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1、第三人与债权人约定以房抵债，抵债协议是否有效？ 发表时间： 2010 年 10月 06日 20 时 40分 阅读次数： 83 简要描述: 一种意见认为，本案合同性质属债务承担。因为林某首先是自然人，然后才是西埃西公司的法定代表人。林某在 协议上签字，表明他作为自然人有承担西埃西公司债务的意思表示，且这种意思表示并不违反公司法的有关规定，也没有侵害第三人或社会的公共利益，所以，应当认定他是本案合同的当事人，与西埃西公司一起就合同的履行承担民事责任。林某应将涉案房屋过户给北京第一机床厂，房屋的增值部分是机床厂应得的。” 第三人与债权人约定以房抵债，抵债协议是否有效？上海房产律师张浩律师咨询电话15
2、800797508第三人与债权人约定以房抵债，但未及时办理过户，后房屋价值飞涨，抵债协议是否有效？是否仍应以原约定价款抵债？法院认为，本案协议属于“新债清偿”，亦称间接给付或新债抵旧或为清偿之给付，是指债权人与债务人协商一致，由债务人负担新的债务以履行原有的债务，在新债务未履行之前，旧债务并不消灭，当新债务履行后，旧债务同时消灭。协议有效。并应按照原约定价格抵偿债务，房屋升值利益由债权人享有。值得注意的是，新债清偿在我国无任何相应法律规定，法院是根据新债清偿这一理论进行审理判决的。以房抵债后翻悔 责任如何担？运用“新债清偿”理论妥善处理争议案件2008.09.24 B07版：法治特刊 稿件来源
3、:上海法治报案情追溯A 抵债房屋价值翻一番2000年 3月 6日，北京第一机床厂与上海西埃西国际贸易有限公司签订一份 偿还欠款协议，林某作为公司的法定代表人在该协议上签字。协议约定：西埃西公司结欠北京第一机床厂货款 147万余元，机床厂同意西埃西公司用林某所有的地处上海的两套房屋计 99万余元，偿还部分欠款；自协议签订之日起，上述房产的产权、使用权和支配权即转为北京第一机床厂所有，双方应在上述房产交付后，配合办理产权转移手续等。此后，房屋因其他原因被法院限制转让过户，双方一直未能办理过户手续。2003年 7月，这两套房屋被允许转让，但价格已随上海整体房价的变动而上涨至 200万元左右。林某因此
4、未按约履行房屋过户。于是，北京第一机床厂起诉至法院，要求林某将两套房屋过户，并支付房屋过户的相关费税等。法院一审支持了北京第一机床厂过户房屋的诉讼请求，对其要求林某支付房屋过户费税的诉讼请求则不予支持。判决后，林某向市二中院提起了上诉。B 协议性质成断案关键林某始终认为，当初签订的这份协议应该被认定为无效。理由包括：系争房屋为法院查封房屋，不得擅自处分； 偿还欠款协议是两个法人之间签订的，他只是代表公司在协议上签字，并不代表个人，对用自己的房屋冲抵公司的债务并不知情。同时林某的妻子也提出，协议所涉房屋是林某婚后购买的，因此属于夫妻共同财产，林某擅自拿去抵债是无效的。“本案纠纷发生在上海新一轮房
5、地产价格上涨前后。涉案房屋在签订协议时价值仅为99万余元，而在 2003年却上涨至 200万元左右，对双方当事人的利益产生了重大影响。如果支持机床厂的诉请，意味着其原有债权发生了大幅增值，看似有不当得利之嫌。但如果驳回机床厂的诉请，则意味着林某对以私有房产冲抵公司债务的意思表示可以不负任何责任。”这份协议的法律性质和效力应如何认定，给承办法官周庆余出了一道难题。“一种意见认为，本案合同性质属债务承担。因为林某首先是自然人，然后才是西埃西公司的法定代表人。林某在 协议上签字，表明他作为自然人有承担西埃西公司债务的意思表示，且这种意思表示并不违反公司法的有关规定，也没有侵害第三人或社会的公共利益，
