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1、承接查验手册宣讲培训,前期服务部 韦国斌 2015年2月,序 言,为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据建房2010165号物业承接查验办法等国家相关法律法规的规定，并结合奥园物业实际情况，制定本办法。,六、承接查验表单填写,目录,五、承接查验操作指引及检验方法,四、承接查验要点,三、承接查验工作程序,二、承接查验流程,一、承接查验定义,指承接新建物业前，物业服务企业和地产项目公司按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。,一、承接查
2、验定义,规范各物业项目对消防系统设施设备承接查验,确保消防系统设施设备在合同期内的日常运行,规避和减少物业管理服务中所管理的消防系统安全责任和风险,获得地产项目公司、业主、公司三赢,项目工程部,物业公司,发出邀请,组织验收,资料接管,现场接管,反馈问题,施工整改,确认接管,与物业公司,二、承接查验流程,三、承接查验工作程序,2.承接查验方案,三、承接查验工作程序,必要时由奥园物业前期服务部组织奥园物业相关职能部门对项目物业承接查验方案进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，前期服务部汇总意见后反馈至项目。,项目在物业交付使用前三个月，由地产项目公司配合物业公司编制项目物业承接查验方案，形成书
3、面方案报告，在方案内明确时间节点安排、项目查验范围、查验方法、查验人员安排、查验结论记录、查验结论反馈等内容。 项目物业承接查验方案经地产项目公司工程经理、项目负责人、工程分管领导同意后报奥园地产负责交楼部门备案。,3.承接查验计划,地产项目公司应在签订承接查验协议前90天发出承接查验工作邀请函，如无准时发出的，物业项目责任人应与房产项目公司协商确定验收时间，根据工程完成情况，在项目交付前完成验收，确保双方验收计划按照节点执行；,物业项目依据地产项目公司承接查验计划上报物业总公司前期服务部，以便组织落实承接查。,计划内应包含承接查验后物业项目签字的权限名单；,前期介入小组应向地产项目公司取得工
4、程完工情况说明，依据工程完成情况和项目施工进度表编写查验计划；,三、承接查验工作程序,四、承接查验工作要点,第一阶段：以业主对交付单位角度进行预验收（由项目工程部、物业公司、施工单位三方对交付区域进行分户分项检查验收），关注整体观感及功能缺陷；,第二阶段：从物业后期管理角度进行公共部位、公共设备设施进行检查和验收（由物业公司负责、项目工程部配合对交付区域的设备设施进行检查验收），关注使用功能和整体观感。,1.工作要点,承接查验交楼前2个月,分为两个阶段开展查验,（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供
5、电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；,四、承接查验工作要点,2.实施承接查验的物业，应当具备条件：,四、承接查验工作要点,2.实施承接查验的物业，应当具备条件：,（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条
6、件。,3.成立验收小组,物业服务中心在接到项目工程部提出移交申请2个工作日内成立“验收小组”,验收小组编制新建物业共用部位接管验收工作安排,验收小组根据新建所确定的时间节点进行逐项验收,填写,依据,包括,物业服务中心、前期服务部、项目工程部、客户服务部、工程管理部,新建物业共用部位移交计划和竣工图纸、设备清单等产权、技术资料等文件,新建物业共用部位验收表、小区公共绿化验收单,四、承接查验工作要点,物业服务中心负责每日收集汇总验收不合格项,填写,质量缺陷整改通知单,验收小组负责推进质量缺陷的整改工作,在规定的时限内整改完毕并交予复验直至合格,确保有足够的时间进行保洁开荒工作,项目工程部认为质量缺
7、陷整改完毕后符合复验条件的，及时通知物业服务中心进行复验,物业服务中心、项目工程部双方签字盖章确认，并明确整改时限,4.验收问题整改跟进：,四、承接查验工作要点,验收合格后，物业服务中心在3个工作日内给项目工程部签署验收通过证明书。当此次所需交接的共用部位、共用设备设施及相关资料全部验收通过后7个工作日内，物业服务中心与项目管理部办理接管手续，并签发接管通知。,四、承接查验工作要点,5.接管验收交接：,A.,项目物业项目现场工程部负责人按接管物业需移交资料清单（模板）编制本项目合同范围内的设施设备接管物业需移交资料清单，递交地产项目公司；,地产项目公司在承接查验前120天,应当向物业公司移交资
8、料。未能全部移交前款所列资料的，地产项目公司应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,项目物业项目现场工程部负责人按地产项目公司移交的清单进行核对;,完成资料移交合格后，分别按职责权限签字确认。,填入接管物业移交资料清单、共用设施设备资料移交清单和接管验收资料遗留问题清单;,对资料遗留问题发工作联系单督促地产项目公司整改，各类资料由现场责任人移交物业项目档案管理人员组织存档。,B.,C.,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,E.项目对地产项目公司移交的资料进行全面清点和核查，填写交接清单，重点核查共用设施设备出厂、安装、
9、试验和运行的合格证明文件。,D.如地产项目公司未能全部移交前款所列资料的，项目必须在物业承接查验协议中列明接管物业未移交资料明细表，并注明补交的具体时限等要求。,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,产权资料： 国有土地使用权证 （国土证） 建设用地批准书 地界界桩放点报告 修建性详规复函 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证,产权资料： 项目命名复函 小区总规划平面图 项目公安门牌复函 建设单位营业执照 房屋产权清册 配套设施设备、管理用房、业委会用房产权证明,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,竣工验收资料： 工程竣工验收报告 工程施工许可证 施
