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1、南山赤湾片区区域价值及产业构成 与商务市场调查 撰写人：王 犇 指导人：张斯淼 2013-6-25 前海：前海：国家战略规划前海深港现代服 务业合作区发展规划，总开发规模 2600万，其中办公占约44%，面积约 1160万。美国洛克菲诺、摩根士丹利、 腾讯、中粮、阿里巴巴等纷纷进驻，将 打造成为深圳的深圳的“曼哈顿曼哈顿”； 后海：后海：按照香港按照香港“中环中环”规划设计规划设计，是 深圳超级总部区与全市第三金融总部区， 规划总建筑规模327万，其中办公 142万。华润总部、阿里巴巴总部、 中海油总部、百丽总部、航天高科、大 成金融等总部纷纷入驻； 蛇口：蛇口：目标是发展为具有改革开放文化
2、的特色城区，以港口物流、石油产业为 基础，重点发展科技、网络信息、文化 创意等现代产业，建设成为建设成为”中国窗口中国窗口、 世界蛇口世界蛇口”。 随着前海、蛇口两大高端规划区域的规 划建设，未来项目将受其规划利好辐射未来项目将受其规划利好辐射， 同时也是串联两大核心的中心位置；同时也是串联两大核心的中心位置； 依托前海中心、后海中心与蛇口中心规划，形成三足鼎立的发展依托前海中心、后海中心与蛇口中心规划，形成三足鼎立的发展 格局，是未来深圳发展最为热点区域格局，是未来深圳发展最为热点区域，赤湾，赤湾片区将成为前后海、片区将成为前后海、 蛇口临港产业互动的重要节点蛇口临港产业互动的重要节点 区域
3、属性区域属性 南山区域南山区域格局格局 后海中心 中环 前海中心 曼哈顿 蛇口中心 西九龙 国家战略金融改国家战略金融改 革示范区、深港革示范区、深港 现代服务业合作现代服务业合作 区区 深圳总部聚集区深圳总部聚集区 和第三金融总部和第三金融总部 区区 兼具深圳改革开兼具深圳改革开 放文化与国际化放文化与国际化 的特色城区，中的特色城区，中 国对外“窗口”国对外“窗口” 示范区示范区 本报告是严格保密的。 3 沿山路片区 太子湾片区 海上世界片区 临港产业功能区 蛇口未来商务及商业区域构成：蛇口未来商务及商业区域构成： 蛇口未来将形成四大商务、商业片区蛇口未来将形成四大商务、商业片区，即沿山路
4、片区、 太子湾片区、海上世界片区以及以港口产业为支撑的 临港产业功能片区； 四大功能片区：四大功能片区： 沿山路片区：沿山路片区：“一核两区”的功能布局，以蛇口网谷 产业核心区为核心，主要发展研发、创新产业主要发展研发、创新产业，南北 各规划综合配套服务区，发展居住及生活性配套服务 功能； 太子湾片区：太子湾片区：以太子湾邮轮母港为核心太子湾邮轮母港为核心，集办公、商 业、居住功能，辅以文化、酒店、国际学校等齐全配 套设施的综合功能区域，将发展成为国际客运邮轮母 港、深圳港水上客运中心、现代化的综合客运枢纽； 海上世界片区：海上世界片区：涵盖旅游观光、滨海休闲、购物美食、 商务办公、酒店会议以
5、及高尚居住等全功能的滨海商 务风情区； 临港产业功能区：临港产业功能区：未来蛇口港客运功能将与太子湾邮 轮母港合并，货运及临港产业将向南部集中，形成以形成以 蛇口港区与赤湾港区为主的临港产业功能区蛇口港区与赤湾港区为主的临港产业功能区。 赤湾片区未来将成为西部港区主要临港产业功能片区，与蛇口沿赤湾片区未来将成为西部港区主要临港产业功能片区，与蛇口沿 山路山路研发创新研发创新产业片产业片区，区，以及富含商务、旅游、文化休闲等多功以及富含商务、旅游、文化休闲等多功 能的太子湾与海上世界片能的太子湾与海上世界片区共同构成未来区域四区共同构成未来区域四大功能区大功能区 区域属性区域属性 区域功能格局区
