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1、WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,商业项目成功要素,项目选址,市场调研,项目定位,工程要素,招商运营,推进分项,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,商业项目成功要素,二八原则,80%先决条件 20%经营理念,人气旺，商场就旺 人流中心,辐射面广， 消费吸纳力强 地理中心,政府重视 发展空间大 发展中心,消费力高 销售量就大 消费中心,交通畅 客源广 车流中心,先决条件,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,项目选址,市场条件初步分析,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,项目选址,确定项目地块
2、,时间最短原则,区位易达原则,聚集原则,接近购买力原则,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,项目选址,选址分析要素,购物人口分析,交通易达性分析,区位分析,用地选择,用地经济状况评估,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,调研分析方向,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,外部市场环境调研,外部市场环境调研,生活结构,城市结构,零售业结构,消费者,竞争对手,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,生活结构调查,人口结构：目前人口数，过去人口聚集、膨胀速度，未来人口变迁预
3、测，人口结构行业、职业、年龄、教育程度等 家庭户数构成：家庭户数变动情况，家庭人数、人员状况，未来人员变化趋势，人员构成比例 收入水平：消费者生活状况，高中低收入者收入状况以及比例情况，与其他城市对比并与同城其他区域对比 消费水平：个人消费及家庭消费情况，按消费类别进行划分，不同类别支出比例 购买行为：消费者消费活动范围，对各类商场喜好程度,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,城市结构调查,地势结构,各项机制调查,地段调查,交通情况调查,城市规划调查,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,零售业结构调查,城市商圈调查,零售业
4、态调查,零售业种调查,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,消费者结构调查,购买习惯调查,购买能力调查,购买量调查,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,竞争对手调查,竞争对手商品构成调查,竞争对手流量调查,竞争场所调查,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,饱和度分析,选址定点商圈的竞争程度是可以量化的，饱和指数就是表明一个商圈所能支持的城市综合体不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。 IRS = C RE / RF IRS 城市综合体圈的零售饱和指数； C 城市综合体圈内的潜在顾客
5、数目； RE 商圈内消费者人均零售支出； RF 商圈内商店的营业面积。,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,商圈分析因素,人口数量及特点：包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等 建设情况：包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等关系到百货商店营销的方便程度的配套设施情况 社会因素：分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展 发展潜力：城市综合体发展潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在
6、对城市综合体发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,内部影响因素分析,项目内部关键因素分析,项目规划设计 项目开发人员配置 项目开发融资 项目经营管理四大方面,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,市场调研,内部影响因素分析,项目内部因素分析（IFE矩阵）可以按五个步骤来建立： 第一步：列出在项目内部分析过程中确定的关键因素。采用1020个内部因素，包括优势和劣势两方面； 第二步：给每个因
7、素以权重，其数值范围0.0（不重要）到1.0（非常重要）； 第三步：为每个因素进行评分。1分代表重要劣势；2分代表次要劣势；3分代表次要优势；4分代表重要优势； 第四步：用每个因素的权重乘以它的评分，得到每个因素的加权分数； 第五步：将所有因素的加权分数相加，得到因素总加权分数。 总加权分数的范围都是从最低的1.0到最高的4.0，平均分为2.5。总加权分数大大低于2.5的项目内部状况处于劣势，而分数大大高于2.5的项目内部状况则处于优势。,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,项目定位,项目定位分类,市场定位,目标客群定位,经营定位,经营主题特色定位,铺位、动线规划,租
8、金定位,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,项目定位,项目市场定位,市场定位影响项目的持续经营,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,项目定位,目标客群定位,投资小业主,经营商户,消费群体,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,项目定位,项目经营定位,项目定位的差异性与主题的创新相辅相成，如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路；项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,项目定位,铺位、