10、工图设计文件审查意见 单位工程质量综合验收文件 市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料 规划验收、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件 人防竣工验收证明,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,竣工验收资料： 施工单位签署的工程质量保修书 隐蔽工程等竣工验收合格证明。 地质勘探报告，沉降观察记录。 住宅质量保证书 电梯合格证和使用证明 燃气工程竣工验收合格证明 水质检测报告,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,供电合同 供水合同 燃气开通合同 电信合同 有线电视合同 室外管网施工合同 土建总包合同 精装修总包合同,电梯采购安装合同 智能化施工合同 园建施工
11、合同 消防施工合同 各施工单位详细电话及合同台账,合同资料：,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,竣工总建筑平面图 单体建筑竣工图 单体结构竣工图 消防竣工图 给排水竣工图 电气竣工图 室外地下管网竣工图 停车场施工竣工图,园建绿化竣工图 智能化竣工图 外电施工竣工图 户型平面图 （一户一图） 户型水电线路图,竣工图纸资料(蓝图原件)：,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,电梯随机资料 电梯随机专用工具清单 电梯采购合同、保养合同、保养计划、保养记录、合格证、使用登记证 变压器出厂技术参数、维护使用说明书 变压器验收合格证 环网柜维修、使用、安装说明书 环网柜专用操作工
12、具 （绝缘工具） 低压配电柜系统图、原理图,低压配电柜维修、使用、安装说明书 低压配电柜验收合格证 发电机维修、使用、安装说明书 发电机试车验收合格证 发电机专用操作工具 门口机、门禁、道闸、监控中心 各设备维护使用说明书 智能化安防监控验收合格资料 防雷测试报告,电气技术资料,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,生活泵控制原理图、PLC、变频器、 显示屏维护使用说明书各类泵出厂合格证 各类泵出厂合格证 各类阀门维修使用说明书、合格证 消防报警地址码清单 消防主机、联动柜使用说明书 （包括主机操作、修正密码）消防报警 地址码清单 湿试报警阀维护使用说明书 消防泵、喷淋泵控制柜电气原
13、理图 消防报警系统图,消防给排水资料,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,项目资料接管验收时容易遗漏以下资料： 项目规划设计总平面图（红线图） 项目规划报建资料 项目用地证明资料 项目竣工验收城建档案资料 园林施工图 室外管网图 煤气施工资料 人防验收资料,四、承接查验工作要点,6.资料承接查验工作要点,五、承接查验操作指引及检验方法,1.配电系统设施设备,五、承接查验操作指引及检验方法,2.给排水系统设施设备,五、承接查验操作指引及检验方法,3.楼宇及精装修系统设施设备,五、承接查验操作指引及检验方法,4.空调暖通系统设施设备,五、承接查验操作指引及检验方法,5.消防系统设施设备
14、,五、承接查验操作指引及检验方法,6.电梯与升降系统设施设备,五、承接查验操作指引及检验方法,7.安防及弱电系统设施设备,五、承接查验操作指引及检验方法,8.人防系统设施设备,9.交付突发事件应急预案,交付应急事件上报,交付突发事件应急情况分类,交付工作应急领导小组,交付应急处理原则,交付应急事件处理,政府支持；律师介入；快速反应，果断处置；谁主管，谁负责；代表谈判制；信息上报。,接到应急事件信息时项目经理15分钟内到达现场，1小时内上报分管领导、应急小组组长、副组长。,交付现场群体事件；集体投诉事件；交付现场突发性事件,交付前两个月成立,带媒体到交付现场采访；拉横幅、发传单、聚集人群冲击物业
15、项目（或交付现场）；交付流程逆走、带验房师验房、销售列入特殊业主验房；停水；停电。,五、承接查验操作指引及检验方法,10.房屋本体分类,基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶 顶棚 外墙、门厅 地（楼）面 水泥砂浆面层 楼梯间、走廊、 门窗 楼梯、扶手、护栏,道路 绿化、人造景观、围墙 路灯 给排水系统 排水沟、渠、池、污水井、化粪池 垃圾容器、垃圾转运设施 污水处理设施 机动车（非机动车）停车设施 休闲娱乐设施 消防设施、安防监控设施、人防设施 其他,共用部位,共用设施,五、承接查验操作指引及检验方法,10.房屋本体,房屋的结构组成, 基础 墙或柱 楼地面（梁板与地面） 楼梯 屋顶 门窗等,附属部分,主要部分,1、阳台 2、楼梯 3、台阶 4、雨篷 5、坡道 6、玻璃幕墙,五、承接查验操作指引及检验方法,10.房屋本体,房屋本体的保修期限,建筑主体结构设计使用年限 50年 地基基础 一类建筑100年以上、二类50-100年、三类25-50年 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年,五、承接查验操作指引及检验方法,10.房屋本体,查验方法,1、观感质量 2、防水部位查验及渗漏测试 3、变形观测 4、沉降观测,五、承接查验操作指引及检验方法,屋面防水等级和设防要求,五、承接查验操作指引及检验方法,房屋装饰装修的现场查
