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1、领先时代的都市舞台 华贸中心营销策略报告,众厦出品 2010-1-14,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,对于国华置业，本项目意味着什么？,答案：华贸中心开创中国地产城际运营的里程碑,目前地产项目运营模式：,地产项目运营新模式,开发背景,华贸中心原版布局珠三角,2003年 北京 华贸开启城市CBD 2007年 惠州 71万平米大都会城市综合体开启新征程,Philosophy 发展商手记： 城市责任感：城市是有建筑和建筑之间的环境关系构成的，必须强调城市设计理念 社会责
2、任感：建筑是为社会服务的，建筑不仅对使用者而且整个社会有关。必须强调社会效益 历史责任感：建筑是百年作品，本身就构成了城市的历史，必须建成领先一个世纪的作品,秉承对城市负责、社会负责、历史负责三大理念，继北京华贸中心后，布局珠三角，开启南中国地区战略版图第一步。,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,基于构筑新的地产运营模式的构建，战略布局的关键点。本项目目标设定,目标设定,品牌目标,营销目标,运营目标,完成华贸品牌南中国嫁接，再续北京华贸知名度及美誉度。 树立惠州市场标
3、杆，打造珠三角城市升级的代表作。,实现房地产经营与销售的双赢,降低风险，实现价值最大化。,本次报告解决的问题,价值挖掘项目能力及空间,营销策略市场趋势，项目条件,营销实施卖什么？卖给谁？怎么卖？,01 我们面临的趋势？,市场条件分析,02 审定自身的价值。,区域价值、产品价值,03 营销实战。,营销策略及实施方案,01,Trends,我们面临的趋势是怎样的？,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,市场 趋势,09.12.9 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,09
4、.12.14 “国四条”增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设,09.12.17，开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。,09.12.14 “国四条”增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设,2010.1.10 严格执行二套房首付40%，出台11条具体政策。,2010.1.12 央行突然上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,面临趋势不确定、不稳定、风险,从近期中央所释放的一系列信号
5、，我们可以得出 1、政府调控房市采取了平稳的步骤，态度明确打击房市的投机行为。 2、房价过快上涨已引起中央重视，“保地产”变为“稳地产” 3、多套房贷面临收紧 4、开发商屯地行为受制约，新地王减少，供应有望改善,众厦观点：2010年楼市平稳调整年，而政府政策的调控力度远大于往年，预计此轮的调整影响力将在3-5个月内发挥作用。,项目启示：尽快入市，减少不确定因素对项目造成的销售影响，适当规避政策风险,市场 趋势,惠州楼市房价理性回归，回归幅度有限,市场趋势：整体商品房成交均价4626元/，表现较为平稳，价格指数变化幅度不大； 市场成交量：09年呈现井喷增长；需求相对旺盛。 市场产品：主力供给和主
6、力需求匹配，90120三房、120144四房仍然市场上的热销户型，总占市场成交量的50%左右。 供需情况：供求比较低，需求相对旺盛。,2009年周价格曲线（惠州）,项目启示：市场具备一定需求承接力，为项目迎来了较为乐观的市场环境，价格制定需要更理性谨慎。,市场 趋势,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,审定项目价值 纳入城际运营体系下的价值挖掘方式,区域价值,产品价值,02,Value,区域价值,第一圈层价值体系:中心区域价值,区域价值,A/惠州中心CBD不可复制的核心
7、,惠州中心：每个城市都有一个中心，惠州江北作为惠州规划新区发展至今已经成为整个惠州的中心，江北地区成为不可替代的CBD中心 核心区域：位于惠州发展城市轴线上，以CBD为核心展开“12区”发展，形成不可复制的核心发展区域,区域价值,B/多功能聚合成就惠州CBD引擎,惠州三中心：即惠州市政治中心，经济中心，文化中心。 交通：广汕公路横贯东西，京九铁路连通南北，惠博沿江公路、惠州大道横穿而过，惠州大道、先科大道、三环路等交通网络四通八达。 发展类比：从地位看，江北在惠州，就是深圳的福田、广州的天河、上海的陆家嘴,发展目标：提供一个功能分区明确、空间布局合理、服务设施完善、交通信息通达、生态环境平衡、
8、空间景观独特的中心区。 功能定位：是为市级服务的集办公、文化教育、商业、休闲、体育运动、居住等为主的综合区。,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,像福田CBD中心区之于深圳 江北CBD之于惠州,A/不可复制的核心,B/惠州CBD引擎,第一圈层价值体系:中心区域价值,第二圈层价值体系：辐射一线城市,构筑城市群的关联性,区域价值,C/轨道新城成就城市中心地位,惠州,发展粤东的桥头堡,辐射深莞惠； 惠莞、深惠沿海两条高速公路已经建成通车，莞惠城际轨道、粤湘高速公路博深段、广惠
