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1、南京市住宅物业管理条例问答解读 条例所称的住宅物业管理是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护环境卫生和相关秩序的活动 问：住宅物业管理是指什么? 南京市房产局：条例所称的住宅物业管理是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护环境卫生和相关秩序的活动住宅区内的物业包括住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业问：业主是如何定义的? 南京市房产局：条例规定业主是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的
2、物业买受人 问：对小区内的违法行为如何进行投诉? 南京市房产局：条例规定了违法行为投诉登记制度要求各行政主管部门执法进小区建立住宅区物业管理综合行政监管机制各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式按照职能分工履行职责及时受理业主和相关单位的投诉、举报依法调查处理违法违规行为 此外条例要求对实名投诉、举报实行限时回复 问：业主为什么应当实名参加自治活动? 南京市房产局：条例规定业主必须实名参加自治活动这既是对业主行使业主共同管理权的保护也维护了其他业主的合法权益业主自治活动的法律基础是中华人民共和国物权法第6章第70条规定的“共有和共同管理权”物权法同时规定行使这项权利的
3、方式是业主按照法定要求形成业主共同决定因此业主在行使共同管理权时有义务证明自己的业主身份明确表达自己的意愿和意见 问：适合成立业主代表大会的小区须具备什么条件? 南京市房产局：条例规定业主户数超过三百户的住宅小区可以成立业主代表大会履行业主大会议事规则规定的职责根据条例精神小区业主可以在小区议事规则中约定设立业主代表及业主代表大会 阅读延伸：南京市住宅物业管理条例出台始末 “拒交物业费会被列入失信名单?”“物业维修资金使用难如何突破?”“出租公用房的收益都花的?”“怎样督促物业公司提高服务质量?”以前困扰南京老百姓的这些问题随着南京市住宅物业管理条例年7月1日的正式实施都变得有章可循 “制定条
4、例是南京市人大常委会贯彻落实十八届四中全会精神、发挥人大立法主导作用的一次创新实践也是依法解决南京市住宅物业管理当中突出问题的一项民生工程”南京市人大常委会主任陈绍泽告诉记者 这部与老百姓生活息息相关、南京市30年立法史上首次由人代会审议的民生类法规究竟是如何出台的?起草、审议的过程中有些特殊的考量?在制度设计上又有些创新之举?法制日报记者为你详细解读南京市住宅物业管理条例始末 首次全国公开招标 委托第三方起草 年1月5日南京市人大常委会办公厅在中国招标网、南京日报、南京人大官方网站等媒体发布南京市地方性法规起草招标公告首次采用公开招标的方式委托第三方起草南京市住宅物业管理条例 招标公告甫一出
5、就引起了媒体和市民的广泛关注各大媒体纷纷报道市民也纷纷通过网络、信函向南京市人大常委会表达自己的诉求 “通过公开招标方式委托起草地方性法规是南京人大历史上的第一次在全国范围内也没有先例可循”对此南京市人大常委会主任陈绍泽亲自组织召开专题会议研究确定法规起草工作方案对招标和委托起草工作进行部署经过激烈角逐最终河海大学成为中标单位 “公开招投标的做法有利于征集到具备特别经验和专业知识的立法参与者有助于地方立法更专业、更接地气”南京大学法学院教授邱鹭风对这种“开门立法”的方式表示赞同 招标完成后随即启动了条例的起草工作为保证法规文本质量南京市人大常委会专门成立了立法工作领导小组、专家顾问组和各区人大
6、联络小组明确由中标单位河海大学项目组主导环资城建委和市政府相关部门协助开展前期调研和起草工作 在条例起草过程中南京市人大常委会组织开展了多角度、多层次、全覆盖的调研论证实行市、区、街(镇)三级联动征求意见覆盖所有区、街(镇)人大物业小区市人大代表分析梳理43215市民投诉工单对物业管理存在的问题全面摸底先后召开有部门、区、街道、社区和物业服务企业、业主、专家参加的数十场座谈会分别前往省内外8个城市学习考察 “在广泛征求社会各界意见建议方面我们通过召开各种座谈会、全文刊登法规文本、开设网上意见征集平台、开展网上问卷调查、组织代表开展网议直播等形式对不同区域和类型的62个小区、1260位业主开展线
7、下问卷调查并同步向常委会全体组成人员和500多位市人大代表发放了调查问卷”陈绍泽介绍说通过上述各种方式共吸引约15万名网友在线参与2000余名网友参与问卷调查共征集市民提出的各类意见、建议3400多条相关内容50多万字 各方利益难以平衡 寻求“最大公约数” 在条例审议期间关于实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度的设立成为关注的焦点各方利益诉求对立纷纷提出不同的意见如何规范业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门五类主体的权利义务谋求各方利益的“最大公约数”成为此次立法的最大挑战 对此南京市人大常委会提出了“坚持问题导向、坚持开门立法、坚持业主为本、坚持法治思维”的立法总要