6、所以，应当认定他是本案合同的当事人，与西埃西公司一起就合同的履行承担民事责任。林某应将涉案房屋过户给北京第一机床厂，房屋的增值部分是机床厂应得的。”但是另外一种意见认为， “本案合同性质属代物清偿。西埃西公司用林某的房产冲抵北京第一机床厂的债务，是典型的以物抵债协议。机床厂对西埃西公司的 99万余元的债权，自合同签订之日起已物化为林某的两处房屋。但由于合同双方是机床厂和西埃西公司，林某的签字只能代表西埃西公司，且林某也不是合同的当事人，所以在林某不愿意履行该以物抵债协议的情况下，北京第一机床厂只能对西埃西公司主张 99万余元的债权，而林某本人不应承担本案的合同责任。”C 缜密分析维持原判决经过
7、缜密分析，周庆余法官提出第三种意见。“我认为本案合同的性质属新债清偿。北京第一机床厂对西埃西公司享有的 147万余元的债务是旧债。之后，林某作为西埃西公司法定代表人在协议上签字，并愿意用自己房产抵债，说明林某此时的身份已出现混同。他既代表西埃西公司，又代表其个人，所以上述协议可以认为是三方协议。协议签订后，在林某和机床厂之间成立一种新债，债的履行标的是系争的两套房屋。林某负有向机床厂履行新债的义务，新债不履行，旧债不消灭。至于涉案房屋价值的增减不影响本案合同性质的认定，房屋价值的增减风险均应由机床厂承担，这样才符合公平合理原则。”至于林某妻子提出房屋是共同财产，法院认为：购房合同、支付房款凭证
8、及房地产登记册的记载均显示林某为房屋的完全权利人，其妻也没有在合理期限内提出异议，因此她以协议签订时未经其同意侵犯其权益为由，认为协议无效的观点也不能成立。市第二中级人民法院最终作出了 “驳回上诉，维持原判”的判决。法官阐述新债清偿在司法实践中的认定与处理张新 周庆余审理中有观点认为，本案合同性质属债务承担，林某在协议上签字，既代表西埃西公司，又代表其本人，故林某系本案合同的当事人，应依约定承担合同责任；也有观点认为，本案合同性质属代物清偿，林某仅代表西埃西公司与北京第一机床厂签订协议，非本案合同的当事人，依法不应承担合同责任。笔者认为，本案合同的性质属新债清偿，林某是本案合同的当事人，应依约
9、向北京第一机床厂办理系争房屋过户手续。理由是：债务承担的本质是合同的债务人发生变更，或由一人变为数人，或由新债务人代替原债务人，而债的本身不发生变化。代物清偿的本质是一个要物行为，债务人除了必须和债权人达成以他种给付代替原有给付的合意之外，还必须现实地履行债务，且这种履行为债权人所实际受领。本案中，北京第一机床厂与西埃西公司的原有债务为金钱给付之债，而现在变为交付房产之债，债的本质内容已发生了明显变更，故不成立债务承担。当事人双方已就他种给付代替原有给付达成了合意，但双方并未实际履行，故合同的性质亦不属于代物清偿。所谓新债清偿，亦称间接给付或新债抵旧或为清偿之给付，是指债权人与债务人协商一致，
10、由债务人负担新的债务以履行原有的债务，在新债务未履行之前，旧债务并不消灭，当新债务履行后，旧债务同时消灭。笔者认为，成立新债清偿必须具备以下法律要件：（1）须有原债务存在。新债清偿系以清偿旧债务为目的而负担新债务。（2）须债权人与债务人协商一致。新债清偿系合同行为，须由债权人与债务人订立契约，始能成立。如第三人与债权人订立新债清偿合同，自愿承担原债务人的债务，在新债务与旧债务内容同一时，成立债务转移；新债务与旧债务异其要素时，成立新债清偿。（3）新债务与旧债务之内容必须异其要素。新债务之给付内容、种类必须合法确定而且可能履行，且给付之要素必须与原债务不同。司法实践中最为典型的就是债权人与债务人
11、协商以物品或劳务抵还金钱债务。由此看来，新债清偿的本质特征是在新债务履行以前，新旧债务并存。 本案中，从表面上看是北京第一机床厂与西埃西公司签订 偿还欠款协议，林某并非合同当事人，但林某在协议上签字，不仅代表西埃西公司同意上述还债协议，同时也代表了其本人愿意用自己所有的房屋部分抵偿北京第一机床厂的债权，原审及二审据此认定本案合同系三方协议并无不妥。从本案合同的性质来看，本案北京第一机床厂与西埃西公司之间原有的债权债务关系是金钱给付之债，林某作为第三人与机床厂达成用其私有的房屋抵偿西埃西公司原有部分债务的合同，构成一种新债，且这两种债务的内容已发生了明显变化。从机床厂与西埃西公司签订的偿还欠款协
