大连市物业管理条例（新修版）

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1、大连市物业管理条例（新修版） 大连市物业管理条例办法 第一条为了实施国务院物业管理条例结合大连市实际制定本办法 第二条大连市行政区域内业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动适用本办法 第三条市及县(市)区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 大连经济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机构负责管理范围内物业管理活动的监督管理工作 价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职责负责与物业管理活动有关的工作 街道办事处、乡镇人民政

2、府应当协调物业管理与社区建设的关系协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理居民委员会应当依法履行职责支持、指导业主委员会日常工作 第四条鼓励依法成立物业服务行业协会物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律规范经营行为培训从业人员调解行业内部争议维护会员合法权益促进行业健康发展 业主及业主大会 第五条房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议行使投票权; (五)选举业主委员会委

3、员并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规、规章规定的其他权利 第六条业主在物业管理活动中履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则履行物业服务合同; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五

4、)按时交纳物业服务费用; (六)参加业主大会时遵守大会程序; (七)向物业服务企业提供详实、准确的联系方式; (八)接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督; (九)法律、法规、规章规定的其他义务 第七条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上

5、的业主同意;决定前款其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 第八条新建物业项目包括分期建设和多个单位开发建设其配套设施设备和相关场地是共用的应当划分为一个物业管理区域但是该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独立封闭的可以划分为若干个独立的物业管理区域 新建物业项目的物业管理区域由城乡规划主管部门在详细规划图上明确 第九条同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会 房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的可以成立业主大会 第十条物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的由建设单位(公有住房出售单位)在三十日内书面向物业所在地

6、县(市)区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料 房地产行政主管部门自接到报告之日起三十个工作日内会同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组筹备组由业主代表三人、街道办事处或者乡镇人民政府和建设单位(公有住房出售单位)的代表各一人共五人组成;其中业主代表由业主推选或者在街道办事处、乡镇人民政府的指导下选定筹备组成员名单确定后在物业管理区域内书面公告 建设单位(公有住房出售单位)未提出成立首次业主大会报告的经百分之二十以上业主提议可以书面向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告符合条件的房地产行政主管部门

7、按照前款规定指导组建业主大会筹备组建设单位(公有住房出售单位)提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料 筹备成立首次业主大会的费用由业主和建设单位(公有住房出售单位)按所拥有的建筑面积承担 第十一条业主大会筹备组履行下列职责： (一)确定会议召开的时间、地点、形式和内容; (二)参照市房地产行政主管部门制订的示范文本拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案; (三)确认业主身份核定业主的投票权数; (四)拟定业主委员会委员候选人产生办法组织推荐业主委员会候选人; (五)做好会议的其他准备工作 前款第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(四)项规定的事项应当在会议召开十五日前在物业管理区域内

8、书面公告 第十二条物业管理区域内业主人数较多的可以以幢、单元、楼层等为单位推选一名业主代表参加业主大会会议推选业主代表参加业主大会会议的业主代表应当于参加业主大会会议三日前就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见需投票表决的业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后由业主代表在业主大会会议上代为投票 业主可以委托代理人参加业主大会会议代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决数人共有一个物业的共有人可以推选其中一人参加业主大会会议 第十三条业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 第十

9、四条业主大会应当依法选举产生一个业主委员会 业主委员会由委员五人以上十五人以下单数组成具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定 业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议推选产生业主委员会主任一人副主任一至二人 业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职 业主大会在选举业主委员会委员的同时具备条件的应当选举出业主委员会候补委员候补委员列席业主委员会会议不具有表决权在个别业主委员会委员资格终止时经业主委员会决定从候补委员中按照得票多少依次递补并在本物业管理区域内公示 第十五条业主委员会委员应当符合下

10、列条件： (一)是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主; (二)模范履行按时交纳物业服务费用及其他业主义务; (三)热心公益事业责任心强公正廉洁具有一定的组织能力; (四)具备与物业管理相关的专业知识; (五)身体健康有必要的工作时间 第十六条业主委员会应当自选举产生之日起十日内将业主委员会委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在本物业管理区域内显著位置公示 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向物业所在地县(市)区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案备案材料中应当载明业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果备案材料齐全的物业所在

11、地县(市)区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执 业主委员会的印章刻制按照市房地产行政主管部门与市公安部门的规定执行 第十七条业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开物业管理区域内有百分之二十以上业主提议或者经业主委员会决定业主委员会应当组织召开业主大会临时会议但是已经业主大会决定的事项在下次业主大会定期会议召开前不得提议召开业主大会临时会议重新决定 物业管理区域召开业主大会会议前业主委员会应当告知相关的居民委员会居民委员会可以派员列席 业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的物业所在地的县(市)区房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开;

12、逾期仍不召开的经百分之二十以上业主申请由物业所在地县(市)区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开 第十八条业主委员会执行业主大会的决定事项履行下列职责： (一)召集业主大会会议报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议掌握物业服务企业履行物业服务合同情况; (四)监督管理规约的实施; (五)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责 第十九条三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的应当召开业主委员会会议业主委员会会议每年至少召开一次 召开业主委员会会议应当有过半数委员出席

13、业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上书面同意 业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内公告后生效 第二十条业主委员会有下列情形之一的应当召开业主大会予以改选： (一)过半数以上委员不履行职责的; (二)多次侵犯业主合法权益又不整改的; (三)做出违法或者错误决定经有关行政主管部门责令改正但拒不改正或者拖延改正的 业主委员会不召集业主大会改选的经百分之二十以上业主申请物业所在地县(市)区房地产行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会改选新的业主委员会成立后按照本办法第十六条的规定公示、备案 第二十一条业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业

14、主的其委员、候补委员资格自行终止 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格： (一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的; (二)受过刑事处分的; (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的; (四)不履行业主义务的; (五)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的; (六)不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形 业主委员会委员资格终止的应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会 第二十二条业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满二个月前应当召集业主大会组织换届选举;无力召集业主大会、组织换届选举的由物业所在地县(市)区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举 第二十三条物业管理区域不成立业主大会的可