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1、 汝城县城镇基准地价成果更新技术报告汝城县城镇基准地价成果更新技 术 报 告 汝城县国土资源局 湖南师范大学资源与环境科学学院二O一一年八月103目 录第一章 概 述1第一节 汝城县概况1第二节 上轮基准地价更新工作评述4第三节 城镇基准地价成果更新的必要性5第四节 基准地价成果更新的理论基础6第五节 基准地价成果更新的原则9第六节 城镇基准地价成果更新的目的、任务、范围与期日9第七节 基准地价成果更新的主要依据11第八节 基准地价更新的技术路线13第二章 资料收集与整理14第一节资料收集的基本原则14第二节 资料收集的内容15第三节 资料收集的程序15第四节 资料整理16第三章 汝城县城区土
2、地级别划分18第一节 土地级别划分的原则、要求与依据18第二节 土地级别的划分19第四章 汝城县县城基准地价测算与确定31第一节 基准地价内涵及表达方式31第二节样点地价测算、修正与检验34第三节 基准地价的确定52第五章 重点乡镇基准地价评估60第一节 重点乡镇概况61第二节 重点乡镇土地分等64第三节 重点乡镇基准地价评估71第六章 宗地地价修正体系72第一节 宗地地价修正原理72第二节 宗地地价影响因素分析73第三节 宗地地价修正系数表的编制74第四节 其他单项修正86第五节 乡镇宗地地价修正体系90第六节 利用基准地价系数修正法评估宗地地价91第七章 汝城县城镇基准地价成果分析93第一
3、节 基准地价空间分布规律93第二节 与原成果比较96第三节 与周边县城基准地价水平对比分析96第八章 城镇基准地价成果的应用说明与建议98第一节 成果内容98第二节 成果特点98第三节 成果应用说明100第四节 成果应用建议101第一章 概 述第一节 汝城县概况一、地理位置与行政区划汝城县位于湘、粤、赣三省交界处的南岭山脉中段与罗霄山脉南端交接部，素有“鸡鸣三省，水注三江”之美誉，是湘南一颗璀璨明珠。东临江西省赣州市崇义县，南接广东省仁化县、乐昌市，北与桂东县和资兴市毗邻，西与宜章县接壤。地理坐标为东经11316171135921，北纬25195255257。县境东西长72公里，南北宽63公里
4、，土地总面积2424.96平方公里，约占湖南省土地总面积的1.1%。截止2010年底，全县辖8镇15乡314个村与居委会，居民以汉族、瑶族为主，总人口37.74万，城镇化水平28.23%。图1-1 汝城县区位图二、自然条件汝城县属典型的中亚热带季风性湿润气候，四季分明，光、热、水资源丰富，夏季高温高湿，冬季稍冷干燥。年日照时数达1731小时；年平均气温16.6，1月最冷，平均气温6.2，7月最热，平均气温25.5，全年无霜期273天左右；年平均降雨量约为1546毫米，年均蒸发量1554.4毫米。汝城县境内多山地和丘陵，概称“八山半水一分田，半分道路加庄园”。地处八面山东坡，南岭北坡，耒水上游，
5、四面环山，丘冈盆地相间，地势西北高，东南低。经过县境的八面山、诸广山山体主脉及其支脉大多呈北、北东向展布。西部通天窝寒山东岭一带山岭，平均海拔达1000米以上，此线以西是海拔为600米以下的文明小盆地，此外，尚有海拔700米以下，长约50公里、宽约20公里的汝城中部盆地。县域最高点在与广东交界的五指峰，海拔1727米，最低点在三江口，海拔为160米。汝城县域内土壤分为10个土类、29个亚类、78个土属、217个土种，以红壤、山地黄壤和山地黄棕壤为主，三者占全县土地总面积的74.34%。汝城县是湖南省重点林业县，植被属中亚热带常绿阔叶林带的南部亚热带南岭山地栲类、覃树林类。据调查统计，全县林业用
