房地产开发成本控制..

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1、房地产开发成本控制,房地产开项目成本管控思路,1、房地产公司的成本管控思路,房地产主要成本费项构成,前期开发成本及控制简述,前期开发成本,前期成本分类,土地成本控制,土地成本（约占项目总成本的20-50%左右均有 可能），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出 ，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土 地契税等。,概念,设计费用控制,设计费用（约占项目总成本的1%左右），主 要包括了项目开发前期各专项的设计费用，如施工 图设计费、环境设计费、装饰设计费等。,概念,设计费用控制,对于设计费用，主要从以下几方面进行控制： （1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮 次招标，以争取

2、最佳的性价比； （2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指 标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支 付亦与之挂钩； （3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计 等对工程造价影响大的内容； （4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工 程造价的影响。 （5）对设计费用进行限额控制。,对设计费用进行限额控制,设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。,对设计费用进行限额控制,一方面，成本部应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为 设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，

3、设计部门自身 应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到 限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的 设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的 成本浪费。,控制设计的意义,设计阶段的成本管控,房地产项目成本管理的主要过程在于方案、初步设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工结算阶段。 成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重 最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大 的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收 入和成本的阶段。,设计阶段的工程成本管控,方案及初步设计阶段的成本管控,开展限额设计，有效控制造价,采用合同措施，有效控制造价,设

4、计阶段成本管控,方案设计控制要点,在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。,方案设计控制要点,对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积 。,对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地成本、配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金成本的比较，编制投资估算。

5、,方案设计控制要点,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,限额设计 确定限额设计控制指标 限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性 。,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,根据地貌标高，比较总体平面布置，以确定建筑物和总平面标高，合理确定平场土石方标高，达到平基土石方的挖填运最合理方案，减少挡墙工程量，减少基础深度增加地下利用面积的方案比较。,设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，

6、寻找造价最低的设计方案。,初步设计阶段的工程成本控制,初步设计阶段的工程成本控制,通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一 个主要方式。 具体操作方法大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细 研究营销和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多 方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专 业和人员。由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方 案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定 费用最低的设计方案。成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议 ，考虑最低造价方案的可行性。,开展限额设计，有效控制工程成本,限

7、额设计标准： 项目档次界定 超高档：售价为当地平均房价200%以上的项目。 高档：售价为当地平均房价140%以上的项目。 中档：售价为当地平均房价80140%的项目。 低档：售价为当地平均房价80%以下的项目。 别墅项目，以与当地别墅的平均房价相对比，参照上述标准确定档次。,开展限额设计，有效控制造价,推行限量与限额设计 1、结构设计,开展限额设计，有效控制造价,推行限量与限额设计 2、外立面门窗设计,开展限额设计，有效控制造价,推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计,开展限额设计，有效控制造价,推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计,开展限额设计，有效控制造价,推行限量与限额设计 4、公共部

8、位装饰设计,开展限额设计，有效控制造价,推行限量与限额设计 4、公共部位装饰设计,开展限额设计，有效控制造价,推行限量与限额设计 4、公共部位装饰设计,开展限额设计，有效控制造价,推行限量与限额设计 5、电梯选型,开展限额设计，有效控制造价,推行限量与限额设计 6、安防功能和其他附加功能,推行限量与限额设 室外工程设计 1 、应重点关注园林设计。注意软景与硬景的比例搭配。 2、限额指标：,开展限额设计，有效控制造价,工程成本科目介绍,建安成本经验数据及控制要点,按总建筑面积计算的单方造价，非别墅物业类型建安成本造价一般约在1,700元m22,100元m2左右（毛胚房），别墅类型普遍在2,300

9、元/m2以上。,前期工程,价格水平：按建筑面积计算，单方造价在20-50元m2。 与设计环节无关，与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定成本水平。 前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，另一个注 意点就是围墙。,基础工程,以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80120 元m2。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600 800元m2。 地基处理：完全与场地的地质条件有关。 桩基础：造价水平与桩的种类有关。桩的长度是影响造价的重要原因。,地下室,地下室工程的造价，一般是2,2003,000元m2。 影响地下室造价的因素： 3.1地下室面积 3.2地下室的层数

10、 3.3设计的经济性 目前的水平是钢筋140200kg/m2，砼是1.0m3/m2以上。 3.4顶板覆土 3.6土方工程 3.8人防工程,3.5基坑支护 3.7地下室的装修标准 3.9防水工程,地下室哪些部位在设计上做法上可以优化呢？,地下室机电工程,a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费； b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制； c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度； d. 合理选用各管材。,地面以

11、上建筑,以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,6501,850元m2（不含户内装饰）。,地面以上建筑,地面以上建筑,地面以上建筑,地面以上建筑,配套设施及配套工程,配套设施： 标准是学校约1,600元m2全包，会所3,5004,000元 m2全包（含建造与装修）。 配套工程：具备一些弹性的项目是变配电工程，以KVA为指标，每一单位的成本是2,000元KVA左右。 a.高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要 b.电缆的设计 c.发电机房的位置,室外工程,1.景观工程 目前室外工程的造价水平，我们一般控制在每平方米建筑 面积100120元m2，以空地面积来计，整个室外工程的 造价水平是40050

12、0元m2。 如何控制景观工程的造价： 软的多，硬的少； 普通的多，名贵的少； 控制水景。 7.2小区围墙工程,合约规划的目的：,将各费项成本分解成未来可执行的合同 随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同,招标阶段的工程成本管控,工程实施阶段控制要点,确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。,施工方案的比较和造价控制 包括施工平面布置中施工设备的选择和配置，基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较，有（增加）费用的非常规施工方案多方案比较等（如：止水带、刚性套管、防水拉杆）,工程实施阶段控制要点,工程实施阶段控制要点,施工材料设备采

13、购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用；,工程竣工阶段控制要点,严格控制及完善设计变更、现场签证程序。,营销成本管理,营销成本（约占项目总成本的1.5-2%左右），主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。,营销成本管理主要措施,建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。随着公司项目增加，营销中的广告及推广手法增多，广告随机性加强，广告费用的不可测因素也随之增多，建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度，是必不可少的。上述制度的要点在于计划及预算编制的准确性、可操作性、有

14、针对性，一方面确保在宏观上实现控制项目的广告及市场推广费用，另一方面紧紧抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措施。,营销成本管理主要措施,完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。,营销成本管理主要措施,降低媒体发布的折扣点，媒体发布尤其是报纸广告的投放，占整个广告费用的很林比重，进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数，可直接降低广告费用，对于营销成本的控制也是有效的举措。 营销成本管理的主要责任部门为营销策划部。,管理成本控制,管理成本（约占项目总成本的1.5-2%左右），是指公司、

15、项目部为组织和管理项目开发。 经营活动而发生的种类费用，主要为人力资源成本及行政成本。,管理成本控制,人力资源成本由人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制度人员配备方案， 预算人力资源成本。行政成本则依据集团下达的年度管理费用指标，按项目分拆到各部门，作为部门考核指标。 管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开 发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。,财务成本管理,财务成本（约占项目总成本的25%左右,包括财务费用6-7%，营业税5.7%、土地增值税7.5%、企业所得税4.3%），主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。,财务成本管理,财务部协同项目发展总提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。依据项目可行性研究报告、项目发展计划、年度现金流量预算，合理安排资金计划，发挥集团资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。,谢谢聆听 欢迎指正,