《荆州市当前房地产开发情况分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《荆州市当前房地产开发情况分析（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1荆州市当前房地产开发情况分析（一）荆州房地产市场现状1、荆州城区房地产市场运行的基本情况房地产开发用地。2009 年荆州城区出让房地产开发用地 13 宗，用地面积58.2 万平方米（872.5 亩），均价每亩 91.65 万元，同比增长 18.5%。2010 年 14 月，城区房地产开发用地挂牌成交 6 宗，用地面积 12.15 万平方米（182.3 亩），同比增长 1.11 倍；可建房屋面积 32.23 万平方米，同比增长79.1%。土地价格平均每亩 130.1 万元，同比增长 34.8%。房地产开发投资。2009 年，荆州城区完成房地产开发投资 19.46 亿元，同比增长 10.9%，其
2、中完成商品住宅投资 16.92 亿元，同比增长 41.2%，增幅比上年提高 19 个百分点。2010 年 14 月，荆州城区完成房地产开发投资 3.67 亿元，同比增长 68.8%，增幅比去年同期高 89.6 个百分点；其中完成住宅投资2.73.亿元，同比增长 54.8%，增幅比去年同期高 71.4 个百分点。商品房施工面积。2009 年，荆州城区商品房施工面积 236.25 万平方米，同比增长 4.5%，与上年增幅大体持平。其中住宅施工面积 196.2 万平方米，同比下降 3.4%。主要原因是受国家调控政策的影响。2010 年 14 月，荆州城区房屋施工面积 118.8 万平方米，同比增长
3、3.1%，增幅比去年同期高 26.9 个百分点；其中住宅施工面积 95.89 万平方米，同比增长 7.2%，增幅比去年同期高41.5 个百分点。商品房销售。2009 年荆州城区商品房销售面积 86.53 万平方米，同比下降7.9%；其中住宅销售面积 85.74 万平方米，同比下降 6.3%。但从销售套数看，2009 年销售 6112 套，与 2008 年大体持平。二手住房成交 47.34 万平方米，同比增长 112%。2010 年 14 月，荆州城区商品房销售面积 8.23 万平方米，同比下降 23.8%，降幅比去年同期减少 14.3 个百分点。住宅销售面积 8.15 万平方米，同比下降 24
4、.5%，降幅比去年同期减少 12.3 个百分点。2商品房销售价格。2009 年荆州城区商品住宅销售均价 2541 元/平方米，同比增长 23.9%。2010 年 14 月，荆州城区商品住宅均价 3738 元/平方米，其中现房均价 2981 元/平方米，期房均价 4149 元/平方米。从区位来看，古城周边的楼盘价格多数在 3500 元左右，个别的达到 4000 元；三湾路、长港路一线的楼盘价格没有超过 4000 元；而北湖、武德片区除少数老盘以外，其他楼盘价格一般在 4000 元左右。商品房空置面积。2009 年，荆州城区商品房空置面积 20.26 万平方米，同比下降 18.1%。其中：住宅空置
5、面积 17.17 万平方米，同比下降 24.6%。2010 年 14 月，荆州城区商品房累计空置 20.52 万平方米，同比增长17.6%；其中住宅空置 18.07 万平方米，同比增长 15.6%2、荆州城区房地产市场的特点房地产开发规模增长稳健。2009 年荆州城区完成房地产开发投资 19.46 亿元，为 5 年来投资额之最，但增长率仅 10.9%，比全省平均增长速度 34.5%低23.6 个百分点。20042008 年荆州城区完成房地产开发投资（亿元）指 标 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年完成房地产开发投资9.54 13.67 12.64
