第4章 土地获取

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1、第4章房地产项目用地的获取,本章内容提要 房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种许可证。,重点问题,房地产项目用地获取的方式 划拨土地使用权的特点、范围。 土地使用权出让的类型及各自含义、特点、范围。 土地使用权转让的类型及其特点、要求。 房地产开发用地的征用与拆迁。,4.1.1 划拨土地使用权概述,（一）划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。 土地使用权

2、划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,4.1 划拨土地使用权的获取,（二）划拨土地使用权的基本特征,4.1.1 划拨土地使用权概述,1、行政性,2、无偿性,3、无明确使用期限,4、流转限制性,（三）划拨土地使用权的基本类型 国家机关、军事机关、城市基础设施、公益事业用地等公法人享有的划拨土地使用权。 企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。,4.1.1 划拨土地使用权概述,4.1.2 划拨土地使用权的适用范围,（一）中央政府的政策规定 中华人民共和国土地管理法（1998）

3、 划拨用地目录（国土资2001第9号令） （二）地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 一般性管理 国有企业改制过程中的划拨土地管理,六安市,巢湖市,美国白宫,阜阳市 颖泉区,安庆望江县 新华社2011.3.25报道，这栋办公大楼的建筑面积达到43600平方米，相当于8.5个美国白宫。项目总造价约为6300万元。,根据土地管理法第45条规定: 征用土地的审批以县级人民政府掌握，具体规定为，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准，征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 根据土地管理法 第44条规定：省、自

4、治区、直辖人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项门占用土地，涉及农用地转为建设用地的。由国务院批准。,划拨土地使用权的主要步骤,4.1.3 划拨土地使用权获取的主要流程,预审,申请,批准,审查,登记发证,国有土地使用证,主要利益主体及相互关系,行政关系,4.1.4 划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费,其他费用,安置补助费,主要成本和税费,土地补偿费,地上附着物及青苗补偿费,拆迁补偿费,（一）土地使用权出让含义 土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,4.2.1 土地

5、使用权出让概述,4.2 出让土地使用权的获取,出让土地使用权的内涵,4.2.1 土地使用权出让概述,（二）基本特征 1、土地所有权与使用权分离 2、受让主体的多样性 3、有偿和有期限性 住宅最长70年；工业、文教卫体等50年、综合及其他50年；商业、娱乐、旅游等40年的规定。 4、计划性（城市房地产管理法,（三）土地出让的原则 1、国家主权神圣不可侵犯 2、平等、自愿、有偿 3、所有权与使用权分离 4、合理利用土地,（四）土地使用权出让的年限、方式 1、年限 中华人民共和国城市房地产管理法13条规定：土地出让最高年限由国务院规定 土地管理法及国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例具体规定。

6、,2、出让方式,土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。 其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。,4.2.2 出让土地使用权过程中主要成本和税费,（一）协议出让土地使用权的含义 协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（国土资源部第11号令2004.7.1一级市场不再协议出让）,一、协议出让土地使用权概述,4.2.3 出让土地使用权的获取方式,（二）协

7、议出让土地使用权的基本特征 非市场出让，没有竞争者 政府对地价较易控制，灵活性较大 价格和使用范围受到限制,供地环节的一般程序,（三）协议出让土地使用权获取的主要流程,公开信息 接收申请,编制方案,地价评估 确定底价,方案、 底价报批,协商 签订,公示,签订合同 公布结果,核发 批准书,土地登记,资料归档,（一）招标出让土地使用权 1、含义 招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 公开招标，邀请招标,二、招标、拍卖、挂牌出让土地使用权,2、招标出让土地使用

8、权的基本特征 程序规范 全方位开放，透明度高 公平、客观 交易双方一次成交,3、招标基本流程,发布招 公告,领取招 标文件,开标 评标 定标,签约,登记领证,投标,（二）拍卖出让土地使用权 1、含义 拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,2、拍卖出让土地使用权的基本特征 必须有两个以上的买主 必须有不断变动的价格 必须有公开竞争的行为,3、拍卖基本流程 公告 拍卖活动的时间、地点 领取拍卖文件 举行拍卖活动 签订合同 登记领证,（三）挂牌出让土地使用权 1、含义 挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资

