《新城ppp项目方案设计》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新城ppp项目方案设计（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 交通导向城市建设PPP项目 方案策划 交通导向城市建设PPP项目 方案策划 王守清（指导教师） 伍迪（组长，理论政策分析、项目细分与总结、谈判方案、 PPT制作） 马生华（投融资整体框架搭建、方案分析比选、项目公司与合 同框架） 丛颖（宏观经济背景总结、土地市场分析、融资方案分析） 谢菁（项目背景分析总结、政策背景分析总结） 耿华敏（新城案例分析、房地产市场分析、财务计算与评价） 袁尚南（项目风险管理、 王守清（指导教师） 伍迪（组长，理论政策分析、项目细分与总结、谈判方案、 PPT制作） 马生华（投融资整体框架搭建、方案分析比选、项目公司与合 同框架） 丛颖（宏观经济背景总结、土地市场分
2、析、融资方案分析） 谢菁（项目背景分析总结、政策背景分析总结） 耿华敏（新城案例分析、房地产市场分析、财务计算与评价） 袁尚南（项目风险管理、公司背景分析公司背景分析） 梁时娟（新城案例分析、房地产市场分析） ） 梁时娟（新城案例分析、房地产市场分析） 2011年2011年4月13日4月13日 汇报提纲汇报提纲 背景介绍背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 谈判框架谈判框架 风险管理 谈判方案 投融资方案投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 后期展望后期展望 土地使用权 火车运营权 2 选题背景1：城市化选题背景1：城市化 我国高速推进城市化进程我国高速推进城市化进程
3、 2000年，我国城市化率为36%。2009年，我国城市化率已达46.6%。 年均提高1.2个百分点。 根据联合国的估测，我国的城市化率在2050年将达到72.9%。 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 选题背景2：轨道交通选题背景2：轨道交通 建设规模大、投资高建设规模大、投资高 铁道部2010年初公布：2010年中国铁路安排固定资产投资 8235亿元，计划新线铺轨3690公里，复线铺轨3150公里，新 线投产4613公里，复线投产3438公里，电气化投产6401公里。 “十二五”：“加
4、强综合运输体系建设”、“推进国家运输 通道建设，基本建成国家快速铁路网和高速公路网，发展高 速铁路，加强省际通道和国省干线公路建设”。 铁路建设带动城市发展铁路建设带动城市发展 预计2010年至2012年，还将开工建设一批新线，投资规模也 将大幅度增加。新线投产达到2.6万公里，其中客运专线 9200公里。 到2012年底，我国铁路营业里程将达到11万公里以上，其中 客运专线和城际铁路将达到1.3万公里，建成新客站800多座。 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 3 选题背景2：轨道交通选
5、题背景2：轨道交通 高速铁路网高速铁路网 规划:五纵六横七连线 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 项目背景1：地理位置项目背景1：地理位置 重庆市菜园坝地区位于渝中半岛腹地中央，为渝中区两江四岸滨江地带的重 要组成部分，也是渝中半岛最具景观和城市功能的重要区域。随着菜园坝火 车站由原来的普通客运站正逐步转变为城际铁路终端站，火车站周边的城市 功能将面临整体更新。 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判
6、方案 后期展望 4 项目背景2：成渝经济区项目背景2：成渝经济区 成渝经济区包括重庆31个区县和四川15个市，区域面积 20.6万平方公里。 成渝经济区规划五大定位 成渝经济区城际铁路网规划 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 项目背景3：小结项目背景3：小结 车站功能车站功能 菜园坝火车站-重庆高铁站 普通客运站场-城际铁路终端站场 地区功能地区功能 “成渝一小时生活圈”终端节点 城市配套与站场接口同步实施使地区升级 整体更新使城市功能与土地价值提升 城市窗口展示地位 背景介绍 选题背景
7、 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 5 理论背景：发展PPP的积极因素理论背景：发展PPP的积极因素 PPP适用于交通导向的新城开发（TOD） 规模效应 自偿与互偿（捆绑） 解决政府资金问题 至2009年底，重庆政府贷款余额为8857亿元，较 2008年增长了40%左右。而财政一般预算收入增长 18.1%。 重庆市人民政府十二五规划纲要：重庆市将需要至 少2.3万亿元的资金需求。其中包括总投资接近1万 亿元左右的两江新区；投资2500亿元的成渝经济区 等。 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景
8、投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 政策背景：宏观层面政策背景：宏观层面 公司法公司法 合同法合同法 物权法物权法 水土保持法水土保持法 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划 的建议 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划 的建议 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细