9、高速公路东沿线已动工建设，惠大高速、从莞高速、莞惠高速东延线、惠盐高速改扩建正在抓紧进行前期工作。 R3直接联通深圳、惠州、东莞，未来的成熟后，将进一步交通覆盖至惠州,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,D/深港惠一体化下的新发展,2009年初珠江三角州地区改革发展规划纲要 （2008-2020）颁布，珠三角一体化迅速升温。 从规划颁布以来，深圳、东莞和惠州先后举行了 三次深莞惠一体化联席会议，并签署了大量推进 一体化的合作协议。标志着深莞惠规划一体化迈 入了一个新的阶
10、段，将促进深莞惠经济圈整体实 力的提升。,E/新生活型都市社区,深圳紧凑拼贴型城市 广州单级城市 惠州以产业支撑形成的，生活享受和拼贴共存的城市,VS,C/轨道新城成就城市中心地位,D/深港莞一体化下的新发展,营销的起点：珠三角,区域价值：强势牵引,E/新生活型都市社区,A/不可复制的核心,B/惠州CBD引擎,第一圈层价值体系:中心区域价值,第二圈层价值体系：辐射一线城市,审定项目价值 纳入城际运营体系下的价值挖掘方式,区域价值,产品价值,01,Value,度 du。事物所达到的境界。以度为尺，可以衡量项目的好坏，认识本体的优劣，诠释项目的核心价值。,本体分析,本体分析之引领度,项目整体规划设
11、计纯净、简洁、明快、凌厉、极富纪念性和时代感， 购物中心由国际顶级Perkins Eastman担任设计，环境景观由美国VOA园林设计，“国际化、简洁、现代、时尚”的风格；,项目总占地约13.5公顷，总建筑面积约为71万平方米，为集商业、写字楼、住宅于一体的大型高端城市综合体。,超前的战略布局眼光，城市综合体规划引领时代的的首创者 不同国家区域的一流团队，带来世界最前沿的精彩都市综合体的世界观 超越万象城的规模为首粤东，比肩世界,站在城市运营的国际化高度，将城市人文与环境共生的超前规划设计理念赋予项目本身,本体分析之超前度,围合式整体布局，开放式建筑布点，实现由开发式到半开放式的规划，由城市到
12、居住的过度使整个项目由“公共”到“私人”的空间得到完美展现。 景观为项目十字轴区，通过大面积的绿化、水景等设计，绿色景观围绕整个项目。,国际现代立面形象、半开放式住区、绿化景观环境立体式运用。,开放 购物中心、办公区,半开放 园林景观区,私密 住宅区,私密 住宅区,私密 住宅区,城市CBD核心，交通发达，科教文卫最完善城市一级综合配套,本体分析之核心度,惠州轨道一号线、CBD核心，体育馆、博物馆、科技馆、会展中心一步到达,“因为作品，所以雕琢”，塑造粤港当代名宅典范,本体分析之品质度,星光天顶、挑高中庭、大型水罕的顶级购物广场； 国际水准5A智能配置写字楼； 五星级会所； 精工细选的大理石材料
13、、地砖、装饰纹样； 高筋配住宅建筑用料； 整洁高档的玻璃、石材为幕墙。,卓越材质、高标准配置、精心雕琢,惠州仅有一个CBD，CBD只有一个CLD，CLD唯有一个HOPSCA,本体分析之稀缺度,项目所处的江北区为惠州市集行政、文化、体育、金融、商业、办公以及居住为一体的CBD核心区域，拥有市政府、体育中心、市民乐园、会展中心、会议中心以及各类银行、大中院校等配套设施,不可复制的位置，不能代替的中心，独一无二的开发产品,挺拔超高层建筑，一切尽在俯仰之间,本体分析之新高度,152米的建筑高度，48层气魄耸立，惠州居住新高度,俯瞰东江，一览西湖，放眼都市繁华景象,本体分析之景观度,景观层次丰富； 自然
14、风光，怡情河景，城市繁华尽享,山景、水景、城市景观、园林景观、带来无限度的视觉体验,品质打造，空间阔绰，功能丰富，超越舒适的享受,本体分析之奢享度,核心产品空间奢享，双套间、工人房、生态入户花园，每一寸享受的放大,豪宅空间尺度 豪宅功能尺度 豪宅园林标准,主力户型以130平米以上阔绰面积为主,豪宅风范下的大尺度空间。,区域价值,产品价值,CBD核心,城市引擎,轨道新城,新都市圈,引领,超前,稀缺,奢享,价值总结,价值排序： 产品价值区域价值品牌价值,项目营销实战 直击D组团,03,Action,我们卖什么？,我们卖给谁？,我们卖多少？,我们怎么卖？,卖点锁定,目标客户锁定,价格预估,实施方案,
15、在“产品价值区域价值品牌价值”的前提下,物业运营方式商业、写字楼自有经营，住宅对外销售。 住宅营销分期分期开发，分期推售，D组团先行面市。 项目工程进度预计2010年6月份、9月份D组团2栋可拿预售证。 2010年8月写字楼封顶 ， 2010年12月商场开业。,NOW here we go：,住宅为项目运营中核心现金流回收的部分。,一期D组团产品为项目首批发售物业。,实现住宅销售与综合体运营的多重价值。,建立游戏规则,必须站在全局的高度看部分 以综合体产品价值为依托，而不仅仅只是卖住宅,运营城市，整合区域城市价值。 运营综合体,统筹项目整体价值,区域缺乏强有力的商业形态，项目商业打造将弥补城市
16、功能的空白，为项目价值引爆点之一。,综合体常用开发模式与驱动因素分析,建议本案采用以先进购物消费理念为主导的商业主导模式。,豪布斯卡的舞台 领先时代的都市综合体,引领的/活力的/专业的/超值的/令人激动的/充满梦想的,City in Desires 明日之城,邀您共赏世界 ENJOY THE WORLD,东部体验城,地理地标,心理地标,城市名片,项目未来发展方向和目标打造成熟理念，形成城市名片、共享空间。,区域中心,一个真正能体现城市名片高度的综合体，应该能够让人们随时 SHOPPING、VISITING、以及ENJOYING的状态之中。,重新定义区域价值 强势打造一个 “惠州之都”,版图整合,以豪宅的眼光探究世界,“豪宅”是什么?大、别墅、奢侈、景观、气质、中心你唯独没有想起“APARTMENT”公寓！