6、 13.02 17.55 19.46同比增长（%） 67.4 43.3 -7.5 3.0 34.8 10.9其中：商品住宅投资4.15 8.02 9.67 9.74 11.98 16.92同比增长（%） 27.7 93.3 20.6 0.8 22.9 41.22009 年荆州城区商品房施工面积 236.25 万平方米，其中住宅施工面积 196.2万平方米，总量超过楼市大发展的 2007 年，但增长速度与近 5 年的各个年份相比，下降幅度很大。住宅施工面积比全省 16.2%的增长速度低 19.6 个百分点，属于低速增长期。20042008 年荆州城区商品房施工面积（万平方米）3指 标 2004
7、年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年商品房施工面积 84.30 127.55 167.67 216.91 226.1 236.25同比增长（%） 7.4 51.3 31.5 29.4 4.2 4.5其中：商品住宅施工面积71.26 109.81 148.04 192.66 203.03 196.2同比增长（%） 10.5 54.1 34.8 30.1 5.4 -3.4所以，总体来看，荆州城区房地产开发规模增长保持了稳健的步伐，没有出现“过热”或“泡沫”，表现出在复杂环境下的冷静与理智，有利于房地产市场的健康发展。商品住宅供应结构合理。2009 年荆州城区商品
8、住宅供应结构更加合理。主要表现在：一是中小户型供应增长提速。据统计，2009 年荆州城区 90 平方米及以下中小户型施工面积占全部房屋施工面积的 22.2%，同比增长 4.2 个百分点。二是大户型住宅占的比例下降较快。据商品房销售网上备案数据，2009 年160 平方米以上的户型占 8.7%，同比下降 5.3 个百分点。商品住宅销售旺盛。2009 年和今年 14 月，荆州城区商品住宅销售面积虽然有所下降，但观察 1995 年以来 15 年的发展趋势，可以看出，从 2007 年高峰期到现在，商品住宅销售依然保持旺盛的状态。商品住宅销售出现新的热点区域。荆州城区商品住宅销售热点区域转移到了沙市西区
9、和武德新区。这个区域原来是沙市城区与古城区的结合部，包括塔桥路以西、东环路以东（不包括荆州花园、佳泰龙庭等项目）、沿江大道以北、318 国道以南的广阔地域。近年来随着城区建设加速发展，这里成为目前荆州城区房地产开发最活跃的区域。目前销售业绩较好的新加坡城国际、硚房康城、城市风景、摩卡小镇、文湖怡景、壹品漫城、紫晶城等楼盘都在这个区域内。在这个范围内，开发项目共 25个，占城区项目总数的 31.3%。高层住宅占据市场主要份额。近几年由于国土管理部门和城乡规划管理部门的引导，高层住宅大量兴起，目前已成为城区住宅建筑的主要型式。特别是42009 年新开的楼盘或续建的楼盘，几乎都是高层。据初步统计，2
10、009 年投放市场的 15 个高层住宅，建筑面积共计约 60 万平方米，占当年投放市场全部住宅的 70%。房价上涨幅度较大。2009 年荆州城区商品住宅销售均价 2541 元/平方米，同比增长 23.9%。在售楼盘价格普遍超过 3000 元/平方米，最高价 4200 元（不包括长久天地别墅）。2010 年 14 月，荆州城区商品住宅销售均价 3738 元/平方米，最高价突破 5000 元，达到历史最高水平。地段差价也在逐步缩小，城区各地段房价都趋向高价位。通常认为偏远的地段，例如北京东路一带、长港路、南湖路、武德路北段、南环路、古城北门外，房价都与市中心同类型住宅价格相差不大。从 2001 年
11、到现在，荆州城区房价年平均涨幅 16.2%，高于全国平均水平，也高于周边城市平均水平。20012009 年荆州城区商品住宅销售均价涨幅房价增长速度逐步加速，房价上升越来越快。荆州城区商品住宅销售均价，从 1995 年以来，均价从 800 元左右上升到 1000 元左右，用了差不多 10 年时间，平均每年上升 20 元；均价从 1000 元左右上升到 2000 元左右，用了 4 年时间，平均每年上升 250 元；均价从 2000 元左右上升到 2500 元，只用了一年时间，即一年内均价提高了 500 元。2010 年 4 月，荆州城区商品住宅销售均价 3738元/平方米，从 2500 元上升到
