房地产市场调研如何填写楼盘市调详表-上书房信息咨询

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1、 1 房地产市场调研 如何填写楼盘市 调详表 对单个楼盘进行详尽分析的时常调查，是每一个房地产初学者入门的必经之路，更是所有从事房地产人士据以研究市场的基础。 这里所介绍的楼盘市调详表后简称详表 （见附录 3-1），是对单个楼盘进行详尽分析的市场调查专用表格。它主要是根据产品（地点）、价格、广告和销售四个方面的依次顺序对一个楼盘进行全面的剖析。 因为它的制定是以实际营销工作的需要为指针的，所以相对看来涵盖面比较广，但又不是无目的面面俱到。尽管有的方面不是十分严谨和全面，但运用楼盘市调详表进行分析却是很有实用价值的工作方法。 产品 产品涉及到的方面很多，是详表最基本、最主要的部分。下面一组概念

2、开始切入，分类加以详细说明： 1、地段 对地段的切入是从地点、交通、位置和环境这四个概念开始的： （ 1）地点。这里的地点，不但是指绝对意义上的地域标识 地址，即文字上所表书的“某市某区某路某门牌号码”，还指由这个“点”所引发的相对意义上的距离概念，即这个“点”离某某商业街、某某火车站等主要标的物的相对直线距离。 （ 2）交通。指的是楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁、主要公路、道路等。 （ 3）位置。位置主要是指楼盘的具体坐落方位、地块的形状和大小、楼盘的主要展面朝向和相邻的其他房产状况如何等。 （ 4）环境。环境指的是楼盘 周围的物质和非物质生活配置。 2 “环境评估”

3、一项，是对周围具体环境的个人感受和总体评述，用文字来表达，填写时应注意行文的条理性与真实性。 2、公司组成 发展商、设计单位、承建单位、物业公司，分别是指项目在投资建设、建筑设计、工程营造和最终物业管理四个方面的主要营运组合公司。 因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。 一般而言，营运组合的强力搭配，四大公司的充沛实力和骄人的业绩，不言而喻，都是楼盘日后品质的绝对保证。而在这四个营运组合中，发 展商是谁又是最为关键的，它的好坏也往往决定了其他三个公司品质的优劣。 3、基本参数 （ 1）基地面积。基地面积是城市规划管理部门正式划定

4、的建设用地面积。 （ 2）总建面积。总建面积是指由城市规划管理部门正式确定的、按建筑面积计算规则计算的建设项目总的建筑面积。根据总建面积，一般可以知道楼盘的建筑规模，并从中估测大致的建筑周期。 （ 3）规划形态。规划形态则是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层有具体用途是什么。 例：两幢 28层带 2 层地下室的公寓楼，我们通常表示为“ 2-28F /2B 公寓”。 （ 4）容积率。容积率又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值，由此，我们可以估测建筑的大致层高。譬如，多层的容积率大致

5、为 3，高层的容积率一般为 4-5，超高层的楼房大于 7，有的甚至更高。对别墅而言，标准的容积率是 0.45。绿化高、独栋别墅多的社区，容积率是 0.30左右。 3 4.建筑类别 所有楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不同，可分为公寓、纯办公楼、商场、综合楼和别墅等等。 （ 1）外销房。外销房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划部门列入正式项目计划，建成后用于向境内外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。 （ 2）内销房。内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港

6、特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。 外销房与内销房的主要区别在于它的土地成本不一样，售卖对象不一样。其他的差别都是这二点的外部延伸。随着经济的不断发展，这种差别终究会消失。 （ 3） 公寓。公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。 （ 4）纯办公楼。纯办公楼是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的楼房。 （ 5）商场。商场是指规划为对外公开经营的建筑物。 （ 6）综合楼。综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的楼房。 （ 7）别墅。别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中 3 户或 3户以上连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。 5面积与户型 面

7、积的大小和户型优劣，不但是房地产产品买卖计算的一个基本尺度，而且也是我们据以判断产品品质的一个重要角度。 （ 1）居住面积。居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。 4 （ 2）使用面积。使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和包括卧室、起居室厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。 （ 3）建筑面积。对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑之和。其中套内建筑面积包括套（单元）内的使用面积、套内墙体等结构占用的面

8、积和阳台建筑面积三部分；分 摊的公用建筑面积包括公共厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等，但它仅限于本栋楼内的公共建筑面积，与本栋房屋不相连连接的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。 （ 4）得房率。得房率是指套（单元）内的建筑面积与套建筑面积的比率。一般来讲，得房率的高低与两个素有关：一是产品定位，二是建筑设计。产品定位高，公共活动空间大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经济实惠而促进销售，公共活动空间便在规定许可的范围内尽可能小，得房率自然就高。另一方面，建筑设计若合理紧凑，得房率也会走高；建筑设计出现空间浪费，得房率就会自然下降。目前， 标准的得房率，多层住宅为 85%，高层住宅为 72%，办公

9、楼为 55%。 （ 5）花园面积。花园面积是指房屋建筑物周围、围墙或围护物以内的园地面积，它一般是相对于别墅而言的。 （ 6）面积配比和格局配比。面积配比是指各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。格局配比是指二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。面积、格局配比是楼盘细部构成的具体描绘，是产品特质的一种表现形式，它在一定程度上决定了产品应对竞争市场的抗风险能力。 实际上，面积、格局配比的分析， 适用比较多的是公寓。办公楼和商场由于是弹性空间，一般仅按照其实际分割后的面积进行分类研究。至于别墅，除了面积的分类外， X 室 X 厅 X卫