8、求体现了立法为民的宗旨展现了直面问题、敢于创新的勇气和担当 比如建立实名投诉登记受理制度据统计目前住宅小区的日常管理主要涉及12个政府部门的职能但执法机制不顺畅有些部门不愿意进入小区执法导致小区内矛盾越积越多市民反响强烈 为此条例详细规定了物业管理相关各部门的职责分工力求构建分工明确、综合协调的行政执法机制同时为了保障公民参与社会公共事务管理的权利保障公民的监督权还建立了实名投诉登记受理制度明确规定对业委会、物业公司涉及公共利益的投诉相关部门必须书面回复及时答复 “这一制度设计不仅有利于主管部门获得违法线索也有利于督促相关职能部门及时高效地对违法违规行为进行查处形成各部门齐抓共管的合力维护广大
9、业主权益”陈绍泽表示 比如建立维修资金绿色通道制度一方面大量的维修资金闲置另一方面因维修资金申请困难房屋得不到及时维修居民对此意见很大 对此条例规定发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况需要立即进行维修、更新和改造的业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居(村)民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案向住宅专项维修资金管理部门提出申请：电梯故障;消防设施故障;屋面、外墙渗漏等 根据规定住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核应急维修工程竣工验收后应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示 第三方
10、评估物业服务 拒交物业费将失信 物业管理矛盾多发的原因一方面是各方主体之间缺乏信任另一方面是违法收益与违法后果失衡违法成本过低 为此条例分别对物业服务企业征信、物业项目负责人征信、业主征信作出了规定以强化物业服务企业和业主的契约意识 根据规定业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳物业服务企业可依法申请仲裁或者提起诉讼经仲裁裁决或司法判决确认后仍不履行按个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案 对物业服务不满意咋办?条例提出已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主因对建设单位选聘的物业服务企
11、业的服务质量不满意可要求物业服务第三方评估机构评估的建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构对物业服务企业的履约情况进行评估协商不成的由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构 经评估物业服务不符合履约标准的建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业或者要求物业服务企业限期整改;逾期不整改的建设单位应当向物业管理行政主管部门报告由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案并向社会公示 据陈绍泽介绍条例还建立了建设单位保修金制度前期物业管理是整个物业管理过程中的难点前期物业管理中的纠纷绝大多数是由于房屋质量问题引起的而建设单位对房屋质量问题承担全部责任 “之前由于相关法律
12、规定的空白导致建设单位的责任边界不清、无强制性法律规范对建设单位形成有效约束为其逃避责任、消极履行义务提供了机会”陈绍泽表示设置建设单位保修金制度强化建设单位的房屋质量责任为前期物业中房屋质量问题的解决提供了途径 此外条例设立独立建账制度物业公共部位属于全体业主所有利用物业公共部位产生的收益应该属于全体业主所有但现实生活中因账目混乱财务不透明导致业主收益被物业服务企业占为己有的现象屡见不鲜这也是物业管理矛盾产生的根源之一 “设立独立建账制度充分披露公共收益信息保障业主的知情权形成公开、透明的财务监督机制有助于解决企业和业主之间的公共收益矛盾防止专项维修基金利息收入和其他公共收益被非法侵占”陈绍泽介绍说 为确保条例贯彻实施目前南京全市已选择65个不同类型的小区作为条例运行试点按照立法法相关要求条例的配套办法和细则将在法规出台后一年内制定 “住宅物业管理与百姓生活息息相关涉及面广、关注度高事关社会和谐稳定和群众幸福安居”陈绍泽表示法规已经实施要督促市政府及相关部门抓好落实发挥其规范和解决住宅物业管理面临问题的作用为市民百姓创造良好的居住生活条件进一步增进广大市民的幸福感、满意度
