套 低总价,低门槛一 居、两居 客 群 分 类 ？ 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 别墅客户去 哪 里 买 房？ 南 通 周 边 南 通 周 边 海 安 县 城 海 安 县 城 海 安 县 城 海 安 县 城 稀缺的祥和湾别墅对 海安各别墅客群均有 致命吸引力 顶级客户顶级客户 高端客户高端客户 中高端客户中高端客户 中端客户中端客户 低端客户低端客户 2014房
8、地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 公寓客户去 哪 里 买 房？ 南 通 周 边 南 通 周 边 海 安 乡 镇 海 安 乡 镇 海 安 县 城 海 安 县 城 海 安 县 城 海 安 县 城 祥和湾公寓总价低，产 品优，性价比高，吸引 大量中低端客户 顶级客户顶级客户 高端客户高端客户 中高端客户中高端客户 中端客户中端客户 低端客户低端客户 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 客户群体的主要落位 客户主要来源1、几大支柱企业；2、政府部门； 3、私营
9、业主；4、周边乡镇（胡集、曲塘、双楼 ）；5、种植业农业户； 农业支柱产业区域 刚需型需求 首次置业客群为主 工业园区 刚需型需求 首次置业客群 县城区 改善型 需求 二次置 业客群 胡 集 镇 工业园区 刚需型需求 首次置业客群 如皋 少量外地客户 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 本案别墅客户定位 本案别墅产品在海安不仅稀缺，社区规划及品质均为优产品，通吃一切 别墅客群。 返乡客个体户（建材、建筑承包商、农副产品生意等） 政府高官 企业领导层 企业管理层 公务员 私营业主 顶级客户 高端客户 中高端客户 中端客户
10、 但凡想在海安买 别墅的客户必然 会到本案来看房 本案别墅客群 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 本案公寓客户定位 本案距离海安县城相对较远，公寓产品对城中心客户具有抗性，价格差 与产品差异可打动部分客户；主要客户为返乡打工客户及乡镇客户 在外打工的返乡客(包工头、白领、服务行业等） 结婚置业的刚需 乡镇改善客户 周边物流园区的 厂房职工与小干部 顶级客户 高端客户 中端客户 中低端客户 主要为对性价 比特别看重的 中低端客群 本案公寓客群 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】
11、房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 部分外省市购 房者作为补充 部分外省市购 房者作为补充 项目周边物流园 区的职工和领导 ，注重品质和交 通便捷 项目周边物流园 区的职工和领导 ，注重品质和交 通便捷 当地拆迁、回 迁，想在县城 买房却买不起 的客户 当地拆迁、回 迁，想在县城 买房却买不起 的客户 海安人口下降 部分的客户想 在海安买房 海安人口下降 部分的客户想 在海安买房 投资/未来的政 经中心/城市发 展方向 投资/未来的政 经中心/城市发 展方向 青睐低密度产 品，对环境要 求高 青睐低密度产 品，对环境要 求高 本案潜在客户需求分析本案潜在客户需求分析 潜在客户及需求分析 201
12、4房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 从项目体量出发，区域内唯一30万方大盘，树立大牌品的形象与气势； 从整体市场来看，高端客群可选择面较窄，且量较少，因此需要通过多种产品线，尽可能的 扩大目标客群的需求范围； 从市场来看，海安整体推量较大，且均占据海安县核心地段，而本项目相对偏离市区，使得 客户争夺异常激烈，因此差异化的产品可以更能在市场里凸显出来； 从项目本身来讲，稀缺别墅、小高层、高层产品线丰富，同时地处双国道交汇、随着未来交 通和配套的跟进、具备了打造复合型大盘的条件，可以满足多种客户需求。 客户定位小结 2014房地
13、产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 PART2 产品卖点梳理 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 打动客户的卖点输出 稀 缺 别 墅 欧 式 景 观 稀 缺 别 墅 30 万 方 大 盘 采 光 通 透 双 河 景 观 建 筑 品 质 地 源 热 泵 区 域 唯 一 大 盘 稀 缺 别 墅 欧 式 景 观 采 光 通 透 低 首 付 低 总 价 公 寓 户 型 优 40 % 绿 化 率 核心卖点 差异化卖点 次要卖点 主要卖点 2014房地产营销策划大全【
14、唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 返乡客A 低首付，低总价 40%绿化率 . 大盘规划，未来上升空间大 本项目打动各群体的诉求点 在外打工， 在海安有家， 希望在海安买房 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 返乡客B 产品品质（景观、立面、户型） 低首付，低总价 . 大盘规划，未来上升空间大 本项目打动各群体的诉求点 在外打工， 在外地置房 （海安人口流失客群） 希望回到家乡的客户 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，
15、【唯一官网，谨防假冒】 别墅/高端客群 海安别墅选择少 产品品质（景观、立面、户型） 双河景观 地源热泵科技 . 大盘规划，未来上升空间大 本项目打动各群体的诉求点 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 本项目打动各群体的诉求点 改善型客群 优秀户型 40%绿化率 建筑品质 . 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 刚需置业 低总价、低首付 距离县城近（想买县城买不起） . 本项目打动各群体的诉求点 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：10
16、53527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 拆迁客户 低总价、低首付 距离县城近（想买县城买不起） . 本项目打动各群体的诉求点 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 海安县城中心 低首付、低总价 双河景观 . 稀缺别墅，科技别墅 产品品质 本项目打动各群体的诉求点 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 周边县/镇/乡客群 低首付，低总价 . 本项目打动各群体的诉求点 距离县城近（想买县城买不起）， 且县城教育资源好 2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网： ，【唯一官网，谨防假冒】 周边物流园区厂 房工人和小领导 低首