6、地总面积占全县土地总面积的78%，森林覆盖率73.69%，拥有树种85科667种，其中国家和省重点保护树种为13种。近年来，又培育和发展了各类名优水果12万余亩。汝城县属湘江水系一级支流耒水上游，境内河流密布，有大小河流696条，地表年径流22.89亿立方米，水能资源极为丰富。主要河流有浙水、沤江、浈水、上犹水和滁水；水能资源理论蕴藏量37万千瓦，可开发量为19.8万千瓦，是发展山区小水电的绝佳之地。三、社会经济状况 2010年，全县实现国内生产总值26.28亿元，较上年增长16.00%，其中，第一产业增加值7.02亿元，第二产业增加值9.33亿元，第三产业增加值9.93亿元，三次产业结构比为
7、26.71：35.50：37.79；人均地区生产总值6964元，城镇居民人均可支配收入10697元，农村居民人均纯收入2128元；财政总收入为4.38亿元，较上年增长31.70%；完成全社会固定资产投资27.47亿元（不含高速公路投资），较上年增长39.00%，其中城镇以上固定资产投资23.09亿元（不含高速公路投资），较上年增长43.90%；社会消费品零售总额6.63亿元，较上年增长15.80%；旅游业总收入6.90亿元，较上年增长59.90%，接待游客114.70万人次，较上年增长55.50%；招商引资成效显著，全年直接利用外资2374万美元，利用内资11.21亿元。四、旅游资源汝城县四季
8、如春，自然景观奇特秀丽，文化底蕴深厚，人文景观古韵悠长，旅游资源丰富。地热是汝城一道独特的风景，县内有热水、罗泉、汤口等地热温泉16处，其中，古称“灵泉”的汝城热水温泉，是我国中南六省最大的地热田，也是湖南省分布最广、流量最大、埋藏最浅、水温最高、开发利用前景最好的天然热泉。文塔、古柏、天柱山、将军渡、连珠岩、地热、独秀峰、绣衣坊被誉为“汝城八景”，其中绣衣坊被誉为“湖南第一坊”，是我省唯一一处旌表古代监察官员的文物，土桥镇有百座明、清时期的祠堂，被称为“湖南第一祠”，热水镇仙人桥被称为“湖南最古老的单孔桥”。五、交通、通讯现状汝城县交通便利，西距郴州市157公里，南距广东韶关市134公里，东
9、距江西赣州市200公里，国道106线和省道324线纵贯全境，在县城呈“十”字型汇合，形成以县城为中心，以干线公路为十字骨架，县级公路和专用公路为分支的交通运输网络，正在建设中的夏蓉高速和岳汝高速将使汝城县区位优势更加彰显。邮电通信行业持续成长。全年完成邮电业务总量3.89亿元，较上年增长44.90%。其中：电信业务总量3.80亿元，较上年增长45.90%；邮政业务总量0.093亿元，较上年增长14.40%。第二节 上轮基准地价更新工作评价汝城县上一轮基准地价更新时间为2008年，在湖南万源评估咨询有限责任公司的协助下完成。基准日为2008年5月1日，更新区域为汝城县县城近期规划区（11.83平
10、方公里）及大坪镇、土桥镇、暖水镇、热水镇、三江口镇、三星镇、小垣镇近期规划区。共收集各类样点1360个，形成了汝城县城镇基准地价更新工作报告、汝城县城镇基准地价更新技术报告，汝城县城区级别基准地价图、汝城县城区商业用地路线价图、汝城县城区商业用地区片价图，汝城县城镇级别基准地价表、汝城县城区商业用地路线价表、汝城县城镇宗地地价修正系数表、汝城县城镇宗地地价影响因素指标说明表等一系列成果。设定了对应为一定的土地级别、用途、权利状况、使用年限、开发程度、容积率、估价期日的基准地价内涵。采用为以土地条件划分均质地域，用市场交易资料及其他样点资料测算均质地域区片（段）价格，根据区片（段）价格及用地条件