9、分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 6 政策背景：专业层面政策背景：专业层面 关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定 关于实行建设项目法人责任制的暂行规定关于实行建设项目法人责任制的暂行规定 关于以BOT方式吸收外商投资有关问题的通知关于以BOT方式吸收外商投资有关问题的通知 商业特许经营管理条例商业特许经营管理条例 关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见 关于固定资产投资项目试行资本金制度关于固定资产投资项目试行资本金制度 关于加强国有基础
10、设施资产权益转让管理的通知关于加强国有基础设施资产权益转让管理的通知 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 政策背景：地方与项目层面政策背景：地方与项目层面 重庆市人民政府十二五规划纲要重庆市人民政府十二五规划纲
11、要 重庆市高铁站场地区（菜园坝地区）概念性方案国际征集 书 重庆市高铁站场地区（菜园坝地区）概念性方案国际征集 书 重庆市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的决定重庆市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的决定 重庆城市房地产开发经营管理条例重庆城市房地产开发经营管理条例 重庆市房地产开发建设项目手册管理实施办法重庆市房地产开发建设项目手册管理实施办法 成渝经济区城际铁路网规划成渝经济区城际铁路网规划 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 7 项目细分项目细分 细分依据 重庆市渝中区人
12、民政府、重庆市规划局： 重庆市高铁站场地区（菜园坝地区）概念性方案 国际征集书 某顾问集团有限公司 重庆菜园坝高铁站概念设计方案咨询 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 项目细分项目细分 细分结果 项目范围：北至长江路，南临长江，东至珊瑚公园， 西至龙家湾隧道，东西长约2360米，南北宽约740米， 总用地面积约100公顷，整体地貌呈台地状跌落，最大 高差接近90米。 可分四个子项目： 子项1（改建）：车站改扩建 子项2（改建）：车站综合区 子项3（新建）：两路口商务区开发 子项4（新建）
13、：铁路坡绿化建设 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 8 子项1：车站改扩建子项1：车站改扩建 建设成本分担 铁道部：高铁线路的规划和建设,全部由中央政府集中 组织实施,建成后的营运,交中国高铁公司集中管理。 本车站建设费用：30%（当地政府）+70%（铁道部） 建设周期 三年 参与方式 建设 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 子项2：车站综合区子项2：车站综合区 建筑形态 办公楼、
14、零售市场、商务商贸、购物商场等 建设周期 分三期，共五年建成 参与方式 建设 可参与投资 和运营 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 9 子项3：两路口商务区开发子项3：两路口商务区开发 建筑形态 综合商务商贸区CBD 土地 由于高铁的建设，升值空间巨大 参与形式 多种形式参与 但不能保证获 得土地使用权 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 子项4：铁路坡绿化建设子项4：铁路坡绿化建设
15、 水土保持法修订草案第三十二条： 开办生产建设项目或者从事其他生产建设活动造成水土流失的，应 当进行治理。在山区、丘陵区、风沙区以及水土保持规划确定的容 易发生水土流失的其他区域开办生产建设项目或者从事其他生产建 设活动，损坏水土保持设施、地貌植被，不能恢复原有水土保持功 能的，应当缴纳水土保持补偿费，专项用于水土流失预防和治理。 绿化带or补偿费 参与形式 建设与否可自定 背景介绍 选题背景 项目背景 理论背景 政策背景 投融资方案 项目细分 融资模式 方案比选 项目公司 谈判框架 风险管理 谈判方案 后期展望 10 投融资方案投融资方案 总体原则及SWOT分析总体原则及SWOT分析 参与各
16、方公平、合理分担利益风及险 决策要契合项目本身特点 优势优势(Strength)劣势劣势(Weakness) 1.项目地块是交通咽喉地带。 2.项目地块自然风景 天然基础条件好。 1.项目用地规模偏小， 2.项目地块内商业规模大，层 次较低，基地及周边文化气息 较差。 机会（机会（Opportunity）SO：发挥优势，抓住机会WO ：弥补劣势，抓住机会 1.重庆渝中区分区规划政 策支持 2高铁站建成后，带来大量的 人群往来，形成大规模商务流， 及其他领域的合作。 3.项目周边两路商业中心的衰 落，为项目发展高端服务业， 提供了机遇。 ）SO：发挥优势，抓住机会WO ：弥补劣势，抓住机会 1.重庆渝中区分区规划政 策支持 2高铁站建成后，带来大量的 人群往来，形成大规模商务流，