6、域功能格局 区域位于由蛇口港、赤湾港、妈湾港组成的三港中心，西部临港区域位于由蛇口港、赤湾港、妈湾港组成的三港中心，西部临港 产业带中心位置，蛇口港定位调整将进一步强化赤湾片区港运及产业带中心位置，蛇口港定位调整将进一步强化赤湾片区港运及 临港产业功能，发展潜力巨大临港产业功能，发展潜力巨大 赤湾港口资源：赤湾港口资源： 蛇口港蛇口港、赤湾港赤湾港、妈湾港三港中心：妈湾港三港中心：区域紧邻蛇 口与赤湾两大港口，临近妈湾港，处于三港中心处于三港中心 位置位置，港口资源属深圳最优越位置；港口资源属深圳最优越位置； 区域位于西部临港产业带的中心位置西部临港产业带的中心位置，伴随西部 港区产业发展，赤
7、湾片区占据关键地位； 蛇口未来港口调整：蛇口未来港口调整： 将太子湾邮轮母港太子湾邮轮母港建成国际客运邮轮母港的规划 ，未来重点发展城市客运综合配套功能，突出客 运、旅游等特点，将建成国际客运邮轮母港、深 圳港水上客运中心、现代化的综合客运枢纽。 赤湾港及蛇口港区未来趋势：赤湾港及蛇口港区未来趋势：招商局国际通过一 系列股权交易成为深赤湾的第一大股东，是解决 深圳赤湾港股份有限公司与招商局国际深圳赤湾港股份有限公司与招商局国际之间长久 以来存在的同业竞争问题，实现统一经营实现统一经营的关键 举措。未来蛇口港货运功能将进一步弱化，将主主 要转移至赤湾港区及前海湾要转移至赤湾港区及前海湾； 未来赤
8、湾港港运及临港产业功能将进一步强化未来赤湾港港运及临港产业功能将进一步强化。 港口资源价值港口资源价值 4 货运及临港产业区 客运及临港旅游休闲区 妈湾港妈湾港 赤湾港赤湾港 蛇口港蛇口港 太子港太子港 大铲港大铲港 区域属性区域属性 重要的深水中转港区和南海石油后勤服务基地重要的深水中转港区和南海石油后勤服务基地，主要以石油化工，主要以石油化工 产上下游产业和物流贸易产业为主，产业基础雄厚，但结构相对产上下游产业和物流贸易产业为主，产业基础雄厚，但结构相对 单一，未来将发展为现代化综合港区单一，未来将发展为现代化综合港区 港口作业区 临港产业区 生活服务区 赤湾赤湾产业构成及产业构成及规划规
9、划 5 区域属性区域属性 现状产业：现状产业：以石油后勤保障服务、海洋工程服务和物 流后勤服务为主，产业基础雄厚产业基础雄厚，但结构相对单一但结构相对单一； 发展目标：发展目标：高标准建设的，以港口作业区以港口作业区、临港产业临港产业 区和生活服务区三大主要功能区为主的现代化综合港区和生活服务区三大主要功能区为主的现代化综合港 区区。大片区依托西部赤湾港、妈湾港及大铲湾港区海 运、仓储、物流的产业优势，打造成西部国际性物流打造成西部国际性物流 商务港；商务港； 功能定位：功能定位：集水陆运输、货物仓储、临港工业等多种 功能于一体的综合性港区，构建“港口仓储物流 物流商务”功能链。 赤湾港区是重
10、要的深水中转港区和条件优越的南海石深水中转港区和条件优越的南海石 油后勤服务基地油后勤服务基地。西半部是商业码头区，经营散杂货 ，专营集装箱；东半部是南海石油后勤服务基地东半部是南海石油后勤服务基地，也 是中国主要散装化肥进出口中转基地之一。 本报告是严格保密的。 产业现状概况产业现状概况 赤湾依托赤湾依托港口资源条件，逐渐形成了以石化、保税物流，后勤港口资源条件，逐渐形成了以石化、保税物流，后勤 保障服务、海洋工程、物流后勤服务以及先进制造业与三产服保障服务、海洋工程、物流后勤服务以及先进制造业与三产服 务业为主的临港产业基础务业为主的临港产业基础 石化石化 保税物流保税物流 后勤保障服务、
11、海洋工后勤保障服务、海洋工 程服务、物流后勤服务程服务、物流后勤服务 先进制造业先进制造业 三产服务业三产服务业 赤湾港区赤湾港区 由中国南山开发(集团)股份有限公司开发经营，1983年 开港，1984年5月对外国籍船舶开放； 赤湾港区是重要的深水中转港区和条件优越的南海石油重要的深水中转港区和条件优越的南海石油 后勤服务基地后勤服务基地； 依托港口资源条件，赤湾港已形成了以石化、保税物流 为基础，涵盖港口后勤保障服务、海洋工程服务、物流 后勤服务的港口产业集群，并带动先进制造业与三产服 务业的发展，逐渐向生产性综合服务港区过渡逐渐向生产性综合服务港区过渡。 赤湾港区产业构成 6 区域属性区域