11、划分土地级别的技术路线。运用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法测算商业、住宅、工业三类用地的有样点级别基准地价，采用比较法、系数修正法测算无样点级别的基准地价，并充分考虑到全省地价水平的平衡及政府的土地管理政策共同确定基准地价。成果采用了分类基准地价、分区基准地价、路线价等多种方式表达，全面、准确、具体。并采用层次分析法确定了影响地价的各因素及权重，通过对各样点地价与各影响因素的分析，建立了宗地地价修正体系。实践证明，原基准地价更新成果的公布与实施，在对加强汝城县土地资源的管理与开发利用、促进地产市场的稳健发展、为县域经济较快发展提供用地保障等方面起到了十分重要的作用。但是，随着时间的推移和
12、经济社会的发展，引起地价变化的综合因素也发生了较大的变化，原有基准地价成果也逐渐显出其局限性，并影响着土地市场对土地供给和经济的调节作用，需要进行更新。第三节 城镇基准地价成果更新的必要性一、是保持土地定级估价成果现势性的需要土地是一个动态系统，城镇土地质量和土地市场随着时间的推移而变化。为了使定级估价成果符合土地质量和土地市场的实际，保持土地级别和基准地价的现势性，在土地质量、土地市场或影响地价的各种因素发生较大变化时，对土地级别和基准地价成果进行更新尤为必要。城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程分别规定，为了使城镇土地分等定级和估价成果符合客观实际，保持成果的现势性，在影响城镇间或城镇内
13、部的土地质量或价格的各种因素发生变化后，必须对城镇土地分等定级和估价成果进行更新。近年来，汝城县社会经济发展较为迅速，对外交通条件和城市基础设施建设日新月异，城区土地质量、地价水平及其分布规律已发生较大变化。（1）随着106国道的改扩建，厦蓉和岳汝高速公路的开工建设，汝城县交通便捷度将会大幅提升，这势必对其商服繁华度和商业用地地价水平的增长带来深刻的影响；（2）中心城区规模的扩张，县四大家整体南迁，城市基础设施的进一步完善，对土地质量及地价水平的空间格局分异产生了明显的影响；（3）上轮成果完成于2008年，至今已历时三年多，影响土地质量及空间分布规律的主要社会经济指标发生了较大的变化；（4）新
14、一轮土地利用总体规划修编和城市总体规划修编，使得城市地域结构及城市建设时序、进程等发生较大改变，促使城市地价预期发展趋势及其分布规律发生了较大变化。因此，为保持土地定级与基准地价成果的现势性，必须对原有定级估价成果进行全面更新。二、是完善基准地价成果体系，进一步提高成果科学性的需要 随着经济社会的较快发展，汝城县对基准地价成果的要求越来越高，而基准地价成果更新相关技术的成熟也为成果的更加完善提供了坚实的基础。本次基准地价更新相对前两轮成果的改善主要表现为：运用计算机技术和现代数理统计手段进行土地定级工作，提高了定级成果的科学性；确定了三星工业园区土地级别及级别基准地价，增加了文明乡土地等级及等
15、别基准地价，为建立全县合理、全面的基准地价体系奠定了基础；商业、住宅用地楼层修正中增加了地下空间地价分摊系数，为宗地评估提供了更为详细的参考依据。第四节 基准地价成果更新的理论基础基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件；二是土地上的投入与产出；三是当地土地市场的供需状况。三者缺一不可。因此，基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区域性、技术性都很强的工作，必须有科学的理论为据。一、马克思的地租、地价理论马克思认为地租反映的是一种社会关系，地租是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。同时马克思还从质和量两方面对地租进行分析，认为地租有绝对地租和级差地租、级差地租三种形式，其中绝对地租是土地所有权的集中体现，只要所有权存在，不论土