12、议内容来看，双方均没有消灭原有债权债务关系的意思表示，此时新旧债务并存，故本案合同的性质符合新债清偿的法律特征，构成新债清偿。林某将系争房屋过户给北京第一机床厂后，西埃西公司原有的 99万余元的债务才归于消灭，否则该部分债务不消灭。至于涉案房屋的价值增值部分，理应由北京第一机床厂享有，这是正常的市场交易风险。因为如果房屋价值减少，这一风险也同样是由北京第一机床厂承担。案件背景本案涉及原、被告达成的“以房抵债协议”的性质。一般以房抵债协议无抵押的意思表述，也不进行抵押登记，所以不应认定为抵押。当这类协议因故未及时履行而房价却大幅上扬时，债权人是否有权按协议主张对房屋的所有权，还是只能主张将该房屋
13、折价或拍卖、变卖实现其债权及利息损失，都是实践中的疑难问题。市第二中级人民法院审理本案时认为， “以房抵债协议”属于民法理论中的 “新债清偿”。本案的处理对于在 “以物抵债”的商事交易中抵债物价格波动较大的情况下，价格风险、收益如何正确分配以有利于守信一方具有指导意义。根据本案撰写的案例分析 本案以房抵债协议构成新债清偿也在 人民法院报“案例指导”专栏发表执行中以房抵债的裁定具有所有权转移效力陈国利 案情简介 2005 年 3 月 17 日，黄某与魏某签订一份借款合同，约定黄某借款 10 万元给魏某，期限 2 年，到期还本付息共计 15 万元。两人到公证处对合同进行了公证，并在合同中载明了债务
14、人不履行或不完全履行义务时，债务人愿意接受依法强制执行的条款。黄某随后交付了借款 10 万元。合同约定的还款期限届满后，魏某并未履行合同约定的义务。双方几经协商未果，黄某遂向 B 法院申请强制执行。在执行过程中，黄某向法院提供了魏某在 A 区有一房产的线索，法院随即对该处房产进行了查封。经查，魏某无支付金钱履行义务的能力，随后法院对该处房产进行了拍卖，因无人竞买导致流拍。后经黄某同意，B 法院裁定将该房产以物抵债给黄某。但在办理过户手续的过程中，A 法院又以魏某系其某执行案件的被执行人为由，对处其辖区内的该房产进行了查封。黄某当即提出了执行异议，认为 B 法院已经将该房产裁定以物抵债给了自己，
15、A 法院无权查封。 意见分歧 在本案的处理过程中，A 法院与 B 法院对裁定以物抵债但尚未办理过户手续的房屋能否进行查封产生了两种截然不同的观点。 A 法院认为，房屋属于不动产，根据我国民法通则和相关法律的规定，不动产物权的转移，系采取登记要件主义，同时以登记为不动产物权的公示方法。在本案中，B 法院虽已裁定将 A 区的房产以物抵债给黄某，但黄某并未履行法律规定的过户手续，所以该房屋的所有权并未转移，实际上仍由魏某所有。为保护申请执行人的合法权益，A 法院依法对魏某所有的财产进行查封，是符合相关法律规定的。 B 法院则认为，法律虽然规定不动产物权转移以办理过户手续为标志，但其系对私法行为而言的
16、，而法院以物抵债的裁定系基于公权力而作出的，代表了国家司法机关对 A 区房产权属的实质性判断，不应受不动产物权转移登记要件主义的规制。法院裁定一经作出，房屋所有权即告转移，虽然仍需办理过户手续，但过户登记在这里只具有作为公示方法的意义。 法理评析 笔者同意 B 法院的意见。首先，从民法通则及 城市私有房屋管理条例的规定来看，其对房屋所有权的变更系采取登记要件主义，即只有办理过户手续，房屋所有权才能转移。但通过分析可以看出，上述规定显然只是针对作为物权变动原因之一的民事法律行为而作出的，如对基于买卖、赠与等法律行为而引起的物权变动，法律要求当事人必须履行登记过户手续，只有这样方能产生物权变动的法律后果。但在执行中以物抵债的裁定显然不属于民事法律行为，因为民事法律行为是指公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，具有表意性、目的性以及主体间平等性的特征。其次，从民法理论上分析，不动产物权变动的原因可以区分为法律行为和事实行为。事实行为引起的物权变动具有