12、属性 417 526 600 591 477 614.7 579.25 531.14 22% 26% 14% -2% -19% 29% -6% -8% -6.84% 0 100 200 300 400 500 600 700 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 2005200520122012年深赤湾集装箱吞吐量年深赤湾集装箱吞吐量及增长率及增长率 集装箱吞吐量（万标准箱） 增长率 单位：单位：万标箱 赤湾港区业务受世界经济形势波动影响，赤湾港区业务受世界经济形势波动影响，20092
13、009年业务降至谷年业务降至谷 底，底，20102010年触底反弹后开始缓慢平稳复苏年触底反弹后开始缓慢平稳复苏 -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 0 10 20 30 40 50 60 2013.1月 2013.2月 2013.3月 2013.4月 2013.5月 20132013年年1 1月月- -5 5月深赤湾集装箱吞吐量及比去年同期月深赤湾集装箱吞吐量及比去年同期 增长率增长率 集装箱吞吐量 比去年同期增长率 单位：万标箱 7 17.8 17.9 18.4 19.3 4% 1% 3% 5% 0% 2% 4% 6% 0 5 10 15
14、20 2012年 2013年预测 2014年预测 2015年预测 深赤湾营业收入及营业收入增长率深赤湾营业收入及营业收入增长率 营业收入 营业收入增长率 单位：单位：亿元 受2009年世界金融危机影响，世界经济形势 下行，受其影响，进出口贸易量持续下滑进出口贸易量持续下滑； 2010年受新兴市场，特别是金砖四国经济强 劲增长推动，世界经济触底反弹，20112011年至年至 今开始缓慢复苏今开始缓慢复苏； 世界经济形势反映在港口业务上，赤湾港赤湾港 20102010年业务触底反弹后年业务触底反弹后，20112011年开始，增长年开始，增长 率维持在平稳趋势率维持在平稳趋势，开始缓慢复苏增长； 对
15、于未来赤湾主要营业收入增长的预测显 示，未来深赤湾业务收入将持续平稳增长未来深赤湾业务收入将持续平稳增长， 而构成深圳湾主要业务的港口相关业务将成港口相关业务将成 为推动业务增长的主动力为推动业务增长的主动力，这也说明未来赤 湾港港口业务将持续稳定增长。 备注：备注：深圳赤湾港航股份有限公司作为赤湾港运营管理 者，其业务状况能够反映出港口相关行业发展状况。 区域属性区域属性 产业现状概况产业现状概况 本报告是严格保密的。 起步期起步期 快速发展期快速发展期 成熟期成熟期 房房 地地 产产 完善的生活商业等配套设施 带动周边土地房地产开发及升值 具备基本生活服务商业 公建配套 产业发展产业发展
16、港区物流、石化、能 源、装备制造 高端科技研发产业发展 商贸、物流服务产业提升 商务商业进入繁荣发展期 后续土地的开发，房地产业进入 快速发展阶段 生活商业设施建设与地产业建设 相呼应，进一步趋于完善 生产性功能弱化、原有产业不 断发展提升、贸易、物流服务 逐渐成为区域内主导产业，刺 激港口资源需求企业办公需求 港区发展初始均依靠港口资源发展石油化工、能源设备、以及港口贸易物流产业起步； 港区产业升级调整方向，均依托自身产业基础进行升级，并依托港口资源与城市或周边重要规划区域进行产 业互动； 作为生产性港区，发展方向均向综合服务港区发展，区域内生产服务业等第三产业不断发展； 产业升级调整与城港互动刺激商务办公、商业、居住需求，逐渐由纯港区向港城符合功能方向发展。 赤湾发展以赤湾发展以港区基础产业为依托，逐步实现原有产业升级调整，港区基础产业为依托，逐步实现原有产业升级