12、3700 元，只用了 4 个月时间。由此可见房价增长速度是在逐步加速，房价上升越来越快。年份指 标2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 平均值荆州城区住宅均价增速（%）29.6 -7.6 15 24.7 18.3 14.4 22.8 4.6 23.9 16.2全国住宅均价增速（%）3.0 3.7 4.8 15 9.3 5.5 8.2 6.5 9.1 7.25土地量价齐升。2009 年荆州城区房地产开发用地出让 13 宗，面积581665.9 平方米（872.5 亩），同比增长 58.2%，超过城区年用地 600 亩的规模。可建房屋面积 174
13、.62 万平方米，同比增长 89.2%。与 2007 年相比，供地面积虽然下降 13.5%，但由于平均容积率提高了 42.9%，因此可建房屋面积反而上升 23.9%。在土地供应量大增的同时，地价也大幅上涨。2009 年荆州城区房地产开发用地出让均价每亩 91.65 万元，同比增长 18.5%。最高单价为每亩 202.38 万元，同比增长 0.28%；最低单价为 68.29 万元，同比增长 126.4%。20072009 年城区房地产开发用地出让价格对比企业资金来源充足。2009 年荆州城区完成房地产开发投资 19.46 亿元，同比增长10.9%，而资金来源合计 25.86 亿元，同比增长 23
14、.41%，表明资金来源是充足的。2010 年 14 月，荆州城区房地产开发资金来源 11.35 亿元，同比增长11.2%。其中贷款 0.97 亿元，同比增长 35%；自筹资金 2.56 亿元，同比下降24.5%。其他资金来源中，定金及预收款 1.45 亿元，同比下降 38%；个人按揭贷款 1.92 亿元，同比增长 215.3%。由于资金较充足，各项应付款相应减少。其中应付工程款为 2.45 亿元，同比下降 30.6%。（二）对荆州房地产市场现状的评价1、荆州城区房地产市场总体来保持平稳健康发展的态势，没有出现“过热”或“泡沫”，表现出在复杂环境下的冷静与理智。虽然房价上涨速度加快，销售速度趋缓
15、，但还在可控范围之内。每次楼市政策发生大的变化，消费者都年份宗地面积（m 2）平均容积率可建房屋面积（m 2）成交价（万元）亩价（万元）楼面地价（元/m2）2007 年 672115.51 2.1 1409800.4564118 63.57 454.802008 年 410267.71 2.25 922827.84 47577.5 77.31 515.562009 年 581665.9 3.0 1746187.1279965 91.65 457.96会产生观望心理，产生降价的期待，这是正常现象。我们对荆州城区房地产市场的发展充满信心。2、从荆州房地产市场运行的基本情况和对经济社会发展的贡献来看
16、，房地产业已经成为荆州经济的重要支柱产业。多年来，荆州房地产业持续健康发展，为发展城市经济、改变城市面貌、改善市民居住条件做出了重要贡献。近几年来房地产开发投资占 GDP 的比重平均 8%左右，占全社会固定资产投资的比重平均 20%左右，证明房地产业已经成为荆州经济的重要支柱产业。这也是经济改革发展的成果。荆州城区房地产开发投资占 GDP 比重指 标 2003 2004 2005 2006 2007 2008荆州城区 GDP（亿元） 108.33 120.94 128.99 145.20 170.55 211.28房地产开发投资（亿元） 5.70 9.47 13.67 12.64 13.02 17.55房地产开发投资占 GDP 比重（%）5.3 7.8 10.6 8.7 7.6 8.3荆州城区房地产开发投资占固定资产投资比重指 标 2003 2004 2005 2006 2007 2008城区固定资产投资（亿元） 40.61 48.09 50.84