10、的格局分类已相对没有意义，而对独栋、双拼、连栋的划分，对自然层数多少的分类，则变成我们研讨别墅物质的基准。 楼盘市调详表中，我们通常有两种方法来表示和说明面积和格局配比（见表 3 1）。 5 表 3 1 面积、格局配比表 6.建材装潢公用设施 建材装潢分两大部分，一是指公共空间的外部装潢，包括大门的造型，楼宇的外立面颜色材料，电梯的品牌、数量和修饰，以及大堂、走廊等各公共活动 空间的地面、墙面和天花板的装潢美化，等等。外部装潢是楼房或社区的门面，大多数发展商都倾力而为，使其在日后的销售中有个很好的亮相。 二是私家单元的内部装潢，包括门窗的用材，客餐厅与卧室的地面、墙面和天花板的装修，厨房、卫

11、浴的设备配置和用材装潢，等等。房间的内部装潢对一些中低价位的楼盘而言，一方面为了客房二次装修的方便，另一方面也为了减少建设成本，大多减而又减，仅维持最基本的标准。但对一些高品质的楼盘而言，房间的内部装潢又是必不可少的，不但在用材上你追我赶，而且更着重于设计与搭配。 公用设施也分两大部分：一 是指日常生活中最基本的配套设施，如水、电、煤、通讯、电视、保安、车库、等等。二是指为楼房或社区的住户专门设立的额外功用设施，如室内俱乐部、室外运动场、小超市、小商务中心或其他半营业性的设施，这些设施一般不对外营业，仅为更周全地满足于本楼房或本社区客户的日常生活和休闲娱乐所需而设，它从另一方面反映着楼房或社区

12、的品质高低。 7、施工进度、交房日期 对期房而言，施工进度和交房日期，是客户据以买卖决定的两个重要因素。但是，施工进度往往受各种原因的困扰，很容易停工缓建，从而造成交房日期的拖延。即便施工正常，许多人也无法把握正确施工进度和交房日期之间的关系，从而造成判断上的失误。 下表是最常见的三种公寓楼，在正常施工条件下的施工进度一般情况。 表 3 2 楼盘施工进度表 价格 6 价格是房地产营销中最基本、最活跃、也是最便于调控的一个因素。对价格的理解一般从单价、总价和付款方式三个方面深入。 1、 单价 单价指的是建筑面积的房地产价格。但是，对于一 个拥有几十套甚至上百套的楼盘来说，一个单价并不能说明问题

13、。下面的几个特殊单价从不同侧面让我们加深对楼盘的理解。 （ 1）起售单价。因为有楼层、朝向等因素的差异，同一楼房的每套单元并不一样。习惯上，将底层朝南单元的单价确定为计算基准，并设定不同的层次系数和朝向系数，各个单元的单价由此计算而来，这个计算的基准便称之为起售单价。 （ 2）最低单价。最低单价往往是楼层、朝向等条件最差的单元所标定的单价。通常，最低单价便作为广告中的起售单价。有时，为了促销的原因，有些条件好的单元也以最低单价出现，此时，最低单价便演变为促销价格。 （ 3）最高单价。最高单价往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。 （ 4）平均单价。平均单价是指总销金额除以总销面积得出的

14、销售单价，其中总销金额可为销售面积的总的销售金额。理论上，总销金额平均单价可销售面积。 （ 5）主力单价。主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。它是判断楼盘客户定位 的关键。 单价基本上是地段远近、产品品质等各种因素的综合反映，是衡量比较一个产品的重要指标。通常，可以通过起售单价（往往也是最低单价）和最高单价，了解整个楼房的单价体系。 然而，因为促销的各种人为因素，起售单价、最低单价和最高单价往往有戏剧性的夸张。作为替代，平均单价、主力单价便成为判断一个楼房真正价值构成的重要指标。但归根结底，对单价的最终把握，依旧是房屋的实际成交单价。 7 2、总价 总价指每一个销售单元的

15、房地产总价格。销售总价 =销售单价单元建筑面积。 （ 1） 最低总价。最低总价一般是面积最小，且层次、朝向等条件最差的单元所标定的总价。 （ 2） 最高总价。最高总价一般是面积最大，且层次、朝向等条件最好的单元所标定的总价。 （ 3） 总价范围。总价范围是指最低销售总价和最高销售总价之间的摆幅范围。如果最低总价为 28 万元，最高总价为 60 万元，则总价范围我们表示为： 28 万元万元 （ 4） 主力总价。主力总价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售总价。如在下面总价配比表中主力总价便为万元。 （ 5） 车位总价。车位总价是指单个车位的销售总价。每 个车位所占有的动态面积一般为 50 建筑平方米。 （ 6） 总价配比。总价配比是指依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的不同的比率。通常我们有两种表示方法。（见表 3 3）： 表 3 3 总价配比表 房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的高低，而房屋总价所折射出来的更多信息是目标客源层的区隔。对总价调研，对总价配比的切实把握，会很容易掌握住产品的客源定位、市场定位。因为在事实上，总金额是购买客户的最直接、最明显的分水岭。 3、付款方式 付款方式是房屋总价在时间上的一种 分配，用以缓解购买者的付款压力，扩大购