9、动线规划,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,项目定位,项目租金定位,销售返租回报率方式： 实际销售金额回报客户金额+商铺租金不可预见费=纯销售额 销售均价*面积销售均价*面积*回报率*租期+月租金*面积*12*租期销售均价*面积*3%=已知均价*面积 销售均价和月租金为未知数，其他为已知数，计算后可得出销售均价与月租金的平衡关系，以便确定总体租金水平,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,项目定位,项目租金定位,铺位租金=平均租金*楼层系数*铺位系数*业态系数*区位系数 楼层系数：底层向高层逐次递减 铺位系数：考虑铺位开间、进深、障碍物、格局
10、方正 业态系数：考虑规划业态的承租能力。餐饮百货生活服务类专业市场娱乐休闲 区位系数：考虑水平动线、垂直动线、门庭距离、卫生间距离,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,工程要素,部分业态交房条件,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,工程要素,整体工程要点,1、土建、停车场、车流动线、层高、载重 2、电力总负荷、电井位置、空调电力、电缆、三单向 3、给水水压、供水量，给排水管径、材质，管道线路，隔油池，化粪池，管道保温层 4、暖通空调，冬夏季温度、湿度，新风、排风，风机机组管道布局，冷凝水，空调管道保温层机房位置 5、燃气管道，用量，机房位置，
11、燃气排风，燃气报警，燃气自动关闭阀 6、排烟风机、管道、功率，油烟净化器 7、弱电系统，监控，报警，广播，网络电话光纤，机房位置 8、防火分区，防火卷帘，烟感，温感，消防喷淋，灭火器，消防栓，应急照明，安全出口，地贴，防火门，防火墙，疏散通道，报警系统，机房位置 9、扶梯、客梯、观光电梯、货梯控制，机房位置 10、基装天地墙材料，水平，标高，防水，沉降缝，照明亮度，能耗,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,招商运营,招商运营,1、报告：周报、月报、招商率、洽谈表 2、合同：商铺合同、多经点位合同、协议 3、知识：法规、工程技术、CAD、 4、管理：进场、装修管理、退场
12、、验收、资料备案 5、二招：商户储备、业态调整 6、分析：销售额、坪效、提袋率、客单价、进店率、 7、策划：软广硬广、广告、VI、导视、活动方案执行 8、文案：营运手册、装修手册 9、安保物业,员工：公司规划组织结构岗位薪资岗位职责到岗时间 佣金：招商佣金费用预估,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,前期筹备的招商管理,招商运营,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,前期筹备的招商管理团队组建,1项目开业前14个月，项目招商、营运人员编制及到岗时间确定，并编制招商、营运人员岗位职责，开展人员招聘和团队组建。 2、项目开业前12个月，招商、营运（
13、除总服务台）人员全部到位。营运人员到岗后至项目开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作。 3招商部文员需熟练使用CAD及图片处理软件。 4招商阶段的划分： A:招商前期（开业前14个月到开业前12个月）； B:招商中期（开业前12个月到开业前3个月）； C:招商后期（开业前3个月到开业当天）； 在三个阶段中，招商工作重点不同，管控要点和难点也不相同。,招商运营,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,招商前期开业前14个月到开业前12个月,A.招商前期管控重点： 项目市调报告的形成； 招商运营副总的到位与招商团队的组建； 外铺销售方案及定价； 意向商户的摸底调查，调整品牌落
14、位，完成租金分解，确定各楼层、各位置的目标品牌（至少三个品牌预落位）和租金条件； 招商手册的完成； 主力店、次主力店、重点餐饮品牌的合作意向确定（位置、面积、合作年限、租金或扣点水平）。,招商运营,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,招商中期开业前12个月到开业前3个月,B.招商中期管控重点： 根据商家储备情况，将品牌落位的再次调整确认，原则上不再做大的变动； 各业态重点品牌的洽谈和突破； 招商大会与项目推荐会的实施； 确认主力店、次主力店、餐饮店的工程条件和进场时间； 招商工作的全力冲刺，此阶段完成所有招商任务的80。,招商运营,WAID COMPANY 地产服务
15、投资管理 资产及商业管理,招商后期开业前3个月到开业当天,C.招商后期管控重点： 全力冲刺完成剩余商铺的招商； 全力敦促商户进场装修； 商户装修形象、进度、质量的把控； 商户及其装修施工队、项目公司、商管公司的工程对接会议，建立工程问题台帐，并逐日消项； 开业庆典的商户邀请。,招商运营,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,招商道具时间节点,在招商启动前3个月完成商业业态规划、招商政策及租金方案，制定的招商计划书及招商工作进度计划。 在招商启动前2个月完成招商统一说辞和答客问。 在招商工作启动前1个月，确定租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等。 在招商启动前1个月完成招商手册的制作。,招商运营,WAID COMPANY 地产服务 投资管理 资产及商业管理,开业前营运准备,管控要点及难点： (1)营运管理操作指引修正、完善并报审确定； (2)商户装修图纸报审、施工手续办理及施工现场管控； (3)营运人员招聘、培训及现场考核； (4)协助商户招聘人员并对商户店长、店员进行培训及考核； (5)各部门负责人每日召开商家装修及开业管控会议及现场办公会； (6)将每一商铺逐户，分解落实到每个分管营运助理，纳入管控范围； (7)对各商铺店招及店面形象严格审核并要求提升。 (8)各部门进行