9、源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。,2、挂牌出让土地使用权的基本特征 时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 操作简便，便于开展 有利于土地有形市场的形成和运作,3、挂牌基本流程,公布挂牌 信息,竞买人提出申请,竞买,文件移交,签订合同,保证金 处理,登记领证,（一）含义 ：广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。 狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 土地交易

10、一级市场；土地交易二级市场,4.3.1 土地使用权转让的概念,4.3 土地使用权转让,（二）特征 1、以土地使用权出让为基础 合同内容一致，不得擅自改变土地用途、土地使用条件； 合同规定权利义务随土地转让而转移； 土地使用年限:合同规定年限-已使用年限,2、需具备一定的条件 城市房地产管理法38条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例9条2款规定。 3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为 4、土地使用权转让的同步性 同步性是指土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。,4.3.2土地使用权转让的内容 1、权利、义务随土地使用权转让； 2、转让年限= 使用年限已使用年限 3、国有土地使

11、用权转让价格 1）明显低于市场价格市县政府有优先购买权 2）价格不合理上涨县市政府可采取措施平稳价格 3）土地使用权与地上建筑物、地上附着物一同转让时，其价格应分别评估。,4.3.3 土地使用权转让的类型,土地使用权出售指现有土地使用者将其土地使用权依法转移给受让人，并由受让人向其支付地价款的行为。 特点： 1）买卖双方当事人等价有偿行为 2）合同标的是国有土地使用权、地上附着物、建筑物 3）土地使用权的转移以登记为要件。,土地使用权交换指双方当事人约定相互转移土地使用权，其本质是一种权利交易。 特点： 1）本质是权利交易 2）标的的双重性 3）双方的权利和义务具有相同性,土地使用权赠予指土地

12、使用权人自愿将土地使用权无偿转移给受让人的行为。 地上建筑、附着物同时赠予； 无偿和单方的行为， 赠与人可以对所赠土地使用权设置附加条件。,转让申请 签订转让合同 转让合同公证 缴纳土地出让金和土地增值税 土地使用权变更登记,4.3.4 土地使用权转让的程序,4.3.5 土地使用权转让与出让的比较,4.4房地产开发用地的征用拆迁,一、土地征用 （一）含义 指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为，并对原集体和个人进行补偿和安置。 (二)特征 1、强制性 2、是一种政府行为 3、土地征用具有补偿性,3月21日凌晨1点30分左右，平度市凤台街道杜家疃村的

13、农田里发生一起惨案。据村民介绍，四名负责值守看地的村民被堵在帐篷里，帐篷四周被浇上了汽油点燃。记者了解到，一名63岁的村名被当场烧死，其他三名村民不同程度烧伤。,法制网青岛2014年3月25日电 记者姜东良 实习生梁平妮 记者刚刚从青岛市公安局获悉，造成4名守地村民1人死亡、3人受伤的平度市3.21纵火案今日告破，4名施暴者受王月某及杜家疃村村委会主任杜群某和工地承建商崔连某指使实施了纵火暴行。目前，平度市公安局已将此7人刑事拘留。现已查明，3月21日凌晨，李某、李显某、柴培某、刘长某4人受王月某指使（均为平度人），窜至现场实施纵火后逃跑。王月某是受崔连某（贵和置业有限公司法人代表，系开元城御

14、景二期工地承建商）和杜群某（杜家疃村主任）的指使实施犯罪。,（三）征用程序 (四)征地补偿与安置费用,4安置补助费 安置补助费是指为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活国家所给予的生活补助。,二 城市房屋拆迁 （一）含义 拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律法规和规章制度的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。 （二）拆迁程序,1、房屋拆迁申请,2、房屋拆迁审批,3、签订拆迁补偿和安置协议,4、实施拆迁,5、监督检查,美国西雅图然开发商为这栋只有90多平米的小房子开出了几倍于市价的百万美元补偿，但80多岁的屋主伊迪丝梅斯菲尔德就是不肯搬，最后，开发商只好三面围着她的小房子，建起了凹字形的五层商业大楼。,(三) 拆迁补偿与安置,复习思考题,房地产项目用地获取的方式有哪些？ 简述划拨土地使用权的特点。 简述出让土地使用权的类型、含义。 简述协议出让国有土地的范围。 简述招标拍卖挂牌出让国有土地的范围。 土地使用权出让与转让的区别。,